Приземлился против Кондо Калькулятор

Сравнение приземлившегося и кондоминиума

Сравните общую стоимость владения между землей и квартирой.

Земельная собственность
Кондоминиум
Предположения
Приземлился PSF -
Кондо ПСФ -
Общая стоимость (конец) -
Стоимость квартиры (конец) -
Прирост капитала от земли -
Прирост капитала в кондоминиуме -
Полное техническое обслуживание -
Полное обслуживание кондоминиума -
Чистая разница (полученное преимущество) -

Landed или Condo: что подойдет именно вам?

Ключевые выводы

  • Landed properties appreciate faster in absolute terms but are less liquid — selling a $4M terrace takes 3–6 months to find a qualified SC buyer, vs 4–8 weeks for a comparable condo.
  • Landed rental yields are typically 1.5–2.5% gross (difficult to justify on a $4M property at $8,000–$10,000/month rent), while condos in the same district yield 2.5–3.5% gross.
  • Landed properties have no sinking fund, facilities, or MCST — but maintenance falls entirely on the owner: structural repairs, roofing, plumbing, and repainting can cost $30,000–$80,000 every 5–7 years.
  • En-bloc potential exists for landed estates (especially in older districts) — this optionality has historically added a premium to landed prices near lease expiry or in areas targeted for redevelopment.
  • Foreigners cannot buy most landed properties, making the buyer pool smaller at resale — a factor that can slow sales in down cycles when SC buyers have multiple options.

Что он делает

Сравните общую стоимость владения земельной собственностью и кондоминиумами. Для получения полного анализа учитывайте оценку земли, затраты на техническое обслуживание, разницу в налогах на недвижимость, масштабы реконструкции и компромиссы с образом жизни.

Вы можете найти этот калькулятор на вкладке Калькуляторы на ShiokNest. Он обновляет результаты мгновенно по мере изменения входных данных — без ожидания и перезагрузки страницы.

Почему это важно

Земля или квартира — один из самых обсуждаемых вопросов об инвестициях в недвижимость в Сингапуре. Земельная недвижимость исторически приносила более высокую оценку в абсолютном долларовом выражении: дом с террасой стоимостью 3 миллиона долларов, купленный в 2010 году за 1,5 миллиона долларов, увеличился вдвое в цене. Но сравнение квадратного фута, сравнение доходности и сравнение ликвидности говорят о другом. Принятие этого решения без структурированного финансового сравнения приводит к выбору, основанному на стремлении, а не на анализе.

Самое важное число, которое показывает этот калькулятор, — это разница в общей доходности — разница в годовой доходности между земельным участком и кондоминиумом за указанный вами период владения, с учетом покупной цены, предположений о повышении стоимости, дохода от аренды, расходов на техническое обслуживание и затрат на выход. На основе чистого повышения стоимости земли в элитном районе (D10, D15) обычно превосходят по доходности квартиры в том же районе в течение 10-летних периодов. Но с точки зрения доходности доход от аренды квартиры обычно превышает доход от земли: недвижимость с землей — это игра на прирост капитала, а не игра на доход.

Наиболее распространенной ошибкой является рассмотрение решения о покупке земли или квартиры как одномерного сравнения. Земельные участки имеют нулевое управление, полную собственность на землю и потенциал для перепланировки. Кондоминиумы предлагают более высокую ликвидность (меньший билет, больше покупателей), удобства и, как правило, более высокую доходность от аренды. Правильное сравнение должно включать все эти параметры, а не только повышение цены за период, который покупатель выбирает, чтобы предпочтительный вариант выглядел лучше.

Используйте этот калькулятор вместе с Калькулятором земельных гербовых сборов и Комплексным калькулятором Инвестиционный калькулятор, позволяющий смоделировать полную финансовую картину обоих вариантов, прежде чем выбирать любой из них.

