Valore del terreno Calcolatrice

Stima del valore del terreno

Stima del valore della componente fondiaria di una proprietà fondiaria

Superficie lorda (SLP) -
Valore stimato dell'edificio -
Valore stimato del terreno -
Valore del terreno per piede quadrato (terreno) -
Terreno come% del prezzo -
Fattore di aggiustamento del leasing -

Stima del valore fondiario per la proprietà fondiaria

Punti chiave

  • Residual land value = GDV (Gross Development Value) − Development costs − Developer's profit margin — this is the maximum a rational developer will pay for land.
  • Singapore en-bloc reserve prices must be supported by residual land value analysis, not owner aspirations — reserve prices 20%+ above residual land value rarely attract developer bids.
  • Developer margin requirement has risen post-2022 to 15–20% IRR on cost — higher land prices require higher sale prices or the margin disappears, making the development unviable.
  • Development charge (DC) for topping-up plot ratio is a significant cost — check URA's DC table before estimating land value as DC can add 5–15% to land cost for sites with intensification potential.
  • GLS (Government Land Sale) tender prices set the market benchmark — if a nearby GLS site cleared at $950 psf ppr, a neighbouring en-bloc site should be priced at a discount (lower risk premium than blank land).

Cosa fa

Stima la componente del valore fondiario di una proprietà fondiaria utilizzando il rapporto tra i terreni, la GFA e transazioni fondiarie comparabili. Comprendi quanto stai pagando per il terreno rispetto all'edificio: essenziale per le decisioni di A&A e di ricostruzione.

Puoi trovare questa calcolatrice nella scheda Calcolatrici su ShiokNest. Aggiorna istantaneamente i risultati man mano che modifichi gli input: senza attese, senza ricaricamenti della pagina.

Perché è importante

Il valore del terreno è alla base di ogni decisione di sviluppo a Singapore. Prima che un costruttore faccia un’offerta per una gara d’appalto in blocco o per una vendita di terreni governativi (GLS), deve stimare il valore residuo del terreno, ovvero il prezzo massimo che può pagare per il terreno e ottenere comunque un margine di profitto target. Questo calcolo del valore fondiario residuo è ciò che determina se una vendita collettiva ha successo, se un'offerta GLS è competitiva e se le tue aspettative di prezzo in blocco sono realistiche.

Il numero più importante rivelato da questo calcolatore è il valore del terreno residuo per piede quadrato di rapporto di terreno: la metrica standard utilizzata da sviluppatori e valutatori per confrontare le offerte fondiarie. Se il valore residuo del terreno di un sito è di $ 1.200 psf ppr (rapporto per piede quadrato per lotto), uno sviluppatore può pagare fino a $ 1.200 × superficie lorda totale per il terreno e ottenere comunque il rendimento target. I prezzi di riserva di vendita collettivi che superano significativamente il valore residuo del terreno difficilmente attireranno offerte. I prezzi di riserva pari o inferiori al valore residuo del terreno attireranno offerte competitive.

L'errore più comune commesso dai membri del comitato in blocco è quello di fissare i prezzi di riserva in base alle aspirazioni (quanto vuole ciascun proprietario) piuttosto che all'economia dello sviluppo (quanto un costruttore può permettersi di pagare). Un prezzo di riserva superiore del 30% al valore residuo del terreno quasi certamente non riuscirà ad attirare l'interesse degli sviluppatori, risultando in un tentativo di vendita sprecato e senza esito. Il calcolatore consente un controllo dal basso verso l'alto: inizia dal prezzo di vendita stimato, deduci i costi di sviluppo e il profitto e arriva al costo massimo del terreno sostenibile, quindi confrontalo con il prezzo di riserva proposto.

Utilizza questo calcolatore insieme al Calcolatore di disaccoppiamento delle proprietà e al Cash Calcolatore del ricavato per valutare se una vendita in blocco o una vendita individuale ti offre un risultato finanziario migliore.

