Оцените богатство, денежные средства и стоимость владения, необходимые для владения бунгало хорошего класса.
Рекомендуемый минимальный собственный капитал-
Необходимые деньги при покупке-
Гербовый сбор покупателя (BSD)-
Дополнительный гербовый сбор покупателя (ABSD)-
Годовая стоимость владения-
Прогнозируемая стоимость в конце удержания-
Прогнозируемая чистая рентабельность инвестиций-
Бенчмарк-прибыль (те же $ в S&P 500)-
GCB против эталонного спреда-
Консультации по чистой стоимости-
Право собственности-
Как запустить тест благосостояния GCB
Ключевые выводы
Рекомендуемая чистая стоимость ликвидности в 1,5 раза превышает целевую цену GCB — сюда входят первоначальный взнос, гербовые сборы, судебные издержки и 12-месячный операционный резерв.
Денежные средства при покупке GCB стоимостью 30 миллионов долларов обычно составляют более 11 миллионов долларов (30% скидка + ~1,7 миллиона долларов BSD + 0–30% ABSD + судебные издержки). Более высокий LTV редко встречается для ультра-прайм-приземлившихся.
Ежегодная стоимость владения составляет в среднем 1,5–1,6% от стоимости недвижимости: в верхней прогрессивной группе доминирует налог на недвижимость, затем следуют расходы на содержание, охрану, садоводство и страхование.
Только граждане Сингапура могут владеть GCB в собственность. Постоянным резидентам необходимо исключение LDAU (предоставляется редко). Иностранцев блокируют сразу.
Что он делает
Оцените, позволяет ли ваше богатство приобрести бунгало хорошего класса и какую чистую прибыль за 10 лет вам следует ожидать. Калькулятор рассчитывает минимальный собственный капитал, сумму денежных средств, необходимых для покупки, годовую стоимость владения и прогнозируемую рентабельность инвестиций на основе эталонного индекса S&P 500.
Почему это важно
GCB — это неликвидные трофейные активы. Решение о покупке редко связано с ставкой капитализации — речь идет о сохранении капитала из поколения в поколение, сигнализировании о статусе и преобразовании богатства в нефинансовую форму. Но финансовая дисциплина по-прежнему актуальна: денежный поток реален, затраты на хранение нетривиальны, а альтернативные издержки в $30 млн в GCB по сравнению с диверсифицированным портфелем имеют важное значение при 10-летнем удержании.
Этот калькулятор представляет собой первый тест на благосостояние. Он отображает три числа, которые никогда не должны быть ниже соответствующих исходных данных: (1) ликвидный собственный капитал ≥ 1,5 × целевая цена, (2) наличные деньги в кассе ≥ наличные при покупке, (3) предположение о реалистичном повышении курса. Если какой-либо из трех показателей растянут, анализ это отмечает.
Как это работает
Введите целевую цену GCB (медиана на 2025 год составляет ~30 миллионов долларов; трофейные участки в Нассиме/Клюни могут достигать 50–200 миллионов долларов).
Введите свой ликвидный собственный капитал (исключая сам GCB и другие неликвидные активы).
Выберите количество существующей недвижимости — это определит вашу ставку ABSD (0% / 20% / 30% для SC).
Установите годы удержания и ожидаемое повышение курса — долгосрочное повышение курса GCB в среднем составляло ~ 4% в год, но с высокой дисперсией.
Сравните прогнозируемую доходность GCB с альтернативным эталоном (историческая ставка S&P 500 по умолчанию 7% в год).
Примеры
Приобретение первого GCB по медианной цене 2025 года
Как это прочитать:
При годовом росте на 4%, GCB стоимостью $30 млн вырастет до ~$44,4 млн за 10 лет, за вычетом совокупной стоимости владения в $4,8 млн — чистая прибыль ~$9,6 млн (всего ~32%). Те же 30 миллионов долларов, вложенные в 7% эталонный индекс S&P 500, составляют ~ 59 миллионов долларов — прибыль ~ 29 миллионов долларов. GCB отстает от эталонного показателя публичного рынка примерно на 19 миллионов долларов за 10 лет. Компромисс: GCB превращают богатство в наследуемый статусный актив, застрахованный от валюты, который не могут воспроизвести государственные акции.
Советы и подводные камни
Советы экспертов
Налог на недвижимость для GCB стоимостью 30 миллионов долларов в верхней прогрессивной категории может достигать ~ 1% от стоимости недвижимости в год — в сочетании с обслуживанием, охраной и садоводством это ваши основные затраты на содержание.
Банки редко кредитуют 75% LTV на сумму более 30 миллионов долларов; предполагайте 30–40% наличных в целях безопасности.
Сравните чистую IRR GCB с эталоном публичных акций, но помните, что GCB также обеспечивает нефинансовую прибыль (статус, использование между поколениями, валютное хеджирование).
Распространенные ловушки
Рассматривать покупку GCB как игру на доходность. Чистая доходность от аренды GCB стоимостью 30 миллионов долларов обычно составляет <1% — это игра на сохранение капитала, а не игра на денежный поток.
Игнорирование заблокированного капитала: 30 миллионов долларов заложены в неликвидный актив, на продажу которого уходит 12–24 месяца. Стресс-тест вашей ликвидности.
Предполагая пиар или зарубежные обходные пути. Исключение LDAU предоставляется примерно 1–5 заявителям в год. Планируйте собственность только граждан.
Часто задаваемые вопросы
Кто может купить GCB?
Только граждане Сингапура могут владеть GCB без ограничений. Постоянным резидентам необходимо исключение LDAU от Отдела утверждения сделок с землей (предоставляется в редких случаях за существенный экономический вклад). Иностранцы заблокированы — для GCB не существует никаких ограничений в стиле Сентозы.
Что считается GCB?
Участок должен быть (а) площадью не менее 1400 кв.м., (б) находиться в пределах одной из 39 объявленных зон бунгало хорошего класса (в основном в округах 10, 11, 21, 23), (в) иметь высоту не менее 2 этажей плюс подвал/чердак и (г) с максимальной площадью покрытия участка 35%. Частные дома за пределами этих территорий не являются жилыми домами.
Почему рекомендуемый собственный капитал в 1,5 раза превышает цену?
Буфер 1,5× покрывает (1) ~30% аванс + BSD + ABSD + юридический при покупке, (2) 12-месячный операционный резерв для расходов на содержание и непредвиденных расходов и (3) запас прочности на случай принудительной продажи в период спада (для продажи GCB по справедливой стоимости может потребоваться 12–24 месяца). Максимальное заимствование трофейного актива — вот что взорвало многих известных игроков с кредитным плечом в 2008 и 2020 годах.
Действительно ли ABSD равен 0% для первоклассных SC?
Да — граждане Сингапура платят 0% ABSD при первой покупке жилой недвижимости. Второе имущество = 20%, третье и более = 30%. Для GCB стоимостью 30 миллионов долларов эти 20–30% могут означать дополнительные 6–9 миллионов долларов авансового налога — именно поэтому в этом сегменте распространены стратегии отделения (см. Наше подробное руководство по отделению GCB).
🍪Мы используем файлы cookie для обеспечения основных функций сайта и для запоминания ваших предпочтений. Сторонние рекламные файлы cookie являются необязательными.