Ознакомьтесь с графиком прогрессивных платежей по строящемуся объекту недвижимости.
Всего до ТОП-
Общий процент-
Ежемесячно в ТОПе-
Просадка по кредиту-
Этап
%
Количество
Интерес
Прогрессивный график платежей для новых запусков
Ключевые выводы
Under the Progressive Payment Scheme (PPS), you draw down your bank loan in tranches as construction milestones are certified — meaning your monthly interest obligation grows from near-zero at booking to full loan repayment only after TOP.
Interest-only payments during construction (before TOP) can seem manageable at $800–$1,500/month, but the step-up to full principal + interest repayments at TOP ($4,000–$6,000/month) catches many buyers off-guard who did not plan ahead.
The largest single payment tranche — 25% at TOP and 15% at legal completion — means buyers must keep significant liquid reserves available well into the construction period, not just at the initial booking stage.
Total construction-period interest for a typical $1.5M new launch at 3.5% p.a. over 3 years amounts to approximately $55,000–$75,000 on top of the purchase price — a cost that is easy to overlook when focus is on the headline price.
Deferred Payment Schemes (DPS) offered by some developers eliminate interest during construction but typically command a 2–3% higher purchase price — this calculator helps you evaluate whether deferral is genuinely cost-effective.
Что он делает
Визуализируйте график прогрессивных платежей для новых квартир. Точно узнайте, когда должен быть произведен каждый платеж — от платы за бронирование до CSC — и рассчитайте общую стоимость процентов во время строительства. Незаменим для планирования денежных потоков.
Этот калькулятор можно найти на вкладке Калькуляторы на сайте ShiokNest. Он обновляет результаты мгновенно по мере изменения входных данных — без ожидания и перезагрузки страницы.
Почему это важно
ЗАДАЧА: объяснение на 400–500 слов, почему это важно.
Как это работает
Перейти к калькуляторам — нажмите вкладку «Калькуляторы» на панели навигации ShiokNest. Все 47 калькуляторов сгруппированы по назначению для удобства доступа.
Выберите калькулятор. В списке калькуляторов выберите «Как понять графики прогрессивных платежей». Вы увидите уже загруженные значения по умолчанию, поэтому вы можете немедленно изучить их.
️ Введите свои значения. Замените значения по умолчанию своими собственными числами. Ключевые поля:
Просмотр результатов. Калькулятор обновляется мгновенно при изменении любых вводимых данных. Ключевые результаты отображаются в карточках и диаграммах KPI, которые обновляются по мере корректировки входных данных.
Прорабатывайте сценарии «что, если». Именно в этом заключается настоящая сила. Изменяйте одну переменную за раз, чтобы увидеть ее влияние. Например, попробуйте увеличить процентную ставку на 1% или продлить срок владения на 5 лет. Обратите внимание, как меняются результаты.
Сравните и примите решение. Запустите 2–3 разных сценария и запишите результаты. Это дает вам ряд результатов, на которых можно основывать свое решение, а не полагаться на один прогноз.
Примеры
Новый запуск RCR стоимостью 1,5 миллиона долларов — 3 года строительства
Как это прочитать:
Для покупки на сумму 1,5 миллиона долларов 36-месячный прогрессивный график требует от покупателя наличия достаточных денежных средств и резервов CPF для выполнения 8 этапов платежей до TOP. Общая сумма процентов за период строительства в размере 62 400 долларов США выплачивается постепенно по мере получения каждого транша — начиная примерно с 328 долларов США в месяц (фундаментальный этап) и увеличиваясь до 2 778 долларов США в месяц к моменту объявления стадии «Свидетельство о законном завершении» непосредственно перед TOP. В TOP покупатель переходит на полную основную сумму + выплату процентов в размере ~ 5050 долларов США в месяц по 25-летнему кредиту. Этот ежемесячный шаг является решающим показателем планирования: если ваш текущий платеж по аренде или ипотеке составляет 2500 долларов в месяц, вам необходимо убедиться, что ваш доход или буфер сбережений могут покрыть удвоение ежемесячных обязательств в TOP - обычно в то же время вы сталкиваетесь с расходами на ремонт в размере 80 000–120 000 долларов.
Новый запуск CCR стоимостью 2,2 миллиона долларов — 4 года строительства
Входы
Цена покупки
$2,200,000
Сумма кредита
$1,540,000 (70% LTV — ABSD second property)
Процентная ставка
3.75% p.a.
Дата запуска
Mar 2024
Ожидаемая ТОП-дата
Mar 2028 (48 months)
Результаты
Итого до TOP (наличные + CPF)
$990,000 (incl. 30% downpayment + milestones)
Общий интерес к строительству
$114,800 (estimated over 48 months)
Ежемесячно в ТОП (P+I)
~$7,100/month
Просадка по кредиту в TOP
$1,309,000 (85% of loan)
Как это прочитать:
Для покупателя второй недвижимости в CCR с LTV 70% четырехлетний прогрессивный график требует в общей сложности 990 000 долларов США в виде авансовых платежей и траншей до TOP, что является значительным требованием к ликвидности. 48-месячный период строительства означает, что проценты за строительство превышают 114 000 долларов США, что почти вдвое превышает 36-месячный сценарий в примере 1, несмотря на аналогичные процентные ставки, исключительно из-за более длительных сроков. Ежемесячное повышение до 7100 долларов в TOP не менее важно: если недвижимость предназначена для сдачи в инвестиционную аренду, квартира CCR с 2 спальнями, получающая арендную плату в 5500 долларов в месяц, лишь частично компенсирует обязательства по ипотеке, что приводит к отрицательному денежному потоку в размере 1600 долларов в месяц. Инвесторы, оценивающие этот сценарий, должны смоделировать период полного удержания, чтобы оценить, оправдывает ли рост капитала в течение 5–7 лет текущий дефицит денежного потока.
