Доходность от аренды по районам

Анализ доходности от аренды показывает валовую доходность от аренды по районам для частной жилой недвижимости без земли, рассчитанную как среднегодовую ежемесячную арендную плату, разделенную на среднюю цену сделки для сопоставимых квартир в том же районе и типе спален. Данные получены из двух источников: предостережения URA по аренде (частный рынок) и данные по аренде HDB (публичная перепродажа) — оба обновляются ежемесячно. На основном представлении показана рейтинговая таблица урожайности по районам с цветовой маркировкой (зеленый ≥ 3,5%, желтый 2,5–3,5%, красный < 2,5%). Вторичный временной ряд показывает, как менялась доходность за последние 5 лет для любого выбранного района или типа спальни, фиксируя сжатие или расширение, вызванное движением ценового цикла и сдвигами спроса на аренду.

Вы можете получить доступ к этой информации на ShiokNest на вкладке Статистика. Фильтруйте по количеству спален (1 BR, 2 BR, 3 BR, 4 BR), чтобы изолировать профиль доходности для квартир определенного размера — критический фильтр, поскольку доходность квартир с 1 спальней систематически выше, чем квартир с 4 спальнями в том же здании. Карты KPI показывают район с самой высокой доходностью, средний валовой доход по стране и динамику доходности за 12 месяцев. Эта страница естественным образом сочетается с Калькулятором денежного потока, который преобразует валовую прибыль в чистую денежную прибыль после учета ипотеки, содержания и вакансий.

Валовая доходность от аренды — это отправная точка для принятия любого решения об инвестировании в недвижимость в Сингапуре и самый неправильно понимаемый показатель на рынке. Рынок частного жилья Сингапура приносит от 2,2% до 4,5% в зависимости от района и типа спальни. В квартире с 2 спальнями стоимостью 1,5 миллиона долларов разница между районом с доходностью 2,5% и районом с доходностью 3,8% составляет 19 500 долларов в год валового дохода от аренды — или 195 000 долларов за 10 лет без учета финансирования и затрат. Это не несущественная разница; это разница между недвижимостью с положительным денежным потоком и недвижимостью, которая требует ежемесячного пополнения суммы в размере 1000–2000 долларов США сверх ипотеки.

Самый важный показатель, который показывает эта страница, — это отношение доходности к цене: районы с самыми высокими ценами на PSF (CCR, D9/D10/D11) последовательно демонстрируют самую низкую валовую доходность (2,2–2,8%), в то время как в наиболее доходных округах (D19–D22 OCR, прилегающие к центру HDB районы) урожайность составляет 3,5–4,5%. Эта обратная зависимость означает, что инвесторы, которые покупают, основываясь на престиже или потенциале прироста капитала, платят стоимость доходности за эти ожидания. Вопрос, на который отвечает эта страница: какую доходность вы на самом деле покупаете по сегодняшним ценам в вашем целевом районе, и как это соотносится с 10-летней тенденцией?

Самая распространенная ошибка, которую допускают инвесторы, — это указание доходности, которую они услышали от агента, без проверки предположений о типе спальни и размере квартиры. Доходность в 3,8% для «кондоминиумов D19» часто отражает квартиры с 1 спальней, арендная плата за которые непропорционально высока по сравнению с их ценой. Квартиры с 3 спальнями в том же доме могут принести лишь 2,8%. Это имеет огромное значение для финансирования (более крупные квартиры имеют более высокий риск TDSR) и для выхода из перепродажи (квартиры с 3 спальнями имеют более глубокий пул покупателей-владельцев-арендаторов). Эта информация позволяет вам фильтровать по количеству спален, чтобы увидеть доходность, которая фактически применима к конкретному типу оцениваемых вами квартир.

Тенденции доходности с течением времени также имеют значение для выбора времени входа. В 2022–2023 годах спрос на аренду со стороны уехавших эмигрантов и новых обладателей разрешений на работу привел к тому, что доходность в Сингапуре достигла самого высокого уровня с 2012 года — во многих районах доходность квартир с 2 спальнями достигла 4%+. С тех пор доходность снизилась, поскольку цены росли быстрее, чем арендная плата. Используйте эту информацию вместе с Калькулятором рентабельности инвестиций для полной модели от приобретения до выхода и с Картой доходности от аренды, чтобы сразу увидеть географическое распределение доходности по Сингапуру.