CCR contro RCR contro OCR

L'analisi dei segmenti di mercato traccia il PSF mediano nel tempo per i tre segmenti immobiliari residenziali ufficiali di Singapore: CCR (regione centrale centrale: D9, D10, D11, D1, D2, D6), RCR (resto della regione centrale: D3–D8, D12–D15) e OCR (regione centrale esterna: D16–D28) — su un unico grafico a doppio asse, consentendo il confronto diretto dei segmenti. Un grafico secondario mostra il rapporto PSF CCR/OCR nel tempo (il "premio di segmento"), che traccia se il CCR sta diventando più o meno costoso rispetto all'OCR del mercato di massa. Sia i dati di nuovo lancio che quelli di rivendita possono essere sovrapposti simultaneamente o visualizzati separatamente tramite l'attivazione/disattivazione del filtro. L'intervallo di tempo può essere regolato da 1 anno a Sempre.

Puoi trovare queste informazioni su ShiokNest nella scheda Approfondimenti. Le definizioni dei segmenti seguono la classificazione ufficiale dell'URA, che si basa sul distretto di pianificazione. I dati provengono da avvertenze URA e vengono aggiornati mensilmente. Questa intuizione è il modo più efficace per capire a che punto del ciclo si trova il mercato immobiliare di Singapore: il comportamento degli spread CCR/RCR/OCR è uno degli indicatori di ciclo più affidabili nel mercato immobiliare di Singapore. Abbinalo a Insight sul volume delle transazioni per il contesto dal lato della domanda e a Insight tra nuovi lanci e rivendita per il divario di prezzo sviluppatore/acquirente.

La performance relativa del CCR rispetto all'OCR è l'indicatore del ciclo più importante nel settore immobiliare di Singapore. Durante i mercati rialzisti, il CCR supera significativamente l’OCR: gli acquirenti stranieri e gli investitori con un patrimonio netto elevato fanno offerte per le proprietà dei quartieri privilegiati più velocemente dell’offerta del mercato di massa. Il rapporto PSF CCR/OCR è aumentato da circa 1,8× nel 2009 a 2,4× nel 2012, riflettendo l’intenso interesse estero per le proprietà di lusso di Singapore in quel momento. Durante i periodi di correzione e di misure di raffreddamento, il CCR in genere sottoperforma l’OCR: l’ABSD rende le proprietà primarie più sensibili al ritiro degli acquirenti stranieri, mentre la domanda interna degli utenti finali dell’OCR fornisce una base più stabile. L'attuale rapporto premium del segmento ti dice dove in questo ciclo è posizionata Singapore in questo momento.

La visualizzazione del grafico più importante è la performance RCR rispetto sia a CCR che a OCR. RCR è il segmento con l'offerta più limitata: contiene i distretti maturi del mid-ring di Singapore (Queenstown, Toa Payoh, Katong, Marine Parade) con terreni con nuova offerta limitata. Quando il CCR è debole (mercato del lusso debole) e l’OCR si sta indebolendo (l’assorbimento della nuova offerta è lento), RCR spesso detiene il miglior valore relativo: combina il premio di localizzazione dell’accesso ai centri urbani con la stabilità della domanda locale di un mercato di acquirenti nazionali. La sovraperformance di RCR nel 2019-2020 (mentre sia CCR che OCR erano da stabili a in calo) è stata un segnale di questa qualità difensiva che il grafico dei premi di segmento rende visibile.

Per gli investitori che decidono tra allocazioni di CCR e OCR, il rapporto CCR/OCR risponde alla domanda se il CCR sia economico o costoso rispetto all'OCR. Un rapporto di 2,0× significa che gli acquirenti di CCR pagano un premio PSF del 100% rispetto a OCR. Un rapporto di 1,6× – come osservato nel 2018-2020, quando le misure di raffreddamento hanno avuto un impatto sproporzionato sul CCR – significa che il CCR è relativamente poco costoso rispetto all’OCR secondo i recenti standard storici. Entrare nel CCR quando il rapporto è al suo minimo storico (vicino a 1,6×) ed uscire quando ritorna verso 2,2–2,4× è una strategia sistematica visibile direttamente da questo grafico.

Per gli upgrader che considerano di passare da OCR a RCR o da RCR a CCR, il grafico del premio di segmento quantifica il "costo finanziario dell'upgrade". Per passare da un condominio OCR da 1,8 milioni di dollari a un equivalente RCR è necessario comprendere che RCR è attualmente a 1,4× OCR PSF, il che significa che la stessa superficie costa il 40% in più. Se l'acquirente è disposto a ridimensionare (unità più piccola in RCR allo stesso prezzo totale), il grafico gli dice esattamente quale aggiustamento dimensionale implica l'attuale premio di segmento. Utilizzalo insieme al Calcolatore per confronti distrettuali per un confronto specifico a livello di distretto.