Как это работает

  • Перейти к калькуляторам — нажмите вкладку «Калькуляторы» на панели навигации ShiokNest. Все 47 калькуляторов сгруппированы по назначению для удобства доступа.
  • Выберите калькулятор. В списке калькуляторов выберите «Как сравнить инвестиции в земельные участки и кондоминиумы». Вы увидите уже загруженные значения по умолчанию, поэтому вы можете немедленно изучить их.
  • ️ Введите свои значения. Замените значения по умолчанию своими собственными числами. Ключевые поля:
  • Просмотр результатов. Калькулятор обновляется мгновенно при изменении любых вводимых данных. Ключевые результаты отображаются в карточках и диаграммах KPI, которые обновляются по мере корректировки входных данных.
  • Прорабатывайте сценарии «что, если». Именно в этом заключается настоящая сила. Изменяйте одну переменную за раз, чтобы увидеть ее влияние. Например, попробуйте увеличить процентную ставку на 1% или продлить срок владения на 5 лет. Обратите внимание, как меняются результаты.
  • Сравните и примите решение. Запустите 2–3 разных сценария и запишите результаты. Это дает вам ряд результатов, на которых можно основывать свое решение, а не полагаться на один прогноз.

Примеры

Терраса D21 и квартира D21: сравнение общей доходности за 10 лет

Входы
Дом с террасой
$3,200,000 | Appreciation: 3.5% p.a. | Rent: $6,500/month
Кондоминиум
$1,800,000 | Appreciation: 3.0% p.a. | Rent: $4,200/month
Период владения
10 years
Финансирование
Both at 75% LTV, 3.5% interest, 25yr tenure
Результаты
Терраса Стоимость 10 класса
$4,524,000 (+$1,324,000 capital gain)
Цена квартиры 10 года
$2,419,000 (+$619,000 capital gain)
Чистый доход от аренды террасы (10 лет)
$588,000 (gross) − maintenance − tax
Чистый доход от аренды кондоминиума (10 лет)
$453,600 (gross) − MCST − tax

Как это прочитать: Терраса приносит 1 324 000 долларов прироста капитала по сравнению с 619 000 долларов кондоминиума — на 705 000 долларов больше в абсолютном выражении. Но для террасы потребовалось еще 1 400 000 долларов первоначального капитала (25% от 3,2 миллиона долларов против 450 тысяч долларов за квартиру). С точки зрения рентабельности собственного капитала, квартира генерирует более высокий процент прибыли при меньшем вложенном капитале. Терраса выигрывает по абсолютной доходности в долларах; квартира выигрывает по эффективности использования капитала. Правильное сравнение для инвестора, выбирающего между ними, зависит от их общего капитала: если у него есть собственный капитал более 1 миллиона долларов, терраса обеспечивает лучшее создание абсолютного богатства. Если у них есть собственный капитал в размере 500 тысяч долларов, квартира с LTV 75% является более доступным вариантом с приличной доходностью.

Инвестор, ориентированный на доход: почему Landed редко выигрывает на доходе от аренды

Входы
Полу-D
$5,000,000 | Rental: $12,000/month | Gross yield: 2.88%
Кондоминиум (D15)
$2,200,000 | Rental: $5,800/month | Gross yield: 3.16%
Чистая прибыль после затрат
Semi-D: 2.0% | Condo: 2.7%
Обслуживание
Semi-D: $18,000/yr | Condo: $5,400/yr (MCST)
Результаты
Годовая чистая прибыль — Semi-D
$82,400 (1.65% on $5M)
Годовой чистый доход — Кондо
$53,820 (2.45% on $2.2M)
Капитал на единицу чистого дохода
Semi-D: $60.7 per $1 annual income | Condo: $40.9
Вердикт
Condo is more capital-efficient for yield investors by 33%

Как это прочитать: Для инвестора, ориентированного на прибыль, земельная недвижимость на 33% менее капиталоэффективна, чем квартира. На каждый доллар чистого годового дохода от аренды полу-D требует 60,70 долларов стоимости недвижимости по сравнению с 40,90 долларов за квартиру. Это разрыв в доходности земли: земельная собственность, по сути, является игрой в прирост капитала, а не игрой доходов. Инвестор, который покупает землю ради получения дохода, будет разочарован альтернативами кондоминиуму. Калькулятор делает это сравнение явным, рассчитывая чистую доходность по рыночной стоимости для обоих, что позволяет инвестору выбрать правильный класс активов для своих конкретных целей по доходности (доход против роста капитала).

