Получите исчерпывающий вердикт по недвижимости с указанием затрат на приобретение, денежного потока, доходности и доступности.
Сравнение сценариев покупки недвижимости
Ключевые выводы
Singapore condo prices have appreciated at roughly 2–4% per annum over the past two decades — but the spread between best-case and worst-case scenarios on a $1.5M purchase can exceed $400,000 in final proceeds.
The single biggest driver of investment returns is not rental yield but holding period: an extra 5 years at 3% appreciation adds roughly $240,000 in capital gain on a $1.5M property.
Cash-on-cash return and IRR tell very different stories — a property with a 4% gross yield but 75% LTV financing can deliver a 10%+ cash-on-cash return in early years while still being TDSR-constrained.
Vacancy assumptions matter more than most buyers realise: even a single month of vacancy per year reduces effective gross yield by roughly 8%, equivalent to shaving 0.3–0.4 percentage points off annual return.
CCR properties typically appreciate less but rent higher in absolute terms; OCR properties offer stronger yield but slower capital growth — modelling both side by side is the only way to see which suits your exit strategy.
Что он делает
Смоделируйте одновременно наилучший, базовый и наихудший инвестиционные сценарии. Скорректируйте оценку, количество вакантных площадей, процентные ставки и рост арендной платы, чтобы проверить свою инвестиционную позицию в стрессовой ситуации перед вложением капитала.
Вы можете найти этот калькулятор на вкладке Калькуляторы на ShiokNest. Он обновляет результаты мгновенно по мере изменения входных данных — без ожидания и перезагрузки страницы.
Почему это важно
ЗАДАЧА: объяснение на 400–500 слов, почему это важно.
Как это работает
Перейти к калькуляторам — нажмите вкладку «Калькуляторы» на панели навигации ShiokNest. Все 47 калькуляторов сгруппированы по назначению для удобства доступа.
Выберите калькулятор — выберите «Как построить инвестиционные сценарии» из списка калькуляторов. Вы увидите уже загруженные значения по умолчанию, поэтому вы можете немедленно изучить их.
️ Введите свои значения. Замените значения по умолчанию своими собственными числами. Ключевые поля:
Просмотр результатов. Калькулятор обновляется мгновенно при изменении любых вводимых данных. Ключевые результаты отображаются в карточках и диаграммах KPI, которые обновляются по мере корректировки входных данных.
Прорабатывайте сценарии «что, если». Именно в этом заключается настоящая сила. Изменяйте одну переменную за раз, чтобы увидеть ее влияние. Например, попробуйте увеличить процентную ставку на 1% или продлить срок владения на 5 лет. Обратите внимание, как меняются результаты.
Сравните и примите решение. Запустите 2–3 разных сценария и запишите результаты. Это дает вам ряд результатов, на которых можно основывать свое решение, а не полагаться на один прогноз.
Примеры
OCR Покупка под сдачу в аренду: 2-комнатная квартира за 1,2 миллиона долларов
Входы
Цена покупки
$1,200,000
LTV / Сумма кредита
75% / $900,000
Процентная ставка
3.5% p.a.
Ежемесячная арендная плата
$3,200
Ежегодная оценка
3% (base case)
Результаты
Валовой доход
3.2%
Возврат наложенным платежом
6.8% (yr 1)
Стандартное восточное время. Выходное значение (5 лет)
$1,391,000
Внутренняя норма доходности (5 лет удержания)
8.4%
Как это прочитать:
Эта 2-комнатная квартира OCR обеспечивает скромную валовую доходность в 3,2% — ниже стоимости долга на уровне 3,5% — но кредитное плечо значительно увеличивает доходность собственного капитала. Вложив $300 000 собственных денежных средств (25% скидка + $60 000 налогов и сборов), инвестор получит примерно $192 000 дохода от аренды за пять лет и выйдет примерно с $1,39 млн. После погашения непогашенного остатка кредита в размере примерно 810 000 долларов США чистая выручка до уплаты налогов составит около 581 000 долларов США — это прибыль в размере 281 000 долларов США от вложенного капитала в размере 300 000 долларов США, что дает IRR примерно 8,4%. Ключевым риском является уровень вакантных должностей выше 10% или скачок процентных ставок выше 4,5%, что приводит к снижению IRR до уровня ниже 5%.
Купля-продажа CCR: 1BR за 1,8 млн долларов, 3-летний переворот
Входы
Цена покупки
$1,800,000
LTV / Сумма кредита
75% / $1,350,000
Процентная ставка
3.5% p.a.
Ежемесячная арендная плата
$4,800
Ежегодная оценка
4% (optimistic)
Результаты
Валовой доход
3.2%
Ежемесячный денежный поток
-$280 (negative)
Стандартное восточное время. Выходное значение (3 года)
$2,025,000
Внутренняя норма доходности (3 года удержания)
11.2%
Как это прочитать:
Эта однокомнатная квартира CCR — это игра по увеличению капитала, а не по доходам. Ежемесячный доход от аренды в размере 4800 долларов США немного ниже стоимости процентов плюс обслуживание, составляющей примерно 5080 долларов США, что означает, что инвестор доплачивает около 280 долларов США в месяц — в общей сложности 10 080 долларов США за три года. Однако, если стоимость недвижимости будет расти на 4% в год, ее стоимость составит 2,025 миллиона долларов. После погашения непогашенного кредита в размере 1,29 млн долларов США чистая выручка составит 735 000 долларов США за счет вложенного капитала в размере примерно 480 000 долларов США (первоначальный взнос + гербовые сборы + доплаты), что дает IRR 11,2%. Критическим риском является повышение курса ниже 2,5%: на этом уровне IRR падает почти до нуля с учетом транзакционных издержек, что делает отрицательный перенос неоправданным. Используйте этот сценарий, чтобы установить минимально приемлемый порог оценки перед подписанием.
