Gli elenchi immobiliari di Singapore riportano prezzi richiesti che possono variare del 10-25% rispetto ai valori effettivi delle transazioni e non esiste un meccanismo standardizzato che obblighi gli agenti a giustificare i prezzi richiesti con i dati. Un venditore o un proprietario che ha pagato i prezzi di punta del 2022 o si sta ancorando all'aspirazione di un vicino può fissare qualsiasi prezzo richiesto e, senza dati sulle transazioni, acquirenti e inquilini non hanno alcun punto di riferimento oggettivo. Il Listing Evaluator risolve questo problema: recupera i prezzi effettivi delle unità nello stesso edificio negli ultimi 12 mesi e ti dice, in pochi secondi, se il prezzo richiesto è all'interno dell'intervallo di mercato o significativamente superiore ad esso. Queste informazioni da sole possono far risparmiare a un acquirente $ 50.000-$ 150.000 in fase di negoziazione.
Il numero più importante restituito dal valutatore è il gap PSF: la differenza percentuale tra la PSF richiesta e la PSF mediana di 12 mesi oggetto di transazioni per unità comparabili nello sviluppo. Un divario del +5% è normale (i venditori chiedono al di sopra della mediana e negoziano al ribasso). Un divario del +15-20% significa che il venditore sta fissando un prezzo significativamente superiore a quello che il mercato ha effettivamente compensato, sia nell’aspettativa di trovare un acquirente meno informato sia perché si sta ancorando a una transazione obsoleta o anomala. Conoscere questa lacuna prima di fare un'offerta ti dice il piano negoziale realistico e se vale la pena negoziare o andarsene.
Per gli annunci di noleggio, il valutatore è altrettanto potente. I prezzi richiesti per l'affitto a Singapore sono molto variabili a seconda del proprietario: alcuni prezzi sono di mercato, altri chiedono il 20-30% in più rispetto a quello che unità simili affittano nello stesso edificio, facendo affidamento su inquilini che non conoscono la tariffa corrente. Il rendimento lordo che un proprietario implica per l'affitto richiesto rispetto a quello che l'edificio ha storicamente prodotto è un segnale diretto del fatto che l'affitto è giusto. Un proprietario che chiede $ 5.200 al mese per un bilocale in un edificio in cui l'affitto medio per due camere da letto è di $ 4.200 chiede un premio del 24% rispetto al mercato, qualcosa che è ovvio nell'output del valutatore ma invisibile a un inquilino che vede solo l'annuncio e non la cronologia delle transazioni.
La componente premium di livello minimo è particolarmente utile per valutare le unità con un prezzo di premium elevato. Un venditore che afferma che la sua unità al piano 28 richiede un premio PSF del 20% rispetto a unità simili a piano basso può essere verificato rispetto a ciò che i dati sul premio minimo mostrano effettivamente per quello sviluppo. In molti casi, i venditori sovrastimano il premio imposto dal loro piano specifico rispetto a ciò che il mercato ha pagato. Utilizza il Valutatore di inserzioni prima di ogni visualizzazione: impiega 30 secondi e ti fornisce una posizione supportata dai dati prima di avviare qualsiasi negoziazione di prezzo. Abbinalo al Floor Premium Insight per la curva del pavimento a livello di distretto e al Calcolatore del mutuo per il costo totale del finanziamento al prezzo richiesto.