Запрашиваемые цены на недвижимость в Сингапуре могут отличаться на 10–25 % от фактической стоимости сделки. При этом не существует стандартизированного механизма, заставляющего агентов обосновывать запрашиваемые цены данными. Продавец или арендодатель, который заплатил пиковые цены 2022 года или привязан к амбициозному объекту соседа, может установить любую запрашиваемую цену, а без данных о транзакциях покупатели и арендаторы не имеют объективной точки отсчета. Программа Listing Evaluator решает эту проблему: она извлекает фактические цены, по которым были проданы квартиры в одном и том же здании за последние 12 месяцев, и за секунды сообщает вам, находится ли запрашиваемая цена в пределах рыночного диапазона или значительно превышает его. Одна только эта информация может сэкономить покупателю 50 000–150 000 долларов США на переговорах.
Наиболее важным числом, которое возвращает оценщик, является разрыв PSF — процентная разница между запрашиваемым PSF и медианным PSF транзакций за 12 месяцев для сопоставимых объектов в разработке. Разрыв в +5 % является нормальным (продавцы просят цену выше медианы и договариваются о снижении цены). Разрыв в +15–20% означает, что продавец устанавливает цену значительно выше той, которую фактически установил рынок, либо в ожидании найти менее информированного покупателя, либо потому, что он привязан к устаревшей или необычной сделке. Знание этого пробела до того, как вы сделаете предложение, поможет вам определить реалистичную основу переговоров и понять, стоит ли вести переговоры вообще или уйти.
Что касается сдаваемых в аренду объектов, оценщик одинаково силен. Запрашиваемые цены на аренду в Сингапуре сильно варьируются в зависимости от арендодателя: некоторые цены рыночные, другие просят на 20–30% выше, чем аналогичные квартиры в том же здании, полагаясь на арендаторов, которые не знают текущих ставок. Валовая доходность, которую арендодатель подразумевает при запрашиваемой арендной плате, по сравнению с тем, что исторически приносило здание, является прямым сигналом о том, является ли арендная плата справедливой. Арендодатель, запрашивающий 5200 долларов США в месяц за 2 спальни в здании, где средняя арендная плата за 2 спальни составляет 4200 долларов США, просит 24% надбавки к рыночной цене — это очевидно в результатах оценщика, но незаметно для арендатора, который видит только листинг, а не историю транзакций.
Компонент премии на уровне этажа особенно полезен для оценки квартир с надбавкой за верхний этаж. Продавец, который утверждает, что его квартира на 28 этаже получает 20% надбавку PSF по сравнению с аналогичными квартирами на нижних этажах, может быть сверен с тем, что фактически показывают данные о надбавке за нижний этаж для этого проекта. Во многих случаях продавцы переоценивают премию, которую заплатил их конкретный минимальный уровень, по сравнению с тем, что заплатил рынок. Используйте оценщик листинга перед каждым просмотром — это занимает 30 секунд и дает вам подкрепленную данными позицию, прежде чем вы начнете какие-либо переговоры о цене. Соедините его с Floor Premium Insight, чтобы получить кривую пола на уровне района, и с Ипотечным калькулятором, чтобы узнать общую стоимость финансирования по запрашиваемой цене.