Цены застройщика на новые запуски в Сингапуре не являются напрямую прозрачными — прайс-лист существует, но представляет ли эта цена справедливую стоимость по отношению к окружающему рынку, не отображается ни на одном листинговом портале. Агенты представляют новые запуски со ссылкой на собственные сравнения PSF разработчика (которые, естественно, в пользу нового запуска), а не на беспристрастные данные о транзакциях перепродажи. Советник по новому запуску использует тот же набор данных транзакций URA, который позволяет диаграммам перепродажных цен ShiokNest давать прямой и сопоставимый ответ: «Этот новый запуск требует на X% больше среднего за 12 месяцев для того же типа спальни в том же районе». Этот разрыв и есть премия за новый запуск. Знание того, выше или ниже среднего исторического значения для этого сегмента, является наиболее важным показателем, который может иметь покупатель нового запуска.
Анализ безубыточности является наиболее значимым с финансовой точки зрения результатом. Если для нового запуска в D19 требуется 2100 PSF по сравнению с медианой перепродажи D19 в размере 1720 PSF (премия 22%), покупателю необходимо, чтобы цены перепродажи D19 выросли с $1720 до $2100, чтобы новая стартовая покупка достигла паритета PSF при перепродаже. При историческом темпе роста курса D19 ~3,5% в год для этого потребуется примерно 6 лет. Если ожидаемый период владения покупателем составляет 5 лет, новый покупатель может продать с убытком по сравнению с покупателем-перепродажником, который совершил покупку по сегодняшней медианной цене перепродажи. Диаграмма безубыточности делает эту временную шкалу явной — показывая год, в котором инвестиции в новый запуск «догонят» эквивалентные инвестиции в перепродажу при различных сценариях предполагаемого повышения курса.
Рыночный риск субпродаж — это измерение инвестиций в новый запуск, которое консультант специально моделирует. Между покупкой и TOP (обычно 3–5 лет) владельцы новых запусков, которым необходимо выйти, могут сделать это только через рынок субпродажи, а покупатели субпродажи применяют скидку к ценам новых запусков, поскольку они покупают строящийся комплекс без возможности физического осмотра. Во время рыночных спадов цены субпродажи могут быть на 8–15% ниже первоначальной цены застройщика. Для покупателей, у которых есть известное событие выхода в окне TOP (переезд, деловые потребности, изменение образа жизни), консультант явно отмечает этот риск субпродажи и показывает ценовой диапазон, в котором субпродажи в сопоставимых объектах были очищены в последних кварталах.
Для инвесторов-покупателей расчет доходности до безубыточности выявляет компромисс, который редко представлен в маркетинге застройщиков. Покупатель, платящий 20% надбавки за новый запуск и затем арендующий помещение по рыночным ценам, получает доход от цены нового запуска, а не от цены перепродажи. Если рыночная рента поддерживает доходность 3,8% по PSF при перепродаже, но только 3,2% доходности по PSF нового запуска (поскольку знаменатель на 20% выше), инвестор принимает доходность на 0,6% ниже в обмен на премию за новый запуск. За 5 лет при финансировании LTV 75% это сжатие доходности на 0,6% представляет собой примерно 45 000–60 000 долларов США упущенного дохода от аренды по сравнению с покупкой при перепродаже при той же общей стоимости. Используйте это вместе с New Launch vs Resale Insight для более широкого контекста премиального сегмента рынка и с Калькулятором денежного потока для моделирования всей экономики аренды.