Советы и подводные камни
Советы экспертов
Используйте реалистичные предположения. Исторически стоимость квартир в Сингапуре составляла в среднем 2–4 % в год. Избегайте слишком оптимистичных прогнозов. Если вы сомневаетесь, используйте 3% в качестве базового уровня.
Распространенные ловушки
Не планируем единовременную выплату TOP. Два крупнейших транша в рамках PPS — 25 % при TOP и 15 % при юридическом завершении — поступают быстро друг за другом, часто с разницей в 3–6 месяцев. Вместе они составляют 40% от общей стоимости покупки (или 53% от 75% кредита). Покупатели, которым во время строительства приходилось платить только небольшие проценты, часто оказываются недостаточно подготовленными к внезапному увеличению как просадки по кредиту, так и ежемесячных обязательств по погашению. Рассчитайте точные суммы в долларах для этих двух траншей перед подписанием OTP и убедитесь, что у вас есть CPF, денежные средства или возможности рефинансирования для их покрытия.
Предполагая, что текущая ставка банковского пакета применяется на протяжении всего строительства. Большинство новых покупателей получают основной кредит (LIP), действительный в течение 30 дней. Ваш фактический банковский кредит оформляется в момент юридического завершения (последний транш), а не при бронировании. Процентные ставки могут существенно измениться за 3–4 года строительства. Если вы зафиксировали ставку 2,5% в 2021 году, но к 2024 году ставка увеличится до 3,75%, ваши фактические проценты за период строительства и полные ежемесячные выплаты будут существенно выше, чем первоначально прогнозировалось. Всегда моделируйте свои прогрессивные платежи по текущим ставкам и по ставке +1,5%, чтобы провести стресс-тестирование вашей подверженности повышению ставок.
Смешение процентов PPS со схемой отсроченных платежей. В соответствии со стандартной PPS проценты начисляются на каждый использованный транш с даты использования — отсроченных процентов нет. Некоторые застройщики предлагают схему отсрочки платежа (DPS), при которой проценты во время строительства не взимаются, но цена покупки обычно на 2–3% выше. Покупатели иногда сравнивают цену DPS (1,54 млн долларов США) со стандартной ценой PPS (1,5 млн долларов США) и приходят к выводу, что DPS дороже, игнорируя тот факт, что PPS аккумулирует 60 000–80 000 долларов США в виде процентов за строительство, что делает эффективную общую стоимость аналогичной. Используйте этот калькулятор для точного моделирования общей стоимости PPS, прежде чем решить, стоит ли DPS более высокой цены.
Часто задаваемые вопросы
Сохранены ли мои данные?
Нет. Все расчеты выполняются исключительно в вашем браузере. Никакие данные не отправляются на какой-либо сервер, не сохраняются в базе данных и не передаются третьим лицам. Когда вы закрываете или обновляете вкладку, ваши данные исчезают.
Из каких 8 этапов состоит схема прогрессивной оплаты?
Стандартные этапы PPS и их процент от покупной цены: (1) Бронирование — 5% наличными; (2) Договор купли-продажи — 15% (из которых 5% — это ваш первоначальный взнос, остальное — кредит); (3) Фонд — 10%; (4) Железобетонный каркас — 10%; (5) Перегородки — 5%; (6) Крыша — 5%; (7) Электропроводка, водопровод и газ — 5%; (8) Свидетельство о завершении строительства (CSC) — 25%; (9) Разрешение на временное трудоустройство (ТОР) — 25%; (10) Завершенность — 15%. Точные названия этапов и проценты прописаны в Правилах застройщиков жилья и могут незначительно отличаться в зависимости от проекта.
Когда начинается погашение моего банковского кредита?
При стандартной банковской ипотеке для нового объекта выплаты только по процентам начинаются сразу после получения первого транша кредита (обычно на этапе фундамента или железобетона). Выплата полной суммы долга + процентов начинается после этапа юридического завершения (последнего транша). Некоторые покупатели оформляют ипотеку с фиксированной ставкой, которая конвертируется в P+I в определенную дату — подтвердите даты начала просадки в своем банке задолго до того, как будут названы основные этапы строительства.
Могу ли я использовать CPF для прогрессивных платежей?
Да. Средства обычного счета CPF (OA) могут использоваться для обслуживания выплат по ипотечным кредитам на частную недвижимость, включая новые объекты, с учетом лимитов на снятие средств CPF (правила лимита оценки и лимита снятия). Каждый транш прогрессивных платежей — в той мере, в какой он поступает из кредита — может обслуживаться CPF. Плата за бронирование в размере 5% должна быть оплачена наличными. Прежде чем совершить фиксацию, подтвердите свой баланс CPF и применимые лимиты в своем заявлении CPF или с помощью онлайн-калькулятора Совета CPF.
Что делать, если разработчик пропустит ТОП-дату?
Если застройщику не удается получить TOP к дате, указанной в договоре купли-продажи, он обязан выплатить покупателям просроченные проценты — обычно в размере 10–12% годовых от уже выплаченных сумм, начисляемых ежемесячно. Однако эти проценты часто значительно меньше ваших собственных расходов на содержание (проценты по кредиту + упущенная арендная плата), и для того, чтобы потребовать их, требуется официальная переписка через юриста по недвижимости. Задержки строительства на 6–18 месяцев нередки; всегда моделируйте сценарий 12-месячной задержки в своих прогнозах движения денежных средств.
🍪Мы используем файлы cookie для обеспечения основных функций сайта и для запоминания ваших предпочтений. Сторонние рекламные файлы cookie являются необязательными.