Эффект распада аренды

Информация о снижении арендной платы отслеживает, как скидка PSF на недвижимость, находящуюся в аренде со сроком аренды 99 лет, увеличивается по мере уменьшения оставшегося срока аренды на основе фактических данных об транзакциях URA, сегментированных по оставшимся диапазонам аренды: 90+ лет, 80–89 лет, 70–79 лет, 60–69 лет, 50–59 лет, 40–49 лет и ниже 40 лет. Для каждого диапазона аренды на диаграмме показан средний PSF относительно эквивалентного медианного PSF в безусловном владении в том же районе и типе недвижимости — таким образом, аренда на срок 70–79 лет в D15 сравнивается с недвижимостью в безусловном владении в D15, а не со средним показателем безусловного владения по всему Сингапуру. Полученная кривая скидки показывает эмпирическую ставку, по которой участники рынка применяют скидку на оставшуюся часть аренды, которая отличается (а иногда больше или меньше) от теоретических таблиц скидок по аренде SLA.

Вы можете найти эту информацию на ShiokNest на вкладке Статистика. Отфильтруйте по району и типу недвижимости, чтобы увидеть, как кривая спада меняется в зависимости от местоположения — эмпирическая скидка в D10 (Букит Тимах) для аренды на 60 лет отличается от скидки в D19. На графике также показано годовое изменение ставки дисконтирования для каждого диапазона аренды, что позволяет отслеживать, становятся ли участники рынка более или менее агрессивными в применении скидок по аренде по мере изменения общего настроения рынка. Эта информация сочетается с Tenure Trends Insight и Калькулятором снижения стоимости аренды для прогнозного моделирования влияния уменьшения стоимости аренды.

Риск прекращения аренды является наиболее систематически недооцененным риском при инвестициях в недвижимость Сингапура. Недвижимость, находящаяся в аренде на 99 лет и оставшаяся в течение 60 лет, стоит примерно 80–85 % эквивалентной недвижимости в безусловном владении в том же месте по текущим рыночным ценам, но эта скидка увеличится примерно до 50–60 % от суммы права собственности, когда останется 40 лет, и ниже 30 %, когда останется 30 лет. Сложный характер этой скидки означает, что покупатели, которые приобретают аренду на 60 лет, полагая, что они получают скидку 15–20% на право собственности, на самом деле принимают скидку, которая существенно вырастет в течение периода владения. Диаграмма спада арендной платы делает эту будущую траекторию видимой заранее.

Самый важный вывод из этой диаграммы заключается в том, что эмпирическая рыночная скидка не следует плавной, предсказуемой кривой. Вместо этого у него есть две зоны ускорения. Первый произойдет примерно через 70 лет, когда банки начнут применять дисконты к оценкам в соответствии с руководящими принципами MAS по ипотечным кредитам — уменьшая LTV для покупателей, что сокращает круг подходящих покупателей и сжимает цены. Второй происходит примерно через 40 лет, когда таблицы скидок на аренду по SLA вступают в силу более агрессивно, и лица, осуществляющие модернизацию HDB (крупнейшая группа покупателей недвижимости среднего размера), теряют право на финансирование CPF, если оставшаяся аренда не охватывает самого молодого покупателя в возрасте до 95 лет. Эти пороговые эффекты видны на графике в виде изломов кривой скидок при оставшемся сроке аренды ~70 лет и ~40 лет.

Для продавцов стареющих арендованных участков диаграмма отвечает на вопрос, как срочно продать. У 99-летнего арендованного комплекса, построенного в 1990 году, в 2026 году останется еще 63 года — все еще выше первой зоны ускорения. Проекту, построенному в 1983 году, осталось 56 лет — он приближается к первому порогу дисконтного ускорения. Владельцы, планирующие продажу в ближайшие 5–10 лет, принимают решение о том, на какой стороне оставшегося 70-летнего порога они будут находиться на момент продажи. Преодоление 70-летнего порога во время владения добавляет примерно 5–8 % дополнительной скидки PSF по сравнению с продажей сверх этого порога — существенная сумма для недвижимости стоимостью более 1 миллиона долларов.

Для покупателей диаграмма снижения арендной платы напрямую отвечает на вопрос: «Какую скидку я должен получить за это арендованное владение по сравнению с эквивалентным свободным владением?» Если рынок в настоящее время оценивает 60-летнюю аренду на 18% ниже безусловного права собственности, а эмпирический долгосрочный средний показатель составляет 22%, аренда является относительно дорогой по сравнению с ее исторической скидкой — право собственности предлагает относительно лучшую ценность на данный момент. Когда скидка увеличится до 25–28% (как это произошло после мер по охлаждению после 2013 года, когда настроения в отношении арендаторов ослабли), покупка арендованного имущества с более высокой, чем в среднем, скидкой по сравнению со свободным владением может представлять тактическую ценность. Используйте это вместе с Tenure Trends Insight и Калькулятором снижения срока аренды, чтобы смоделировать стоимость владения при уменьшении арендной платы в течение ожидаемого периода владения.