Сравните реальную стоимость покупки нового объекта и перепродажи.
ПСФ Премиум-
Разница в цене-
Убыток от аренды (строительство)-
Интерес (Строительство)-
Реальная разница в стоимости-
Точка безубыточности-
Сравнение новых проектов запуска
Ключевые выводы
New launches in Singapore typically carry a 15–25% PSF premium over nearby resale units — meaning you pay for future potential, not present liveability.
The opportunity cost of waiting 3–4 years for TOP includes foregone rental income ($3,500–$6,000/month for a 2-bedder) plus interest on progressive drawdowns — this hidden cost can easily exceed $150,000.
New launch ABSD remission for Singapore Citizen couples buying a second property requires the first property to be sold within 6 months of TOP or key collection — missing this window forfeits the entire remission amount.
Resale condos offer immediate rental income and no construction risk, but typically require $50,000–$150,000 in renovation costs that new launches do not.
Break-even analysis matters: a new launch needs to appreciate faster than a resale equivalent to justify the price premium plus the cost of the construction wait — this calculator shows exactly how many years that takes.
Что он делает
Новый запуск или перепродажа — что выгоднее? Сравните надбавку к цене, время ожидания строительства, график платежей, затраты на ремонт, сроки аренды и прогнозируемое повышение стоимости. Анализ на основе данных с использованием реальных данных транзакций URA.
Вы можете найти этот калькулятор на вкладке Калькуляторы на ShiokNest. Он обновляет результаты мгновенно по мере изменения входных данных — без ожидания и перезагрузки страницы.
Почему это важно
ЗАДАЧА: объяснение на 400–500 слов, почему это важно.
Как это работает
Перейти к калькуляторам — нажмите вкладку «Калькуляторы» на панели навигации ShiokNest. Все 47 калькуляторов сгруппированы по назначению для удобства доступа.
Выберите калькулятор. В списке калькуляторов выберите «Как сравнить новостройки и перепродаваемые квартиры». Вы увидите уже загруженные значения по умолчанию, поэтому вы можете немедленно изучить их.
️ Введите свои значения. Замените значения по умолчанию своими собственными числами. Ключевые поля:
Просмотр результатов. Калькулятор обновляется мгновенно при изменении любых вводимых данных. Ключевые результаты отображаются в карточках и диаграммах KPI, которые обновляются по мере корректировки входных данных.
Прорабатывайте сценарии «что, если». Именно в этом заключается настоящая сила. Изменяйте одну переменную за раз, чтобы увидеть ее влияние. Например, попробуйте увеличить процентную ставку на 1% или продлить срок владения на 5 лет. Обратите внимание, как меняются результаты.
Сравните и примите решение. Запустите 2–3 разных сценария и запишите результаты. Это дает вам ряд результатов, на которых можно основывать свое решение, а не полагаться на один прогноз.
Примеры
Новый запуск RCR или перепродажа — 3 спальни
Входы
Новая цена запуска
$1,800,000 (approx. 818 sqft at $2,200 PSF)
Цена перепродажи
$1,500,000 (approx. 833 sqft at $1,800 PSF)
Лет в ТОП
3 years
Процентная ставка
3.5% p.a.
Ежемесячная рыночная аренда
$4,200/month
Результаты
ПСФ Премиум
+$400 PSF (22.2%)
Разница в цене
$300,000
Стоимость аренды
$151,200 (3 yrs × $4,200/mth)
Реальная разница в стоимости
~$471,000 in favour of resale
Как это прочитать:
По номинальной стоимости новый запуск стоит на 300 000 долларов дороже, чем перепродажа. Но покупатель перепродажи въезжает немедленно, зарабатывает 151 200 долларов США за аренду в течение 3 лет и избегает прогрессивных процентов по выплате примерно 19 800 долларов США по кредиту во время строительства. Добавьте консервативный бюджет на реконструкцию перепродажного подразделения в размере 80 000 долларов, и скорректированный разрыв сократится примерно до 391 000 долларов — все еще существенное препятствие, которое новый запуск должен преодолеть только за счет повышения стоимости. Для того чтобы новый запуск вышел на уровень безубыточности, он должен вырасти примерно на 4,8% в год в течение 5 лет после ТОР, что значительно выше долгосрочного среднего показателя по Сингапуру, составляющего 3–3,5%.
OCR Новый запуск против перепродажи — 2 спальни
Входы
Новая цена запуска
$1,150,000 (approx. 603 sqft at $1,907 PSF)
Цена перепродажи
$980,000 (approx. 614 sqft at $1,596 PSF)
Лет в ТОП
4 years
Процентная ставка
3.5% p.a.
Ежемесячная рыночная аренда
$3,200/month
Результаты
ПСФ Премиум
+$311 PSF (19.5%)
Разница в цене
$170,000
Стоимость аренды
$153,600 (4 yrs × $3,200/mth)
Реальная разница в стоимости
~$253,600 in favour of resale
Как это прочитать:
В примере с OCR четырехлетнее ожидание резко увеличивает альтернативные издержки. Несмотря на то, что абсолютный ценовой разрыв меньше (170 000 долларов США против 300 000 долларов США в примере 1), продленный период строительства добавляет 153 600 долларов США в виде упущенной арендной платы, в результате чего общая скорректированная экономическая выгода от перепродажи до ремонта превысит 253 000 долларов США. Если вы примените бюджет на реконструкцию объекта перепродажи в размере 60 000 долларов США, чистый разрыв по-прежнему составит около 193 600 долларов США — новый запуск должен переоценить перепродажу примерно на 3,9% в год в течение 5 лет после TOP, просто чтобы достичь уровня. Для инвесторов с высокими требованиями к доходу от аренды в этом сценарии явно предпочтительнее вариант перепродажи.