Советы и подводные камни

Советы экспертов

  • Используйте реалистичные предположения. Исторически стоимость квартир в Сингапуре составляла в среднем 2–4 % в год. Избегайте слишком оптимистичных прогнозов. Если вы сомневаетесь, используйте 3% в качестве базового уровня.

Распространенные ловушки

  • Сравнение стоимости земли в престижных районах с стоимостью квартир в OCR. Для корректного сравнения требуется один и тот же район. Терраса D10 по сравнению с квартирой D10 имеет смысл; Терраса D10 по сравнению с квартирой D25 — нет. Прежде чем делать выводы, убедитесь, что их местоположение и характеристики сопоставимы.
  • Игнорирование разницы в стоимости обслуживания. Обслуживание квартиры предсказуемо (ежемесячная плата MCST) и является общим. Уход за землей носит спорадический характер и полностью оплачивается владельцем. 15-летняя собственность на землю обычно накапливает 100 000–200 000 долларов США на капитальный ремонт, не отраженный в годовой смете затрат.
  • Дисконтирование премии за ликвидность квартир. На падающем рынке квартиры продаются за несколько недель из-за большего числа покупателей (SC, PR, иностранцы). Земельная недвижимость может оставаться без предложений в течение 6–12 месяцев, если настроения на рынке слабые. Эта неликвидность представляет собой реальную стоимость риска, которая должна быть отражена в сравнении.

Часто задаваемые вопросы

Сохранены ли мои данные?
Нет. Все расчеты выполняются исключительно в вашем браузере. Ничего не хранится на наших серверах и не передается третьим лицам.
Действительно ли земельная недвижимость дорожает быстрее, чем квартиры?
В абсолютном долларовом выражении недвижимость в престижных районах исторически ценилась дороже, чем квартиры в том же районе — из-за нехватки земли, ограниченного круга иностранных покупателей и ограниченного предложения домов с землей в Сингапуре. Тем не менее, с точки зрения процентной доходности, квартиры могут превзойти цены на земельные участки в течение определенных рыночных циклов, особенно когда цены на кондоминиумы ниже цен на земельные участки. Сравнение оценки также во многом зависит от района, срока владения (безусловное владение против 99 лет) и конкретных сроков покупки и продажи.
Могу ли я сохранить свои результаты?
Войдите в систему, чтобы сохранить сценарии на своей панели управления, или используйте кнопку «Поделиться», чтобы скопировать URL-адрес, который кодирует ваши входные данные.
Каковы основные затраты, связанные с владением землей?
Затраты на владение конкретным земельным участком не применимы к кондоминиуму: (1) Полное внешнее обслуживание — крыша, конструкция, дренаж, перекраска. Типичный цикл стоит 30 000–80 000 долларов каждые 5–8 лет. (2) Отсутствие MCST для управления зонами общего пользования — ответственность несет только владелец. (3) Налог на имущество на всю землю + здание AV — более высокий AV означает более высокий налог на имущество. (4) Отсутствие фонда погашения — все капитальные ремонты производятся за счет собственных денежных резервов владельца. Бюджет составляет 1,0–1,5% от стоимости недвижимости в год в виде средних расходов на содержание в течение 10-летнего периода владения.

Связанные ресурсы

Статья Как рассчитать гербовый сбор на земельную собственность Статья Как сравнить новые квартиры с перепродажными квартирами Статья Как проверить право на участие в ЕС Статья Как рассчитать сбор при перепродаже HDB Статья Как спланировать обратный отсчет после швабры Калькулятор Как рассчитать гербовый сбор на земельную собственность