Использование CPF для покупки недвижимости — одно из наиболее важных финансовых решений, которые вы примете, однако большинство покупателей принимают его на автопилоте, по умолчанию выбирая максимальный CPF, поскольку он минимизирует немедленные денежные затраты. Проблема в том, что CPF OA зарабатывает гарантированные государством 2,5% в год, начисляемые ежегодно. Когда ваша ставка по ипотеке ниже 2,5% (как это было в 2020–2022 годах), каждый доллар, который вы берете у OA для выплаты по ипотеке, обходится вам больше в виде потерянных доходов CPF, чем экономия на процентах по ипотеке. Оптимальная стратегия не является фиксированной — она меняется в зависимости от соотношения между вашей ставкой по ипотеке и 2,5%. Этот калькулятор покажет вам, на какой именно стороне этой точки пересечения вы находитесь.
Самый недооцененный показатель в этом расчете — это начисленные проценты CPF. Когда вы продаете недвижимость, правила CPF требуют, чтобы вы вернули всю снятую сумму плюс сложный процент в размере 2,5% с даты каждого снятия, а не только использованную основную сумму. При просадке CPF на сумму 200 000 долларов США в течение 25 лет только начисленные проценты могут достичь 180 000 долларов США и более. Эти деньги возвращаются в ваш OA (что выгодно при выходе на пенсию), но это означает, что вы не можете свободно положить себе всю выручку от продажи — возврат CPF уменьшает наличные, с которыми вы уходите. Покупатели, которые не моделировали это, часто чувствуют себя ошеломленными в точке продажи. Этот калькулятор показывает прогноз начисленных процентов для каждой стратегии, поэтому сюрпризов не возникает.
Практическое значение для разных покупателей различно. Если у вас есть значительные денежные сбережения и ваша ставка по ипотеке ниже 2,5%, стратегия полностью наличных денег действительно максимизирует ваше богатство при выходе — ваш CPF растет беспрепятственно, ваши доходы от продажи не ограничены. Если наличных денег мало, а ставки по ипотечным кредитам превышают 2,5%, Max CPF одновременно эффективен для денежных потоков и оптимален с финансовой точки зрения. Стратегия частичного CPF подходит, если вы хотите сохранить некоторую ликвидность, одновременно сокращая расход денежных средств. Этот калькулятор моделирует все три одновременно, поэтому вы можете сравнить общую стоимость, ежемесячный отток и прогнозируемые доходы от выхода, прежде чем сделать выбор.
Стратегия CPF также пересекается с вашим пенсионным планированием. Каждый доллар сохраненного баланса OA увеличивается до минимального уровня ваших пенсионных накоплений. Если вы покупаете в возрасте 30–40 лет, сохранение большего количества CPF дает дополнительные преимущества, выходящие далеко за рамки самой ипотеки. Используйте этот калькулятор вместе с Ипотечным калькулятором, чтобы понять последствия ежемесячных платежей и вернуться к своей стратегии, когда ставка по ипотеке будет сбрасываться в конце каждого периода блокировки.