Инвестиционный рейтинг

В рейтинге инвестиционного потенциала все 3400+ объектов, отслеживаемых ShiokNest, оцениваются по шкале от 0 до 100 на основе семи взвешенных факторов: динамика цен на PSF за 5 лет, валовой доход от аренды, ликвидность транзакций, близость MRT, оставшаяся арендная плата, премия сегмента районного рынка и потенциал блока. Оценка отражает события, которые одновременно сочетают в себе несколько благоприятных для инвестиций сигналов, а не являются сильными по одному фактору и слабыми по другим. Проект, набравший 78 баллов, имеет показатели выше среднего по большинству из семи факторов; проект, набравший 34 балла, может иметь высокую доходность, но плохую ликвидность или обесценивающуюся аренду, которая подрывает общий профиль доходности. Полная разбивка оценок отображается на подробной карточке каждого проекта.

Эту информацию можно найти на ShiokNest на вкладке Статистика. Фильтруйте по району, сегменту (CCR/RCR/OCR), ценовому диапазону и типу спален, чтобы найти проекты, соответствующие вашим инвестиционным критериям и имеющие самый высокий рейтинг по инвестиционному потенциалу. Отсортируйте рейтинговую таблицу по общему баллу или по отдельным подфакторам, чтобы определить, например, события с самой высокой доходностью, превышающие минимальный порог ликвидности. Оценка инвестиционного потенциала также является одним из четырех дополнительных показателей, входящих в ShiokNest Score, который объединяет все четыре параметра в единый составной рейтинг.

Большинство инвесторов в недвижимость в Сингапуре оценивают инвестиции по одному показателю — обычно валовому доходу от аренды или недавнему приросту капитала — и упускают из виду взаимодействие между факторами, определяющими общий профиль доходности. Комплекс с валовой доходностью 4,8% в районе со снижающимся объемом сделок, оставшимся сроком аренды 40 лет и расстоянием до метро 700 м не является лучшей инвестицией, чем проект с доходностью 3,9% с высокой ликвидностью, правом собственности на 99 лет и расстоянием до метро 200 м. Преимущество урожайности реально; другие факторы вычитают из него. Оценка инвестиционного потенциала объединяет все семь факторов в единый сопоставимый рейтинг, поэтому вы можете видеть общее качество инвестиций, а не выбранные показатели.

Наиболее действенным способом является фильтрация по OCR + показатель выше 65. Это идентифицирует разработки для массового рынка, которые высоко оцениваются по многофакторной модели — обычно сочетающие в себе доходность выше средней, разумную близость к метро, ​​​​большой объем транзакций и положительную ценовую динамику. Это «игры стоимости» на рынке: проекты по цене ниже уровня CCR, которые обеспечивают конкурентоспособную общую прибыль без уплаты надбавки за престиж. Фильтр OCR-65+ обычно возвращает 40–80 событий из 3400+, что позволяет управлять коротким списком без перекрестных ссылок вручную на семь отдельных точек данных.

Фактор ликвидности заслуживает особого внимания, поскольку именно его чаще всего упускают из виду инвесторы, ориентированные на доход. Девелопмент с 30 сделками в год имеет глубокий вторичный рынок — продать можно с уверенностью, найдя покупателя по рыночной цене в течение 30–60 дней. Развитие с 4 транзакциями в год означает, что ваш выход зависит от поиска одного из очень небольшого числа покупателей, готовых заплатить вашу цену, для чего может потребоваться скидка 5–10%, чтобы побудить к действию. Оценка включает в себя этот фактор ликвидности, поэтому развитие тонкого рынка получает значительный штраф, который игнорируется анализом только доходности.

Наконец, фактор блока в оценке инвестиционного потенциала отражает возможность роста от коллективной продажи. Застройка с высоким под-оценкой en-bloc повышает вероятность коллективной продажи, которая, если она произойдет по справедливой цене за землю, принесет премию по сравнению с текущей рыночной стоимостью. Эта возможность особенно ценна в округах, где исторически активна была блоковая деятельность (D9, D10, D11, D14). Объедините эту информацию с En-Bloc Score Insight, чтобы глубже изучить факторы коллективной продажи, и с Калькулятором денежных потоков, чтобы смоделировать доход от аренды в зависимости от стоимости финансирования любого проекта, включенного в короткий список.