CCR против RCR против OCR

В анализе сегментов рынка показано медианное значение PSF с течением времени для трех официальных сегментов жилой недвижимости Сингапура — CCR (центральный регион: D9, D10, D11, D1, D2, D6), RCR (остальная часть центрального региона: D3–D8, D12–D15) и OCR (за пределами центрального региона: D16–D28) — на единой двухосевой диаграмме, позволяющей осуществлять прямое сравнение сегментов. Вторичный график показывает соотношение CCR и OCR PSF с течением времени («сегментная премия»), которое отслеживает, становится ли CCR более или менее дорогим по сравнению с OCR для массового рынка. Данные о новых выпусках и перепродажах можно накладывать одновременно или просматривать отдельно с помощью переключателя фильтра. Диапазон времени можно настроить от 1 года до «За все время».

Эту информацию можно найти на ShiokNest на вкладке Статистика. Определения сегментов соответствуют официальной классификации URA, которая основана на районе планирования. Данные получены на основе предостережений URA и обновляются ежемесячно. Это понимание является единственным наиболее эффективным способом понять, на каком этапе цикла находится рынок недвижимости Сингапура: поведение спреда CCR/RCR/OCR является одним из наиболее надежных индикаторов цикла на рынке недвижимости Сингапура. Соедините его с Transaction Volume Insight для контекста спроса и New Launch vs Resale Insight для ценового разрыва между застройщиком и покупателем.

Относительная эффективность CCR и OCR — наиболее важный индикатор цикла недвижимости в Сингапуре. Во время бычьих рынков CCR значительно превосходит OCR — иностранные покупатели и состоятельные инвесторы раскупают недвижимость в престижных районах быстрее, чем предложение на массовом рынке. Соотношение CCR и OCR PSF увеличилось примерно с 1,8× в 2009 году до 2,4× к 2012 году, что отражает интенсивный зарубежный интерес к элитной недвижимости Сингапура в то время. В периоды корректировок и мер по охлаждению CCR обычно отстает от OCR — ABSD делает элитную недвижимость более чувствительной к уходу иностранных покупателей, в то время как внутренний спрос конечных пользователей OCR обеспечивает более стабильный нижний предел. Текущий коэффициент премий сегмента показывает, где в этом цикле сейчас находится Сингапур.

Самый важный вид диаграммы – показатели RCR относительно CCR и OCR. RCR является сегментом с наибольшей ограниченностью предложения: он включает в себя зрелые районы среднего кольца Сингапура (Куинстаун, Тоа Пайо, Катонг, Марин-Парейд) с ограниченным количеством земель для нового предложения. Когда CCR слаб (рынок предметов роскоши вялый) и OCR смягчается (медленное поглощение нового предложения), RCR часто имеет лучшую относительную ценность — он сочетает в себе премию за местоположение при доступе в центр города со стабильностью местного спроса на внутреннем рынке покупателей. Высокие показатели RCR в 2019–2020 годах (хотя и CCR, и OCR практически не снижались) были сигналом об этом защитном качестве, который становится видимым на диаграмме сегментных премий.

Для инвесторов, решающих между распределением CCR и OCR, соотношение CCR и OCR отвечает на вопрос, является ли CCR дешевым или дорогим по сравнению с OCR. Коэффициент 2,0× означает, что покупатели CCR платят 100% премию PSF по сравнению с OCR. Коэффициент 1,6× — как это наблюдалось в 2018–2020 годах, когда меры по охлаждению непропорционально повлияли на CCR — означает, что CCR относительно недорог по сравнению с OCR по недавним историческим стандартам. Вход в CCR, когда коэффициент находится на историческом минимуме (около 1,6 ×), и выход, когда он возвращается к 2,2–2,4 ×, представляет собой систематическую стратегию, которую можно увидеть непосредственно на этом графике.

Для тех, кто планирует перейти от OCR к RCR или от RCR к CCR, диаграмма премий сегмента дает количественную оценку финансовой «затраты на обновление». Переход от квартиры OCR стоимостью 1,8 миллиона долларов к эквиваленту RCR требует понимания того, что RCR в настоящее время составляет 1,4 × OCR PSF — это означает, что та же площадь пола стоит на 40% дороже. Если покупатель желает уменьшить размер (меньшую единицу в RCR при той же общей цене), диаграмма точно укажет ему, какую корректировку размера предполагает текущая сегментная премия. Используйте вместе с Калькулятором сравнения округов для сравнения на уровне конкретного округа.