Оценка проходимости

В рейтинге Walkability Score все 3400+ объектов, отслеживаемых ShiokNest, оцениваются по шкале от 0 до 100, рассчитанной по семи категориям удобств в радиусе ходьбы 500 м: станции метро (взвешенный вес 25 %), торговые центры (15 %), супермаркеты (15 %), парки и зеленые насаждения (15 %), школы (15 %), клиники и аптеки (10 %) и торговые центры. (5%). В каждой категории используется расстояние Хаверсина до ближайшего объекта с функцией затухания расстояния, которая присваивает полный балл объектам в пределах 100 м и постепенно снижает баллы объектам в диапазоне от 100 до 500 м. Объекты за пределами 500 м не вносят вклада. Общая оценка представляет собой взвешенную сумму по всем семи категориям, откалиброванную таким образом, чтобы оценка 100 представляла собой идеально расположенный комплекс со всеми типами объектов в пределах 100 м.

Вы можете найти эту информацию на ShiokNest на вкладке Статистика. Фильтруйте по району, сегменту или ценовому диапазону, чтобы найти жилые комплексы с хорошей пешеходной доступностью в рамках вашего бюджета и целевой области. Разбивка баллов по каждому жилому комплексу показывает, какие категории удобств вносят большой вклад, а какие слабый — жилой комплекс может набрать в целом 82 балла, но иметь низкий школьный балл, если он находится в чисто коммерческом районе. Оценка проходимости также является основой для слоя интенсивности зеленого на Карте слоев тепловой карты. Результаты обновляются ежеквартально по мере обновления данных OneMap POI.

Проходимость — один из важнейших поддающихся количественной оценке факторов, определяющих спрос на аренду жилья и долгосрочную устойчивость цен. Арендаторы платят больше за жильё, доступное для пешеходов, потому что наличие пешеходной доступности экономит время и снижает транспортные расходы — жилой комплекс в пределах 200 метров от станции метро, ​​торгового центра и супермаркета обеспечивает подлинную эффективность образа жизни, которую арендаторы ценят и демонстрируют готовность платить. Оценка пешеходной доступности дает точную количественную оценку этого показателя, позволяя инвестору подтвердить или опровергнуть утверждение агента о том, что комплекс «очень доступен для пешеходов», прежде чем вкладывать капитал по цене с надбавкой за пешеходную доступность.

Наиболее важным фактором в рейтинге пешеходной доступности является близость к метро, вес которой составляет 25 %. Исследования неизменно показывают, что недвижимость в радиусе 400 метров от станции метро требует измеримой арендной платы — в контексте Сингапура порог, при котором премия становится существенной, составляет примерно 200–300 метров ходьбы. За пределами 400 м премия быстро снижается. Оценка проходимости точно отражает это снижение расстояния: застройка в 150 метрах от MRT может получить 23/25 по компоненту MRT, а застройка в 450 метрах — 8/25. Разница видна на карте разбивки оценок для каждого объекта, что делает надбавку за близость MRT поддающейся количественной оценке и сопоставимой между объектами.

Для семейных покупателей школьный компонент оценки пешеходной доступности часто является наиболее важным подфактором. Сингапурская система регистрации в начальной школе отдает приоритет детям, живущим в радиусе 1 км от школы, а в некоторых из лучших начальных школ есть зоны обслуживания, где близость к школе является реальным ценообразующим фактором. Объект, который имеет хорошие оценки по школьному компоненту оценки пешеходной доступности, потенциально находится в зоне приоритетной регистрации по крайней мере для одной уважаемой школы — это стоит проверить с помощью системы поиска школ Министерства образования, но оценка пешеходной доступности эффективно идентифицирует кандидатов.

Оценка пешеходной доступности также определяет класс недооцененных проектов, которые хорошо проходимы, но не находятся в престижных местах. Некоторые проекты D12 (Toa Payoh) и D20 (Bishan) набирают более 75 баллов по проходимости — это сопоставимо с проектами D9/D10, которые продаются с премией PSF 30–40%. Покупатель, который ценит пешеходную доступность так же, как престиж, найдет лучшее соотношение цены и пешеходной доступности в этих районах среднего размера. Объедините эту информацию с Картой слоев тепловой карты, чтобы увидеть пространственное распределение показателей пешеходной доступности по всему городу, и с Rental Yield Insight, чтобы перекрестно проверить, приносят ли пешеходные районы более высокую доходность.