Пошаговое руководство, которое поможет вам понять затраты на покупку недвижимости и соответствие критериям.
1234
Пошаговый мастер готовности к покупке
Ключевые выводы
Singapore citizenship status, existing property count, and whether the purchase is HDB or private together determine your ABSD rate — which ranges from 0% for first-property Singapore Citizens up to 65% for certain foreign buyers on a third-and-above purchase.
TDSR (Total Debt Servicing Ratio) caps all loan repayments at 55% of gross monthly income — for a buyer earning $10,000/month, maximum total debt service is $5,500, which typically supports a maximum loan of around $1.05M at current interest rates.
CPF Ordinary Account funds can be used for down payment and monthly loan instalments on private property, but the CPF Accrued Interest rule means you must refund CPF plus compounded interest (currently 2.5% p.a.) when you sell, reducing net cash proceeds.
Most first-time buyers discover their eligibility constraints only after making an offer — running the wizard before your property search sets a realistic budget ceiling and prevents costly Option to Purchase forfeitures.
Second-property buyers must budget 20% ABSD on top of the purchase price — on a $1.5M purchase that is $300,000 payable within 14 days of exercising the OTP, a cash requirement many buyers underestimate.
Что он делает
Ответьте на несколько простых вопросов о своем доходе, склонности к риску и планах на недвижимость и получите персональную рекомендацию по ипотеке. Мастер анализирует TDSR, MSR, LTV и чувствительность к ставке, чтобы предложить оптимальную структуру кредита для вашей ситуации.
Вы можете найти этот калькулятор на вкладке Калькуляторы на ShiokNest. Он обновляет результаты мгновенно по мере изменения входных данных — без ожидания и перезагрузки страницы.
Почему это важно
ЗАДАЧА: объяснение на 400–500 слов, почему это важно.
Как это работает
Перейти к калькуляторам — нажмите вкладку «Калькуляторы» на панели навигации ShiokNest. Все 47 калькуляторов сгруппированы по назначению для удобства доступа.
Выберите калькулятор — выберите «Как использовать рекомендацию по ипотеке» из списка калькуляторов. Вы увидите уже загруженные значения по умолчанию, поэтому вы можете немедленно изучить их.
️ Введите свои значения. Замените значения по умолчанию своими собственными числами. Ключевые поля:
Просмотр результатов. Калькулятор обновляется мгновенно при изменении любых вводимых данных. Ключевые результаты отображаются в карточках и диаграммах KPI, которые обновляются по мере корректировки входных данных.
Прорабатывайте сценарии «что, если». Именно в этом заключается настоящая сила. Изменяйте одну переменную за раз, чтобы увидеть ее влияние. Например, попробуйте увеличить процентную ставку на 1% или продлить срок владения на 5 лет. Обратите внимание, как меняются результаты.
Сравните и примите решение. Запустите 2–3 разных сценария и запишите результаты. Это дает вам ряд результатов, на которых можно основывать свое решение, а не полагаться на один прогноз.
Примеры
Первый покупатель SC: частная квартира стоимостью 1,5 миллиона долларов
Входы
Профиль покупателя
Singapore Citizen, 1st property
Цена покупки
$1,500,000 (99-yr leasehold condo)
Ежемесячный доход
$10,000 (no existing debts)
ЦПФ ОА / Наличные
$200,000 CPF OA + $150,000 cash
Результаты
АБСД
0% (1st property SC)
БСД
$44,600
Макс. кредит (75% LTV)
$1,125,000
Общая сумма необходимых денежных средств
$94,600 (5% cash down + BSD + fees)
Как это прочитать:
Для гражданина Сингапура, впервые покупающего частную квартиру, цифры кажутся управляемыми. ABSD равен нулю, BSD составляет 44 600 долларов США при покупке на 1,5 миллиона долларов США (рассчитывается по многоуровневой шкале BSD), а максимальный кредит при LTV 75% составляет 1 125 000 долларов США. Оставшийся первоначальный взнос в размере 375 000 долларов США может быть получен от CPF OA (доступно до 200 000 долларов США) и наличными, в результате чего остается 175 000 долларов США, которые будут профинансированы наличными. В сочетании с обязательным 5%-ным денежным компонентом (75 000 долларов США), BSD (44 600 долларов США) и судебными издержками (~ 5 000 долларов США) затраты наличных денег составляют примерно 94 600 долларов США — что вполне в пределах имеющихся в наличии денежных средств в размере 150 000 долларов США. Ежемесячное погашение по ставке 3,5% в течение 25 лет на сумму 1 125 000 долларов США составляет примерно 5 618 долларов США, что составляет 56% валового дохода, что соответствует потолку TDSR. Этот покупатель соответствует критериям, но у него почти нет финансового буфера в случае повышения процентных ставок; доход в 10 000 долларов в месяц при ежемесячном запасе TDSR в 375 долларов невелик.
