Анализ спальни и квартиры

В анализе спален разбивается средний PSF и объем транзакций по количеству спален — студии, 1 спальни, 2 спальни, 3 спальни, 4 спальни и 5 спальни + — по всем сделкам с частным жильем без земли, зарегистрированным URA. Основная диаграмма показывает, как с течением времени менялась надбавка или скидка PSF для каждого типа спален, поэтому вы можете увидеть, увеличивается или сокращается разрыв между PSF с 1 спальней и 3 спальнями, и как эти тенденции соотносятся с базовым уровнем по всему Сингапуру. Сопутствующая гистограмма показывает долю объема транзакций по типам спален, поэтому вы можете видеть одновременно и цены, и ликвидность. Вы можете фильтровать по любому из 28 районов планирования, чтобы изолировать динамику типов спален в определенном районе.

Эту информацию можно найти на ShiokNest на вкладке Статистика. Данные получены из предостережений URA, поданных в Земельное управление Сингапура и обновляемых ежемесячно. Временной диапазон можно настроить от 1 года до «Все время», используя кнопки диапазона над диаграммой. Наведите указатель мыши на любую точку данных, чтобы увидеть точное медианное значение PSF и количество транзакций для этого типа спальни и периода времени. Эквивалент HDB (тенденции ценообразования фиксированного типа по городам) см. в городской аналитике HDB на вкладке HDB.

Тип спальни — одна из наиболее важных переменных при инвестициях в недвижимость Сингапура, однако большинство инвесторов по умолчанию выбирают квартиры с 2 спальнями, не задаваясь вопросом, действительно ли этот выбор оптимален для их целевого района и пула арендаторов. В некоторых районах квартиры с 1 спальней имеют более высокий PSF, чем квартиры с 2 спальнями, поскольку в пуле арендаторов преобладают одинокие профессионалы-эмигранты, готовые платить больше за квадратный фут за центральную, компактную квартиру. В других случаях семейные арендаторы означают, что квартиры с 3 спальнями обеспечивают самую высокую абсолютную арендную плату и самую высокую доходность, поскольку предложение ограничено. Анализ спален подскажет вам, какой тип спален на самом деле лучше всего расположен в вашем целевом районе, а не только какой из них самый дешевый.

Самая важная тенденция, которую можно отслеживать на этой диаграмме, — это надбавка PSF для 1-комнатной по сравнению с 2-комнатной с течением времени. Во время всплеска арендной платы в Сингапуре в 2021–2023 годах в квартирах с 1 спальней наблюдался самый большой процент увеличения арендной платы среди всех типов спален — спрос со стороны переезжающих технических специалистов и эмигрантов сильно смещался в сторону компактных, хорошо расположенных квартир. По мере того как волна спроса замедляется, премия 1BR снизилась до своего исторического среднего значения. Для инвесторов, оценивающих, покупать ли 1-комнатную или 2-комнатную квартиру в районе с высоким спросом сегодня, текущая позиция в этом премиальном цикле имеет огромное значение: покупка 1-комнатной квартиры с максимальной премией и продажа с нормализованной премией приводит к двойному сжатию (выплаченная цена отражает пиковый спрос; цена перепродажи отражает нормализованный спрос).

Доля объема по типам спален показывает профиль ликвидности каждого сегмента. Район, где сделки с 1 спальнями составляют лишь 8% от общего объема, имеет тонкий вторичный рынок — продажа 1 спальни в будущем может потребовать принятия скидки для очистки рынка. Район, где на 2-комнатные квартиры приходится 52% сделок, имеет большой и ликвидный пул перепродаж. Самая распространенная ошибка, которую допускают инвесторы, — это оценка PSF без оценки выходной ликвидности: 1BR с высоким PSF в районе с низким объемом транзакций 1BR может быть трудно продать без существенной уступки в цене. Диаграмма доли объема делает это видимым за считанные секунды.

Для покупателей, желающих приобрести основное жилье, анализ спальни отвечает на вопрос, какую премию вы заплатите за квадратный фут при увеличении площади. Переход от 2BR к 3BR в D9 предполагает меньшую скидку PSF, чем в D15, поскольку в D9 преобладают состоятельные покупатели с относительно эластичной ценовой чувствительностью. Понимание этой межрайонной модели – где скидка PSF для более крупных квартир самая большая – позволяет определить районы, где семьи могут получить больше жилой площади за доллар. Объедините эту информацию с Анализ доходности от аренды, чтобы перекрестно проверить, какой тип спален обеспечивает максимальную доходность в вашем целевом районе.