Этаж Премиум

Информация Floor Premium позволяет оценить, сколько покупатели PSF платят за высоту в частной жилой недвижимости без земли по всему Сингапуру. Используя записи предупреждений URA, он группирует транзакции в шесть диапазонов этажей — этажи 1–5, 6–10, 11–15, 16–20, 21–30 и 31+ — и вычисляет медианный PSF для каждого диапазона в пределах выбранного района и временного диапазона. На основной диаграмме PSF по нижнему диапазону представлен в виде гистограммы с наложенной линией, показывающей процентную премию каждого диапазона по отношению к базовому уровню первого этажа. Вторичный вид показывает, как менялась надбавка за этаж за 5 лет. Это полезно для понимания того, стали ли квартиры на верхних этажах относительно дороже или дешевле, чем они были, когда здание было построено заново.

Вы можете найти эту информацию на ShiokNest на вкладке Статистика — выберите «Премиум этажа» в меню статистики. Фильтруйте по району или конкретному названию проекта (если доступно), чтобы сравнить минимальные цены внутри здания. Карты KPI показывают среднюю премию по стране для диапазона самого высокого этажа, округа с самой крутой кривой премии за этаж и уровень пола, на котором предельная премия стабилизируется (обычно около 20–25 этажей для большинства проектов OCR).

На рынке квартир в Сингапуре надбавки за пол реальны и существенны. По всем частным сделкам без земли с 2015 года медианный PSF для квартир на 21–30 этажах примерно на 8–12% выше медианного PSF для сопоставимых квартир на 1–5 этажах в том же комплексе, увеличиваясь до 15–25% для этажей 31 и выше. При покупке на сумму 1,5 миллиона долларов этот спред составляет 120 000–375 000 долларов. Таким образом, выбранный вами минимальный уровень (и то, будете ли вы вести переговоры на основе фактических рыночных данных, а не цен разработчиков) может увеличить ваши затраты на приобретение на четверть миллиона долларов. Большинство покупателей принимают минимальные цены застройщика как фиксированные; эта информация показывает, какие на самом деле были клиринговые сопоставимые транзакции.

Самая важная цифра, показанная на этой странице, — это маржинальная премия за нижний уровень, а не только надбавка за верхний этаж. Во многих проектах OCR кривая премии крутая между этажами 1–10 (шум, конфиденциальность, отсутствие вида), а затем значительно выравнивается между этажами 15–25. Помещение на 18 этаже часто имеет 80% преимущества обзора по сравнению с 25 этажом при 30–40% надбавки к первому этажу. Покупатели, которые ориентируются на «колено» кривой, получают большую часть практической выгоды от образа жизни, не платя за небольшую надбавку, которую сверхвысокие этажи требуют от небольшой группы покупателей.

Наценка за минимальную цену также имеет решающее значение для цен при перепродаже. Продавцы квартир на верхних этажах часто завышают цены из-за эмоциональной привязанности к премии за просмотр, которую они заплатили при запуске. Но если кривая премии за этаж в районе сжалась с момента покупки (потому что новые, более высокие дома заблокировали ранее премиальные виды, или потому, что район был облагорожен, а цены на квартиры с низкими этажами были пересмотрены вверх), фактическая премия при перепродаже, которую они могут получить, может быть значительно ниже той, которую они заплатили. На этой странице продавцы могут проверить, обосновано ли их предположение о минимальной премии текущими данными о транзакции.

Минимальная надбавка существенно различается в зависимости от типа застройки и района. Квартиры массового рынка OCR с высокой плотностью застройки обычно имеют крутую кривую пола, поскольку низкие этажи сильно страдают от шума и вида. Элитные проекты CCR часто демонстрируют более пологую кривую, поскольку даже нижние этажи имеют высокие технические характеристики, а на верхних этажах предлагается действительно ограниченное предложение ультра-роскоши премиум-класса. Используйте эту информацию вместе с Ипотечный калькулятор, чтобы смоделировать влияние на финансирование увеличения или уменьшения диапазона этажей, а также с Rental Yield Insight, чтобы проверить, оправдывает ли спрос на аренду премию PSF на верхних этажах для инвестиций. покупки.