Punteggio di redditività

L'analisi del punteggio di redditività classifica gli sviluppi in base alla proporzione delle recenti transazioni di rivendita che si sono rivelate redditizie, in particolare la percentuale di transazioni di subvendita e di rivendita negli ultimi 5 anni in cui il venditore ha ottenuto un guadagno (prezzo di vendita maggiore del prezzo di acquisto originale). Il punteggio incorpora anche il profitto medio (il tipico guadagno in dollari per transazione redditizia), il periodo di detenzione mediano prima della rivendita e il tasso di guadagno annualizzato. Gli sviluppi sono classificati in una classifica dal punteggio di redditività più alto a quello più basso, con filtri per distretto, segmento e tipo di possesso. Ogni scheda di sviluppo mostra il tasso di transazione redditizio, il guadagno medio e il punteggio attuale.

Puoi trovare queste informazioni su ShiokNest nella scheda Approfondimenti. I dati delle transazioni sottostanti provengono da avvertenze di subvendita e rivendita URA, che catturano sia la transazione di acquisto che quella di rivendita per le unità abbinate. Il set di dati copre l'arco temporale di 5 anni delle transazioni di rivendita completate. Gli sviluppi con meno di 10 transazioni abbinate qualificanti nella finestra vengono contrassegnati come "dati insufficienti" anziché essere assegnati a un punteggio potenzialmente fuorviante basato su un numero troppo esiguo di elementi comparabili. Questo approfondimento è uno dei quattro punteggi secondari nel punteggio ShiokNest composito.

Il rendimento lordo e l'apprezzamento della carta sono parametri di investimento standard, ma non dicono se i venditori effettivi di un determinato sviluppo hanno realizzato profitti dopo aver contabilizzato i costi di mantenimento, l'imposta di bollo e le commissioni di transazione. Il punteggio di redditività supera queste limitazioni ponendo una domanda più semplice: quale percentuale di persone che hanno acquistato e successivamente venduto questo sviluppo hanno guadagnato denaro? Ciò misura il risultato realizzato piuttosto che il risultato modellato, rendendolo un controllo oggettivo sulla qualità degli investimenti. Uno sviluppo con un tasso di redditività dell'88% significa che 88 venditori su 100 che hanno venduto negli ultimi 5 anni hanno realizzato un guadagno nominale sul loro acquisto: un forte segnale di costante supporto della domanda pari o superiore ai livelli del prezzo di acquisizione.

Il numero più importante in questa pagina è il quanto di profitto medio per transazione. Uno sviluppo in cui l’85% dei venditori ha realizzato un profitto ma il guadagno medio è di $ 32.000 sta offrendo un modesto apprezzamento del capitale rispetto ai costi di transazione (BSD, ABSD, commissioni di agente, spese legali ammontano a $ 30.000 – $ 80.000 su una tipica transazione di proprietà privata). Uno sviluppo in cui il 78% dei venditori ha realizzato un profitto ma il guadagno medio è di $ 190.000 sta offrendo rendimenti di capitale significativi anche dopo l’attrito sui costi di transazione. Un tasso di redditività elevato da solo non garantisce un buon investimento: il quantum conta.

Il tasso di guadagno annualizzato è il parametro più comparabile tra sviluppi con periodi di detenzione diversi. Un guadagno di 200.000 dollari in 12 anni rappresenta un rendimento annualizzato dell’1,7% su un acquisto di 1 milione di dollari, inferiore al tasso CPF OA. Un guadagno di $ 200.000 in 4 anni rappresenta un rendimento annualizzato del 4,7%: competitivo. Gli sviluppi in cui il guadagno medio è elevato ma anche il periodo di detenzione mediano è lungo potrebbero fornire rendimenti annualizzati inferiori a quanto appaiono a prima vista. Il punteggio si normalizza per il periodo di detenzione, in modo da poter confrontare la qualità dell'investimento tra sviluppi con il diverso comportamento tipico del venditore.

Per gli acquirenti che valutano se entrare in uno sviluppo specifico, il tasso di redditività fornisce un tasso base storico per "quanto spesso gli acquirenti qui guadagnano?" Non è una garanzia di prestazioni future, ma uno sviluppo con un tasso di redditività del 25% (il 75% dei venditori ha subito una perdita) negli ultimi 5 anni merita un’indagine seria sul perché: eccesso di offerta, calo della domanda degli inquilini, accelerazione del decadimento dei contratti di locazione o problemi strutturali con lo sviluppo. Utilizzalo insieme a Holding Returns Insight per un profilo di rendimento stratificato nel tempo completo per anno di acquisto e al Calcolatore del flusso di cassa per modellare i rendimenti al netto dei costi.