Отслеживайте последние ставки по сингапурской средней ставке овернайт (SORA), используемые для ипотечных кредитов с плавающей ставкой.
Загрузка тарифов SORA...
СОРА на 1 месяц-
3-месячная СОРА-
6-месячная SORA-
Дата вступления в силу-
Понимание жилищных кредитов с привязкой SORA
Ключевые выводы
SORA replaced SOR as Singapore's primary mortgage benchmark in 2024 — any floating-rate home loan signed after that date is almost certainly pegged to 1-month, 3-month, or 6-month compounded SORA.
SORA moved from 0.05% in 2021 to a peak of approximately 3.7% in late 2023, adding roughly $1,500–$2,000 per month to the mortgage payment on a $1M loan within two years — a swing most borrowers had not stress-tested.
Compounded SORA is not the same as the daily published SORA: the 1-month compounded rate compounds daily overnight rates over the period and is typically 5–15 basis points above the arithmetic average of daily SORA over that month.
Your actual all-in mortgage rate equals compounded SORA plus the bank spread (typically 0.8–1.2%): at 3M SORA of 3.0%, the all-in rate is approximately 3.8–4.2% — well above the 1.5–2.5% rates common in 2019–2021.
Locking into a fixed rate makes sense when SORA is elevated and forecast to fall; staying floating makes sense when SORA is low and expected to remain stable — this tracker helps you time that decision.
Что он делает
Отслеживайте среднюю ставку овернайт в Сингапуре (SORA) — ориентир для большинства ипотечных кредитов с плавающей ставкой. Просматривайте исторические тенденции, разбирайтесь в расчетах SORA на 1, 3 и 6 месяцев и рассчитывайте, как изменения ставок влияют на ваш ежемесячный платеж.
Вы можете найти этот калькулятор на вкладке Калькуляторы на ShiokNest. Он обновляет результаты мгновенно по мере изменения входных данных — без ожидания и перезагрузки страницы.
Почему это важно
ЗАДАЧА: объяснение на 400–500 слов, почему это важно.
Как это работает
Перейти к калькуляторам — нажмите вкладку «Калькуляторы» на панели навигации ShiokNest. Все 47 калькуляторов сгруппированы по назначению для удобства доступа.
Выберите калькулятор — выберите «Как отслеживать ставки SORA по ипотеке» из списка калькуляторов. Вы увидите уже загруженные значения по умолчанию, поэтому вы можете немедленно изучить их.
Просмотр результатов. Калькулятор обновляется мгновенно при изменении любых вводимых данных. Ключевые результаты отображаются в карточках и диаграммах KPI, которые обновляются по мере корректировки входных данных.
Прорабатывайте сценарии «что, если». Именно в этом заключается настоящая сила. Изменяйте одну переменную за раз, чтобы увидеть ее влияние. Например, попробуйте увеличить процентную ставку на 1% или продлить срок владения на 5 лет. Обратите внимание, как меняются результаты.
Сравните и примите решение. Запустите 2–3 разных сценария и запишите результаты. Это дает вам ряд результатов, на которых можно основывать свое решение, а не полагаться на один прогноз.
Примеры
Заемщик с плавающей ставкой проверяет влияние сброса
Входы
Непогашенный кредит
$850,000
Оставшийся срок полномочий
22 years
Текущая 3M SORA
3.12%
Банковский спред
+0.90%
Результаты
Общая ставка
4.02%
Ежемесячный платеж
$5,287
против ставки 2,5%
$4,782 (saving $505/mth)
Ежегодные дополнительные проценты
$6,060
Как это прочитать:
Этот заемщик взял кредит с плавающей ставкой в 2021 году, когда SORA была близка к нулю. Учитывая, что 3M SORA теперь составляет 3,12% и банковский спред 0,9%, общая ставка составляет 4,02% — по сравнению с примерно 1,5% при выдаче. Ежемесячный платеж увеличился примерно с 4027 долларов США до 5287 долларов США, то есть на 1260 долларов США в месяц или 15 120 долларов США в год. Общая сумма дополнительных процентов за оставшийся 22-летний срок, при условии, что SORA останется на текущем уровне, составит примерно 332 640 долларов США по сравнению со ставкой на момент выдачи. Это упражнение показывает, почему проверка трекера SORA при каждой ежеквартальной дате обнуления — и моделирование рефинансирования по фиксированной ставке на 2–3 года при повышении SORA — может привести к существенной экономии.
Новый покупатель сравнивает фиксированный и плавающий пакет
Входы
Сумма кредита
$1,200,000
Срок владения
25 years
Предложение с фиксированной ставкой
3.60% for 3 years
Текущий 1 миллион SORA + спред
3.98% (3.08% + 0.90%)
Результаты
Фиксированный ежемесячный платеж
$6,088
Плавающий ежемесячный платеж
$6,328
Фиксированная экономия (3 года)
$8,640 if SORA stays flat
Безубыточное снижение SORA
SORA must fall below 2.70% within 18 months to make floating better
Как это прочитать:
При текущих уровнях SORA пакет с фиксированной ставкой в 3,60% экономит 240 долларов в месяц по сравнению с плавающей ставкой в 3,98%, что на общую сумму 8640 долларов за трехлетний период блокировки. Плавающий пакет будет иметь преимущество только в том случае, если SORA значительно упадет — в частности, 1M SORA должна упасть ниже примерно 2,70% (что приведет к общей ставке 3,60% или выше) в течение первых 18 месяцев и оставаться на этом уровне, чтобы преимущество фиксированного пакета было устранено. Учитывая заявленный курс денежно-кредитной политики MAS, этому заемщику следует взвесить уверенность в фиксированных сбережениях и возможность снижения ставок. Когда SORA приближается к пику цикла, а экономические данные смягчаются, фиксированный пакет обычно предлагает лучшую стоимость с поправкой на риск, даже если экономия за весь период неопределенна.
