Редевелопмент единым блоком привел к одним из крупнейших в Сингапуре непредвиденных доходов от одной сделки — и к некоторым из самых болезненных сюрпризов для покупателей, которые заплатили премию за строительство только для того, чтобы получить коллективное предложение о продаже по цене ниже восстановительной стоимости. Зная вероятность объединения блоков перед покупкой, вы сможете рассматривать ее как входные данные для управления рисками, а не как подбрасывание монеты.
Самым сильным сигналом в модели является повышение коэффициента площади участка: соотношение между текущим общим коэффициентом застройки участка и доходом...
Часто задаваемые вопросы
Почему фригольд так низко оценивается по оставшейся аренде?
Владельцы фрихолдов сталкиваются с наименьшим давлением при объединении в блок — нет разрушающегося договора аренды, подталкивающего их к выходу. Модель присуждает фригольдам минимум 3 балла аренды, чтобы отразить более низкую вероятность объединения в блок, а не потому, что фригольды менее ценны.
Где я могу найти допустимый георадар застройки?
На слое генерального плана URA на URA SPACE показаны допустимые значения GPR для каждого участка. Нажмите на сайт, просмотрите детали зонирования и найдите значение «Георадар». Текущий георадар редко публикуется — вы можете оценить его как (общая площадь GFA / земельный участок), используя данные плана этажа, или принять типичное значение 1,4 для старых пригородных квартир.
Как эта оценка связана с рейтингом En-Bloc Score Insight?
Калькулятор и рейтинг Insight используют одну и ту же формулу оценки через общий сервис. Единственное отличие: публичный рейтинг рассматривает соотношение участков как примерное 4/10, поскольку у нас нет георадарных данных для каждого объекта недвижимости. Если вы предоставите реальные значения георадара, калькулятор может дать более точную оценку, чем столбец Insight.
Всегда ли «климат ABSD», равный 5, повышает мой балл?
Да, но только с учетом настроений, а не канонической партитуры. Горячий рынок со смягченными мерами по охлаждению означает, что разработчики могут платить больше за единицу, что повышает экономику блока. Переместите ползунок на 1, чтобы смоделировать затягивание мер по охлаждению.
Прогнозирует ли этот калькулятор цену продажи целого блока?
Нет. Он оценивает вероятность, а не ценность. Чтобы оценить стоимость, умножьте допустимую сумму GFA на целевую ставку за землю для застройщика (часто 60–75% от недавних сопоставимых предложений на землю в том же районе), а затем разделите на текущее количество владельцев для получения дохода на единицу.