Punteggio di pedonabilità

L'analisi del punteggio di pedonabilità classifica tutti gli oltre 3.400 sviluppi monitorati da ShiokNest su una scala di pedonabilità da 0 a 100 calcolata in base a sette categorie di servizi entro un raggio di 500 metri a piedi: stazione MRT (ponderata 25%), centri ambulanti (15%), supermercati (15%), parchi e spazi verdi (15%), scuole (15%), cliniche e farmacie (10%) e centri commerciali (5%). Ciascuna categoria utilizza la distanza Haversine dalla struttura più vicina, con una funzione di decadimento della distanza che assegna il punteggio completo per le strutture entro 100 m e punteggi progressivamente inferiori per le strutture tra 100 e 500 m. Le strutture oltre i 500 metri contribuiscono a zero. Il punteggio complessivo è una somma ponderata di tutte e sette le categorie, calibrata in modo che un punteggio di 100 rappresenti uno sviluppo perfettamente posizionato con tutti i tipi di strutture entro 100 metri.

Puoi trovare queste informazioni su ShiokNest nella scheda Approfondimenti. Filtra per distretto, segmento o fascia di prezzo per trovare sviluppi con una forte percorribilità nei limiti del tuo budget e dell'area target. La ripartizione del punteggio per ogni sviluppo mostra quali categorie di servizi contribuiscono fortemente e quali sono deboli: uno sviluppo potrebbe ottenere un punteggio complessivo di 82 ma avere un punteggio scolastico basso se si trova in un quartiere puramente commerciale. Il punteggio di pedonabilità è anche la base per il livello di intensità verde nella mappa dei livelli della mappa termica. I punteggi vengono aggiornati trimestralmente man mano che i dati POI di OneMap vengono aggiornati.

La pedonabilità è uno dei fattori determinanti quantificabili più importanti della domanda di affitti residenziali e della resilienza dei prezzi a lungo termine. Gli inquilini pagano premi per insediamenti pedonali perché la percorribilità fa risparmiare tempo e riduce le spese di trasporto: uno sviluppo entro 200 metri da una MRT, da un centro ambulante e da un supermercato offre un’autentica efficienza nello stile di vita che gli inquilini apprezzano e dimostrano la volontà di pagare. Il punteggio di pedonabilità lo quantifica con precisione, consentendo a un investitore di confermare o confutare l'affermazione di un agente secondo cui un complesso è "altamente percorribile" prima di impegnare capitale a un prezzo premium per la pedonabilità.

Il singolo fattore più importante nel punteggio di pedonabilità è la prossimità MRT, ponderata al 25%. La ricerca mostra costantemente che le proprietà entro 400 metri da una MRT richiedono un premio di locazione misurabile: nel contesto di Singapore, la soglia in cui il premio diventa materiale è di circa 200-300 metri di distanza a piedi. Oltre i 400 m il premio si attenua rapidamente. Il punteggio di pedonabilità codifica precisamente questo decadimento della distanza: uno sviluppo a 150 m dalla MRT potrebbe ottenere un punteggio di 23/25 sulla componente MRT, mentre uno a 450 m di distanza ottiene un punteggio di 8/25. La differenza è visibile nella scheda di ripartizione del punteggio per ciascun complesso, rendendo il premio di prossimità MRT quantificabile e confrontabile tra i complessi.

Per gli acquirenti familiari, la componente scolastica del punteggio di pedonabilità è spesso il sottofattore più importante. Il sistema di registrazione della scuola primaria di Singapore dà priorità ai bambini che vivono nel raggio di 1 km dalla scuola, e molte delle migliori scuole primarie hanno bacini di utenza in cui la vicinanza alla scuola è un vero fattore di prezzo. Uno sviluppo che ottiene un buon punteggio nella componente scolastica del punteggio di pedonabilità è potenzialmente all'interno di una zona di registrazione prioritaria per almeno una scuola ben considerata: vale la pena verificarlo con il motore di ricerca MOE, ma il punteggio di pedonabilità identifica i candidati in modo efficiente.

Il punteggio di pedonabilità identifica anche una classe di sviluppi sottovalutati che sono altamente percorribili a piedi ma non in luoghi di prestigio. Diversi insediamenti D12 (Toa Payoh) e D20 (Bishan) ottengono un punteggio superiore a 75 in termini di pedonabilità, paragonabile agli insediamenti D9/D10 che vengono venduti a un PSF premium del 30-40%. Un acquirente che attribuisce alla pedonabilità un valore equivalente al prestigio troverà un miglior rapporto qualità-prezzo in questi distretti del mercato medio. Abbina queste informazioni alla Mappa dei livelli della mappa termica per visualizzare la distribuzione spaziale dei punteggi di pedonabilità in tutta la città e alla Informazioni sulla resa degli affitti per verificare se anche i quartieri percorribili a piedi offrono rendimenti più elevati.