Советы и подводные камни
Советы экспертов
Используйте реалистичные предположения. Исторически стоимость квартир в Сингапуре составляла в среднем 2–4 % в год. Избегайте слишком оптимистичных прогнозов. Если вы сомневаетесь, используйте 3% в качестве базового уровня.
Распространенные ловушки
Используется одинаковая ставка повышения цены для всех округов. Покупатели часто устанавливают единую ставку повышения стоимости в размере 3 % для каждого сценария, независимо от местоположения. Исторически стоимость недвижимости CCR (Центральный регион) составляла 1,5–2,5% в год, тогда как стоимость недвижимости OCR в среднем составляла 3–4%. Применение единой ставки маскирует фундаментальный компромисс между доходностью и ростом и приведет к систематическому завышению стоимости покупок CCR или занижению стоимости OCR. Запустите свои сценарии с помощью контрольных показателей, соответствующих округу, или, как минимум, проверьте диапазон от 1,5% до 4,5%.
Игнорирование SSD (гербового сбора продавца) при краткосрочном удержании. Недвижимость, проданная в течение 1 года с момента покупки, привлекает 12% SSD; в течение 2 лет – 8%; в течение 3 лет, 4%. Покупатель, планирующий трехлетнюю продажу недвижимости стоимостью 1,8 миллиона долларов, но забывающий о SSD, превысит чистую выручку на 72 000 долларов. Всегда устанавливайте в калькуляторе период владения не менее 3 лет или явно учитывайте SSD в полях стоимости выхода, если планируете выйти раньше.
Расценивать валовую доходность как показатель эффективности. Валовая доходность (годовая арендная плата, разделенная на цену покупки) выглядит чистой, но не учитывает плату за обслуживание, налог на недвижимость, страховку, комиссионные агентам, вакансии и проценты по кредиту. Квартира стоимостью 1,2 миллиона долларов с валовой доходностью 3,2% обычно приносит только 1,8–2,2% чистой прибыли после затрат. Когда вы моделируете сценарии, используйте чистую доходность (или позвольте разделу о движении денежных средств сделать это за вас) — в противном случае ваша IRR будет завышена на 1,5–2 процентных пункта, чего будет достаточно, чтобы маржинальные инвестиции выглядели привлекательными.
Часто задаваемые вопросы
Сохранены ли мои данные?
Нет. Все расчеты выполняются исключительно в вашем браузере. Никакие вводимые вами данные не передаются на наши серверы и не сохраняются где-либо. Вы можете закрыть вкладку, и ваши данные исчезнут — поэтому запишите любой сценарий, который хотите сохранить.
Что такое IRR и почему она лучше доходности?
IRR (внутренняя норма доходности) — это годовая доходность каждого доллара ваших собственных денежных средств с учетом точного времени каждого поступления и выплаты. Валовая доходность сравнивает только годовую арендную плату с покупной ценой и не учитывает прирост капитала, затраты на финансирование и сроки транзакции. Два объекта недвижимости с одинаковой валовой доходностью 3,5% могут иметь IRR 5% и 11% соответственно, если один из них используется с использованием заемных средств и удерживается в течение пяти лет, а другой покупается за наличные и продается за два года. Всегда используйте IRR при сравнении вариантов инвестирования.
Как смоделировать наихудший сценарий?
Установите повышение курса на 0% или даже на -1%, увеличьте процентную ставку до 4,5–5% (отражая потенциальный цикл ставок), предположим один месяц вакантности в год (установите эффективную арендную плату на уровне 91,7% от общей арендной платы) и добавьте 10–15% к вашим расходам на содержание и содержание. Если IRR по-прежнему положительна в этих условиях, инвестиции имеют разумный запас прочности. Если он станет отрицательным, вы полагаетесь на то, что все идет хорошо — рискованная позиция по многомиллионному активу.
Калькулятор учитывает ABSD и SSD?
В разделе «Стоимость приобретения» рассчитываются BSD и ABSD на основе вашего профиля покупателя и цены покупки. SSD учитывается в расходах на выход, если период владения составляет менее трех лет. Для гражданина Сингапура, покупающего вторую недвижимость на сумму 1,5 миллиона долларов, только ABSD добавляет 300 000 долларов (20%) к первоначальным затратам — цифра, которая значительно подавляет IRR в первые годы и является основной причиной, по которой короткие сделки обычно нерентабельны для покупателей второй недвижимости.
Какую ставку повышения стоимости я должен использовать для квартир в Сингапуре?
Цены на частное жилье в Сингапуре росли в среднем примерно на 2,1% в год с 2000 по 2024 год в реальном выражении (с поправкой на инфляцию), хотя номинальное повышение в среднем составляло ближе к 3,5–4%. Свойства OCR обычно опережают CCR в процентном отношении. При консервативном планировании используйте 2–3 % для базового сценария, 0 % для наихудшего сценария и 4–5 % для наилучшего сценария. Избегайте моделирования выше 5% в год в течение длительного периода — это предполагает удвоение каждые 14 лет, что произошло только один раз (начало 2005–2013 годов).
🍪Мы используем файлы cookie для обеспечения основных функций сайта и для запоминания ваших предпочтений. Сторонние рекламные файлы cookie являются необязательными.