Модернизация SC: продажа HDB для покупки второй частной собственности
Входы
Профиль покупателя
Singapore Citizen, 2nd property (HDB still owned)
Цена покупки
$1,800,000 (freehold condo)
Ежемесячный доход
$15,000 (HDB loan $1,200/mth remaining)
ЦПФ ОА / Наличные
$350,000 CPF OA + $300,000 cash
Результаты
АБСД
20% = $360,000
БСД
$54,600
Макс. кредит (45% LTV)
$810,000
Общая сумма денежных средств, необходимых при завершении
$504,600 (before HDB sale proceeds)
Как это прочитать:
Этот сценарий иллюстрирует ловушку модернизации, в которую попадают многие сингапурцы. ABSD в размере 20% на вторую недвижимость составляет 360 000 долларов США — подлежит оплате в течение 14 дней с момента реализации OTP — и должен быть выплачен наличными (не CPF). У покупателя есть 300 000 долларов наличными, что на 60 000 долларов меньше только ABSD, не считая обязательного 5% первоначального взноса наличными (90 000 долларов США), BSD (54 600 долларов США) и судебных издержек. Общая сумма денежных средств, необходимых для завершения, составляет примерно 504 600 долларов США при имеющихся 300 000 долларов США, то есть дефицит составляет 204 600 долларов США. Стандартное решение состоит в том, чтобы сначала продать HDB (или одновременно), но время между продажей HDB и завершением строительства квартиры должно быть тщательно скоординировано, поскольку срок ABSD по-прежнему подлежит оплате на дату покупки, независимо от того, был ли продан HDB. Ремиссия ABSD для лиц, приобретающих квартиру (продажа HDB в течение 6 месяцев с момента покупки квартиры) частично решает эту проблему — этот мастер отмечает этот вариант и предлагает вам подтвердить право на участие в IRAS.
Советы и подводные камни
Советы экспертов
Используйте реалистичные предположения. Исторически стоимость квартир в Сингапуре составляла в среднем 2–4 % в год. Избегайте слишком оптимистичных прогнозов. Если вы сомневаетесь, используйте 3% в качестве базового уровня.
Распространенные ловушки
Предложение о предложении перед запуском мастера. Плата за опцион в размере 1 % за недвижимость стоимостью 1,5 миллиона долларов США составляет 15 000 долларов США. Если вы не сможете выполнить задание, она не возвращается. Многие покупатели оплачивают опцион, а затем в ходе комплексной проверки обнаруживают, что ABSD делает транзакцию недоступной или что TDSR нарушается, когда банк официально оценивает их доход. Мастеру требуется менее трех минут, и он выявляет любые препятствия, прежде чем вы потратите хотя бы один доллар.
Забывая, что начисленные проценты CPF уменьшают чистую выручку от продаж. Когда вы используете CPF OA для первоначального взноса и ежемесячных платежей, Совет CPF взимает начисленные проценты по ставке 2,5% годовых на снятую сумму. При продаже вы должны вернуть основную сумму плюс все начисленные проценты. На сумму CPF в размере 200 000 долларов США, использованную в течение 10 лет, начисленные проценты составляют примерно 56 000 долларов США — это означает, что ваш фактический доход от продажи на 56 000 долларов ниже, чем вы могли ожидать. Мастер учитывает это при оценке чистой выручки.
