Премиальный анализ MRT

Анализ MRT Premium позволяет оценить, насколько больше покупатели платят за квадратный фут частной жилой недвижимости, расположенной в пределах 500 метров от станции метро, ​​по сравнению с аналогичной недвижимостью, расположенной на расстоянии 500–1000 м. Данные взяты из записей предупреждений URA, охватывающих все частные транзакции, не связанные с землей, по всему острову, начиная с 2010 года и до последнего синхронизированного месяца. На диаграмме изображен медианный PSF для каждого диапазона расстояний с течением времени, а наложенная линия показывает процент скользящих 12-месячных премий. Вы можете фильтровать по району планирования, типу недвижимости (квартира или квартира) и сегменту рынка (CCR / RCR / OCR), чтобы выделить премию, соответствующую конкретному решению о покупке или инвестировании.

Вы можете найти эту информацию на ShiokNest на вкладке Статистика. Результаты обновляются в реальном времени по мере синхронизации новых данных URA — обычно в течение первых двух недель каждого месяца, следующего за выпуском транзакции в предыдущем месяце. Карты KPI вверху показывают текущую медианную премию по Сингапуру, район с самой высокой премией и направление тенденции за последние 12 месяцев. Используйте эту страницу вместе с Тепловой картой цен, чтобы визуализировать пространственное распределение премий сразу по всем 28 округам.

Близость метро — самый устойчивый ценовой фактор на рынке недвижимости Сингапура. По всем частным сделкам без земли с 2010 года недвижимость в радиусе 500 метров от станции метро имела среднюю премию PSF в размере 12–18% по сравнению с сопоставимыми объектами недвижимости, расположенными на расстоянии 500–1000 метров. При покупке квартиры на сумму 1,5 миллиона долларов эта премия составляет 180 000–270 000 долларов США от покупной цены. Понимание того, оправдана ли надбавка, которую вы платите, текущими рыночными данными или вы переплачиваете за место, актуальность которого снижается для общественного транспорта, может стать разницей между надежной инвестицией и дорогостоящей ошибкой.

Самый важный показатель, который показывает эта страница, — это тенденция надбавок, а не уровень надбавки. Высокая статическая премия (скажем, 20%), которая снижается в течение 18 месяцев, сигнализирует о том, что преимущество MRT утрачивается по мере восполнения предложения вокруг станции. Умеренная премия (10–12%), которая увеличивается в течение двух лет, сигнализирует о том, что доступ к MRT становится все более ценным — обычно по мере роста стоимости владения автомобилем, открытия новых коммерческих узлов вокруг станции или облагораживания прилегающей территории OCR. Покупатели, которые фокусируются только на текущем уровне, полностью упускают эту информацию о направлении.

Самая распространенная ошибка, которую совершают покупатели, - это рассматривать «расстояние, которое можно пройти пешком до метро» как двоичное «да/нет», вместо того, чтобы измерять фактическую сумму премии за каждые 100 метров. Анализ более 400 000 транзакций, проведенный ShiokNest, показывает, что премия нелинейна: скачок с 400 м до 200 м добавляет в среднем примерно 4% PSF, а скачок с 700 м до 500 м добавляет только 1,5% PSF. Это означает, что покупатели, которые платят полную цену премиум-зоны за недвижимость площадью 490 м (что находится внутри диапазона 500 м), часто переплачивают по сравнению с истинной рыночной разницей. Всегда проверяйте, где находится ваш целевой объект в пределах полосы, а не только то, соответствует ли он критериям «в пределах 500 м».

Премиум также резко варьируется в зависимости от типа линии и станции. Станции Кольцевой линии и Даунтаун-линии в коридорах RCR постоянно демонстрируют более высокие надбавки, чем пригородные станции линии Север-Юг, потому что в водосборном бассейне RCR, прилегающем к CCR, меньше запасов по-настоящему пешеходных запасов. Будущие станции Cross Island Line еще не оценены последовательно — недвижимость в пределах 500 м от объявленных, но незавершенных станций в настоящее время показывает премии на 40–60% ниже, чем у действующих станций. Это создает возможность выбора времени. Используйте эту информацию вместе с Калькулятором рентабельности инвестиций, чтобы смоделировать, оправдывает ли покупка до открытия очереди более длительные затраты на перенос.