Советы и подводные камни
Советы экспертов
Используйте реалистичные предположения. Исторически стоимость квартир в Сингапуре составляла в среднем 2–4 % в год. Избегайте слишком оптимистичных прогнозов. Если вы сомневаетесь, используйте 3% в качестве базового уровня.
Распространенные ловушки
Игнорирование часов T&C ремиссии ABSD. Пары граждан Сингапура могут претендовать на ремиссию ABSD на второй объект недвижимости, если они продадут свой первый дом в течение 6 месяцев после ТОП нового запуска или передачи ключей. Многие покупатели планируют ремиссию, но недооценивают, насколько ограничено это окно, особенно если TOP снижается на 6–12 месяцев, что является обычным явлением. Если вы пропустите срок, вы потеряете полную ремиссию (в настоящее время 20% ABSD для второго жилого объекта), добавляя сотни тысяч долларов к вашей общей стоимости. Всегда моделируйте сценарий, в котором TOP задерживается на один год.
Сравнение PSF без нормализации размера квартир и эффективности планировки. Новые объекты, как правило, имеют более высокие коэффициенты встроенной эффективности (85–92 %) по сравнению со старыми перепродажными квартирами, построенными до 2010 года (иногда всего 75 %). Новый запуск по цене 2200 долларов PSF на 700 квадратных футов полезной площади может фактически принести большую ценность, чем перепродажа по цене PSF по цене 1800 долларов США на 780 квадратных футов брутто с коэффициентом эффективности 75%, что дает только 585 квадратных футов полезной площади. Всегда проверяйте, основаны ли цифры PSF на площади слоев или чистой полезной площади, если таковые имеются.
Цена застройщика рассматривается как рыночная цена. Новые стартовые цены устанавливаются застройщиками на основе стоимости их земли, стоимости строительства и целевой прибыли, а не только на основе текущих рыночных аналогов. В конкурентной среде запуска разработчики в популярных точках OCR и RCR успешно запускают проекты с ценой на 15–25 % выше стоимости перепродажи в близлежащих районах, полагаясь на демонстрационный маркетинг, чтобы оправдать надбавку. Всегда извлекайте медианные данные URA PSF для недавних сделок по перепродаже в пределах 500 метров, прежде чем принимать цену застройщика как справедливую стоимость.
Часто задаваемые вопросы
Сохранены ли мои данные?
Нет. Все расчеты выполняются исключительно в вашем браузере. Никакие данные не отправляются на какой-либо сервер, не сохраняются в базе данных и не передаются третьим лицам. Когда вы закрываете или обновляете вкладку, ваши данные исчезают.
Калькулятор учитывает ABSD?
Настоящее сравнение затрат фокусируется на ценовой надбавке, интересе к строительству и альтернативной стоимости аренды. ABSD — это стоимость, специфичная для профиля покупателя, которая в большинстве сценариев в равной степени применяется к новым запускам и перепродаже — воспользуйтесь калькулятором гербового сбора, чтобы отдельно рассчитать конкретные обязательства по ABSD и добавить их к соответствующей стороне этого сравнения.
Какую реалистичную ставку повышения курса следует использовать?
Данные URA показывают, что цены на частное жилье в Сингапуре выросли в среднем примерно на 3–4% в год за последние 20 лет, включая спад в 2008–2009 и 2020 годах. Для консервативного планирования используйте 2–3%. Не используйте в качестве ориентира какой-то один последний год: в последних циклах (2021–2023 гг.) годовой прирост составил 8–12%, который вряд ли будет устойчивым. Запустите калькулятор на 2%, 3% и 4%, чтобы увидеть диапазон результатов.
Учитывает ли сравнение PSF нового запуска затраты на реконструкцию?
Новые пусковые установки обычно сдаются в пустом состоянии (только с отделкой застройщика) и не требуют капитального ремонта. Для перепродажи квартир, в зависимости от возраста и состояния, обычно требуется 50 000–150 000 долларов на ремонт перед заселением или сдачей в аренду. Этот калькулятор показывает потери от аренды и прогрессирующий интерес к новому запуску — вам следует вручную добавить ожидаемый бюджет на реконструкцию при перепродаже к стоимости перепродажи для более точного сравнения.
Что означает «годы безубыточности» в результатах?
Break-even years is the number of years after TOP at which the new launch property value — growing at your stated appreciation rate — would exceed the resale property value by enough to offset the true cost difference (price premium plus construction-period costs). Безубыточность в течение 7 лет означает, что новый запуск начинает генерировать чистое преимущество перед перепродажей только через 7 лет после TOP. Если предполагаемый период владения короче точки безубыточности, перепродажа является более выгодным с финансовой точки зрения выбором.
🍪Мы используем файлы cookie для обеспечения основных функций сайта и для запоминания ваших предпочтений. Сторонние рекламные файлы cookie являются необязательными.