Предполагая, что одинаковая LTV применима ко второму и третьему объекту недвижимости. Для первого частного объекта LTV составляет до 75 %. Для второго непогашенного жилищного кредита LTV падает до 45%. Для третьего или последующего кредита она составляет 35%. Это означает, что требуемый вклад в виде денежных средств и CPF резко возрастает: для перехода от HDB к квартире стоимостью 2 миллиона долларов при сохранении кредита HDB требуется авансовый взнос в размере 55% (1,1 миллиона долларов из собственных средств), а не 25%, которые предполагают большинство покупателей. Мастер рассчитывает правильный уровень LTV на основе существующего количества кредитов.
Часто задаваемые вопросы
Сохранены ли мои данные?
Нет. Все расчеты выполняются исключительно в вашем браузере. Ничего из того, что вы вводите — доход, сбережения, количество имущества или любые другие личные данные — не передается на наши серверы и не сохраняется где-либо. Вы можете закрыть вкладку, и ваши данные будут очищены.
Что такое ABSD и сколько я буду платить?
Дополнительный гербовый сбор покупателя (ABSD) — это надбавка к гербовому сбору покупателя (BSD), взимаемая в зависимости от вашего статуса проживания и количества объектов недвижимости, которыми вы уже владеете. По состоянию на 2024 год: граждане Сингапура платят 0% за первую недвижимость, 20% за вторую, 30% за третью и далее. ПР платят 5% за первое, 30% за второе и далее. Иностранцы платят 60% за любую покупку. Эти тарифы устанавливаются IRAS и могут быть изменены — мастер использует текущие опубликованные тарифы.
Что такое TDSR и как он ограничивает мой кредит?
Коэффициент обслуживания общего долга (TDSR) ограничивает все ежемесячные выплаты долга, включая вашу новую ипотеку, автокредиты, минимальные платежи по кредитной карте и любые другие обязательства по выплате в рассрочку, на уровне 55% от валового ежемесячного дохода. Для покупателя, зарабатывающего 10 000 долларов США в месяц, максимальная общая сумма обслуживания долга составляет 5 500 долларов США. Если у вас есть автокредит в размере 800 долларов США в месяц, для погашения ипотеки доступно только 4700 долларов США, что при ставке 3,5% в течение 25 лет обеспечивает максимальную сумму кредита примерно в 884 000 долларов США. TDSR оценивается вашим банком при подаче официальной заявки на кредит с использованием ставки стресс-теста не менее 4%.
Могу ли я использовать CPF для оплаты первоначального взноса за частную недвижимость?
Да, но с важным ограничением: для частной собственности минимум 5% покупной цены должно быть оплачено наличными — CPF не может заменить этот денежный компонент. Оставшаяся часть первоначального взноса (до 20% за первую недвижимость, больше за последующую) может быть получена с вашего обычного счета CPF. На использование CPF также распространяются Лимит оценки (VL) и Лимит снятия средств (WL): вы можете использовать CPF до VL (цена покупки или оценка, в зависимости от того, что ниже) и сверх этого до WL (120% от VL) для объектов аренды на срок 99 лет с достаточным оставшимся сроком аренды.
Как мастер справляется с ремиссией ABSD средства обновления HDB?
Граждане Сингапура, владеющие HDB и покупающие частную недвижимость, несут ответственность за аванс в размере 20% ABSD. Однако, если они продадут свой HDB в течение 6 месяцев с момента покупки частной собственности (или даты получения разрешения на временное проживание для новых объектов, в зависимости от того, что наступит позже), они имеют право на ремиссию ABSD — по сути, возврат 20%. Мастер помечает этот вариант ремиссии, если ваш профиль является гражданином Сингапура и имеет ровно один существующий HDB. Обратите внимание, что на момент покупки у вас должны быть наличные для оплаты ABSD; ремиссия требуется позже. Убедитесь, что вы имеете право на участие в программе IRAS, прежде чем полагаться на нее в своем финансовом плане.
🍪Мы используем файлы cookie для обеспечения основных функций сайта и для запоминания ваших предпочтений. Сторонние рекламные файлы cookie являются необязательными.