Советы и подводные камни
Советы экспертов
Используйте реалистичные предположения. Исторически стоимость квартир в Сингапуре составляла в среднем 2–4 % в год. Избегайте слишком оптимистичных прогнозов. Если вы сомневаетесь, используйте 3% в качестве базового уровня.
Распространенные ловушки
Путаница ежедневного SORA с составным SORA. MAS публикует ежедневный ночной SORA каждое утро — это необработанная ставка по транзакциям. В вашем ипотечном договоре используется составная SORA (1M, 3M или 6M), которая составляет каждую ежедневную SORA в течение отчетного периода. В условиях растущих ставок сложный SORA может оказаться на 10–20 базисных пунктов выше, чем простая средняя арифметическая дневных ставок. Если вы отслеживаете ежедневный SORA и предполагаете, что это ваша ставка, вы постоянно занижаете фактический размер погашения на 80–180 долларов в месяц по кредиту в 1 миллион долларов.
Предполагая, что SORA и ставка по федеральным фондам движутся синхронно. SORA отражает внутренний межбанковский рынок овернайт Сингапура, который находится под сильным влиянием мировых ставок, но не идентичен им. В течение 2022–2023 годов индекс SORA отставал от повышения ставок ФРС на 2–4 месяца и достиг своего пика немного ниже. Во время циклов смягчения SORA также может отставать или расходиться в зависимости от условий ликвидности SGD. Заемщики, которые прогнозировали свои ставки обнуления исключительно на основании заявлений ФРС США, постоянно неправильно понимали сроки и масштабы обнуления ставок.
Забываем о штрафе за период блокировки при рефинансировании. Большинство пакетов SORA с плавающей ставкой имеют фиксированный срок в 1–3 года со штрафом за досрочное погашение в размере 0,75–1,5% от непогашенного кредита. По кредиту в 850 000 долларов это 6 375–12 750 долларов. Если вы решите рефинансировать фиксированную ставку, когда SORA резко возрастает, но все еще находитесь в окне блокировки, вы можете обнаружить, что период безубыточности для нового пакета продлится до 4–5 лет, что лишит вас выгоды. Всегда записывайте дату истечения срока действия блокировки и моделируйте решения о рефинансировании с учетом штрафа.
Часто задаваемые вопросы
Сохранены ли мои данные?
Нет. Все расчеты выполняются исключительно в вашем браузере. Никакие вводимые вами данные не передаются на наши серверы и не сохраняются где-либо. Данные о ставках SORA извлекаются из общедоступных данных MAS — ваши личные данные о кредите никогда не покидают ваше устройство.
В чем разница между 1M, 3M и 6M SORA?
Все три являются сложными ставками SORA, но они складываются из ежедневных ставок «овернайт» за разные учетные периоды — 1 месяц, 3 месяца или 6 месяцев соответственно. Более длительные базисные периоды сглаживают краткосрочные скачки ставок, поэтому 6-месячный SORA обычно является наиболее стабильным, а 1-месячный SORA быстрее всего реагирует на изменения ставок. Большинство сингапурских ипотечных кредитов с плавающей ставкой пересматриваются ежемесячно с использованием сложных процентов SORA на 1 или 3 месяца. Если в вашем кредитном письме указано «3M SORA + 0,90%», посмотрите на 3-месячную ставку на этом трекере, чтобы узнать свою текущую эффективную ставку.
Почему SORA заменила SOR?
SOR (ставка предложения свопа) частично основывалась на ставке LIBOR в долларах США, действие которой было прекращено во всем мире в июне 2023 года в рамках перехода на LIBOR. MAS и финансовая индустрия перевели сингапурские ипотечные кредиты на SORA, поскольку она полностью основана на реальных однодневных транзакциях в сингапурских долларах, что делает ее более надежным и привязанным к стране эталоном. Если у вас есть устаревший кредит с привязкой к SOR, ваш банк должен преобразовать его в SORA к концу 2024 года в соответствии с планом перехода отрасли.
Как часто происходит сброс моей ставки по ипотеке, если она привязана к SORA?
Это зависит от вашего кредитного договора. Большинство пакетов, привязанных к SORA, сбрасываются ежемесячно — то есть каждые 30 дней ваш банк просматривает опубликованный составной SORA на 1 или 3 месяца, добавляет их спред, и это становится вашей ставкой на следующий период. Некоторые банки обнуляют ежеквартально. Проверьте свое кредитное письмо на предмет частоты сброса и базовой даты. Если ставки выросли с момента вашего последнего сброса, ваш следующий платеж будет выше; если они упали, то будет ниже.
Должен ли я сейчас перейти с плавающей SORA на фиксированную ставку?
Это зависит от того, где SORA находится в цикле ставок, и от вашей толерантности к риску. Эмпирическое правило: когда SORA превышает 2,5% и консенсус рынка предполагает, что она упадет, фиксирование фиксированной ставки защитит вас от переплаты, если снижение будет медленнее, чем ожидалось. Когда SORA ниже 1,5%, обычно выигрывает плавающий курс, поскольку риск его повышения выше, чем небольшая экономия от фиксинга. Прежде чем принять решение, воспользуйтесь калькулятором рефинансирования, чтобы смоделировать точную точку безубыточности.
🍪Мы используем файлы cookie для обеспечения основных функций сайта и для запоминания ваших предпочтений. Сторонние рекламные файлы cookie являются необязательными.