Доходность за период владения

Анализ доходности холдинга анализирует реализованную доходность капитала для частной жилой недвижимости в Сингапуре путем стратификации транзакций на основе года первоначальной покупки недвижимости. Для каждой когорты года покупки (например, «все объекты недвижимости, приобретенные в 2010 году») на диаграмме показано распределение годовой номинальной прибыли при перепродаже — медиана, 25-й процентиль и 75-й процентиль — так что вы можете понять не только средний результат, но и разброс результатов для объектов недвижимости, купленных в этом году. Горизонтальная ось — год покупки (с 2000 года по настоящее время), а вертикальная ось — номинальная доходность в годовом исчислении. Фильтр позволяет вам выбрать конкретный район или сегмент рынка, чтобы увидеть, как профиль доходности зависит от местоположения.

Эту информацию можно найти на ShiokNest на вкладке Статистика. Данные получены из совпадающих пар предостережений о покупке и перепродаже URA — в базу данных включены только транзакции, в которых как первоначальная покупка, так и последующая перепродажа записаны в базе данных, что гарантирует, что доходы основаны на фактических транзакциях туда и обратно, а не на смоделированных оценках. В набор данных не включены объекты недвижимости, которые все еще находятся в собственности (еще не перепроданы), а это означает, что в последние годы покупки (2022–2025 гг.) будет мало точек данных, пока эти объекты недвижимости не начнут продаваться на вторичном рынке. Эта информация сочетается с Показателем прибыльности для анализа на уровне развития и с Калькулятором денежного потока для моделирования доходности за вычетом финансовых затрат.

Самый важный вывод из данных о доходности холдингов – насколько сильно время покупки влияет на результаты. Недвижимость, приобретенная в 2009 году (минимум после GFC) и перепроданная в любое время в период с 2012 по 2020 год, приносила средний годовой номинальный доход в размере 8–14% — исключительный результат по стандартам любого класса активов. Недвижимость, приобретенная на пике 2011 года и перепроданная 5–7 лет спустя, принесла среднюю доходность в размере 0–2% в годовом исчислении, что едва выше инфляции с учетом транзакционных издержек. На диаграмме чувствительность к году покупки видна на протяжении всего исторического цикла, поэтому вы можете найти любой исторический год покупки и понять, что на самом деле получил медианный покупатель.

Распределение доходности, показывающее полосы 25-го и 75-го процентиля, не менее важно, чем медиана. Год покупки, в котором медианная доходность составляет 5%, а 25-й процентиль равен -2%, означает, что примерно 25% покупателей в этой группе потеряли деньги в реальном выражении после затрат. Год покупок, в котором 25-й процентиль составляет 3%, а 75-й процентиль — 9%, имеет плотное, последовательно положительное распределение доходности — вся когорта показала достаточно хорошие результаты. Ширина распределения показывает, с какой изменчивостью результатов столкнулся покупатель в этом году, что является мерой общерыночного риска в этот период, а не индивидуального риска выбора.

Для нынешних покупателей наиболее полезным применением является калибровка ожиданий для когорты входа в 2024–2026 годах. Учитывая текущие уровни PSF, ABSD и транзакционные издержки, а также охлаждение окружающей среды после 2023 года, какой годовой доход потребуется рынку покупателю в 2024 году, чтобы достичь минимально приемлемого дохода? Данные о доходности холдингов обеспечивают исторический контекст: рынок частного жилья Сингапура приносил положительную номинальную доходность в течение каждого пятилетнего периода владения, начиная с непиковых лет покупок. В годы пика покупок (2011, 2013) держатели 5-летних облигаций зачастую едва ли номинально выходили на уровень безубыточности. Эти данные определяют текущую точку входа — не на пике, как в 2011 году, но и не на спаде 2009 года — и помогают установить реалистичные ожидания доходности на инвестиционный горизонт 5–10 лет.

Фильтр по округам выявляет значительные региональные различия в доходности холдингов. Районы CCR D9/D10/D11 демонстрируют более высокую волатильность доходности (больший разброс между 25-м и 75-м процентилем), но более высокую медианную доходность в годы с минимальными покупками. Районы OCR D19/D20/D21 демонстрируют меньшую волатильность доходности и более стабильную скромную доходность. Для инвесторов, не склонных к риску, стремящихся к стабильной прибыли, а не к потенциальному превосходству, профиль доходности холдинга OCR исторически обеспечивает более плотное распределение, даже если медианное значение на 2–3 процентных пункта ниже, чем CCR за аналогичные годы покупки. Используйте Trends Trends Insight, чтобы понять, как сравниваются доходы от владения FH и 99-летним владением в одном и том же округе за эквивалентные периоды.