Планировщик обновлений HDB

Консультант по обновлению HDB расскажет вам о финансовых механизмах перехода от квартиры HDB к частному кондоминиуму — наиболее распространенной крупной сделки с недвижимостью в Сингапуре. Вы вводите: текущие данные о квартире HDB (тип квартиры, цена покупки, текущая оценочная стоимость, непогашенный кредит HDB, использованные и начисленные проценты CPF), доход вашей семьи и баланс OA CPF, целевой бюджет частной собственности и ваш график (лет до завершения MOP, если применимо). Консультант рассчитывает вашу предполагаемую чистую денежную выручку от продажи HDB после возврата CPF с начисленными процентами, LTV частной собственности и требования к первоначальному взносу, позицию ABSD, если вы покупаете частную собственность до продажи HDB (одновременное владение = второе имущество ABSD), а также минимальную рекомендуемую цену продажи вашего HDB, чтобы сделать обновление финансово осуществимым.

Вы можете найти советника по обновлению HDB на ShiokNest на вкладке Advisor. Консультант охватывает как последовательный путь обновления (сначала продать HDB, затем купить частное жилье — ABSD отсутствует, но требует временного жилья), так и одновременный путь (сначала купить частное жилье, продать HDB в течение 6 месяцев — ABSD выплачивается авансом, что можно требовать в качестве льготы, если HDB продается в пределах окна). Результаты ясно показывают, какой путь является предпочтительным с финансовой точки зрения, учитывая вашу конкретную позицию в CPF, существующий кредит и целевую цену на частную недвижимость. Чтобы узнать о праве на получение гранта и правилах продажи HDB, воспользуйтесь Консультантом по критериям HDB.

Переход с HDB на частный – это сделка, в ходе которой сингапурские домовладельцы чаще всего в середине процесса обнаруживают, что у них меньше денег, чем ожидалось. Основным источником неожиданности являются начисленные проценты CPF: когда средства CPF OA используются для покупки квартиры HDB, эти средства - плюс начисленные проценты по ставке CPF OA (в настоящее время 2,5% годовых), которые были бы заработаны, если бы они остались в CPF - должны быть возвращены в CPF после продажи. Для квартиры, купленной 10 лет назад с CPF в размере 150 000 долларов США, начисленные проценты по сложной ставке 2,5% составляют примерно 42 000 долларов США. Общая сумма возмещения CPF составляет 192 000 долларов США, а не 150 000 долларов США. Многие владельцы обнаруживают это только тогда, когда получают отчет о завершении перепродажи HDB, и тогда уже слишком поздно корректировать бюджет покупки частной недвижимости.

Вторым наиболее распространенным сюрпризом является ловушка времени ABSD. Лицо, осуществляющее модернизацию, которое покупает частную собственность до завершения продажи HDB, технически является владельцем второй недвижимости в течение периода перекрытия прав собственности, что приводит к выплате 20% ABSD от цены частной собственности (для граждан Сингапура). Для квартиры стоимостью 1,5 миллиона долларов это составляет 300 000 долларов в виде ABSD, которые подлежат перечислению, если HDB будет продан в течение 6 месяцев, но требуют уплаты всех 300 000 долларов в виде гербового сбора в течение 14 дней. Многие компании, занимающиеся модернизацией, имеют финансовые возможности для обслуживания ипотечного кредита на частную недвижимость, но не для того, чтобы платить 300 000 долларов наличными ABSD вперед, ожидая завершения строительства HDB. Советник по обновлению HDB моделирует как последовательный, так и одновременный пути и показывает, какой именно путь является финансово осуществимым с учетом вашей текущей ликвидности.

Минимальная выходная цена продажи HDB — это наиболее критичное для принятия решения число в советнике. Учитывая доход CPF, начисленные проценты, непогашенный кредит, агентские вознаграждения, судебные издержки и необходимый первоначальный взнос за частную собственность, консультант рассчитывает минимальную цену, которую вам необходимо достичь при продаже HDB, чтобы обновление было закрыто без нехватки денежных средств. Если минимальная требуемая цена превышает текущую рыночную стоимость вашего HDB (согласно оценкам недавних сопоставимых транзакций), обновление не является финансово целесообразным при целевой цене частной собственности — и консультант сообщит вам об этом прямо, а также о максимальном бюджете частной собственности, который достижим с учетом текущей рыночной стоимости HDB.

Для тех, кто занимается модернизацией, которые все еще находятся в пределах 5-летнего минимального периода оккупации, консультант показывает оставшиеся месяцы MOP и предполагаемую траекторию стоимости HDB, чтобы помочь спланировать сроки обновления. Владелец HDB, у которого осталось 18 месяцев до MOP, может использовать советник, чтобы смоделировать минимальный бюджет частной собственности, на который он может ориентироваться при текущих нормах сбережений и накопления CPF, а затем использовать этот бюджет в качестве входных данных для Советника по поиску недвижимости для составления короткого списка частных квартир в пределах допустимого диапазона. Это избавляет от догадок на тему «можем ли мы позволить себе обновление?» вопрос, прежде чем приступить к процессу.