Come funziona

  • Vai a Calcolatrici: fai clic sulla scheda "Calcolatrici" nella barra di navigazione di ShiokNest. Tutti i 47 calcolatori sono raggruppati per scopo per un facile accesso.
  • Seleziona la calcolatrice: scegli "Come stimare il valore del terreno" dall'elenco delle calcolatrici. Vedrai i valori predefiniti già caricati in modo da poterli esplorare immediatamente.
  • ️ Inserisci i tuoi valori: sostituisci i valori predefiniti con i tuoi numeri. I campi chiave sono:
  • Controlla i risultati: la calcolatrice si aggiorna istantaneamente quando modifichi qualsiasi input. I risultati principali vengono visualizzati in schede KPI e grafici che si aggiornano man mano che si modificano gli input.
  • Esegui scenari ipotetici: è qui che sta il vero potere. Cambia una variabile alla volta per vederne l'impatto. Ad esempio, prova ad aumentare il tasso di interesse dell'1% o ad estendere il periodo di detenzione di 5 anni. Nota come cambiano i risultati.
  • Confronta e decidi: esegui 2-3 scenari diversi e annota i risultati. Ciò ti offre una gamma di risultati su cui basare la tua decisione, anziché fare affidamento su un'unica proiezione.

Esempi

Sito di vendita collettiva D19: stima del valore residuo del terreno a partire dall'economia dello sviluppatore

Ingressi
Area del sito
40,000 sqft | Plot ratio: 2.1 | Max GFA: 84,000 sqft
Nuovo prezzo di lancio stimato
$2,100 psf (based on recent D19 launches)
Costo di costruzione
$500 psf × 84,000 sqft = $42,000,000
Margine dello sviluppatore
18% on GDV
Risultati
GDV (Valore Lordo di Sviluppo)
$176,400,000 ($2,100 × 84,000 sqft)
Costruzione + onorari prof
$42,000,000 + $10,000,000 = $52,000,000
Profitto dello sviluppatore (18%)
$31,752,000
Valore fondiario residuo
$92,648,000 (~$1,103 psf ppr)

Come leggere questo: Il valore residuo del terreno è di $ 92,6 milioni - o $ 1.103 psf ppr. Ciò significa che il prezzo di riserva in blocco dovrebbe essere fissato pari o inferiore a 92,6 milioni di dollari per attirare l’interesse degli sviluppatori. Se le 28 unità del complesso chiedono collettivamente 100 milioni di dollari (il spesso citato "ognuno di noi vuole X $"), la richiesta è superiore dell'8% al valore residuo del terreno. Uno sviluppatore che paga 100 milioni di dollari con un margine del 18% richiede che il nuovo prezzo di lancio sia di 2.270 dollari psf, il che potrebbe essere o meno realizzabile in quel sottomercato. Il calcolatore mostra se il prezzo di riserva è supportato dai fondamentali del mercato o è ambizioso.

Confronto tra due siti: perché la stessa SLP dà valori fondiari diversi

Ingressi
Sito A: D10 primo
20,000 sqft site, plot ratio 3.0, GFA 60,000 sqft, sale price $3,500 psf
Sito B - D23 fuori dal centro
20,000 sqft site, plot ratio 3.0, GFA 60,000 sqft, sale price $1,900 psf
La costruzione è costata entrambe
$480 psf (similar specification)
Margine dello sviluppatore entrambi
17%
Risultati
Sito Un valore fondiario residuo
$105,900,000 ($1,765 psf ppr)
Valore fondiario residuo del sito B
$36,180,000 ($603 psf ppr)
Differenza di valore del terreno
$69,720,000 — 193% more for prime location
Driver chiave
Sale price ($3,500 vs $1,900 psf) — not construction cost

Come leggere questo: Due siti di dimensioni, rapporto di terreno e costi di costruzione identici producono valori dei terreni che differiscono del 193%, interamente determinati dal prezzo di vendita previsto per piede quadrato. Ciò illustra perché il valore del terreno dipende dalla località: i costi di costruzione sono ampiamente comparabili in tutta Singapore, ma il GDV per metro quadrato varia notevolmente. Un sito D10 può sostenere un prezzo del terreno di 1.765 dollari psf ppr perché gli acquirenti pagheranno 3.500 dollari psf per i nuovi appartamenti. Un sito D23 può supportare solo 603 dollari psf ppr perché il mercato non pagherà più di 1.900 dollari psf per lo stesso appartamento di mq. I membri dei comitati in blocco spesso confrontano i valori dei terreni in luoghi molto diversi: questo calcolatore chiarisce perché questi confronti non hanno senso.

Suggerimenti e insidie

Consigli degli esperti

  • Utilizzare ipotesi realistiche: l'apprezzamento dei condomini di Singapore è stato storicamente in media del 2-4% all'anno. Evitare proiezioni eccessivamente ottimistiche. In caso di dubbio, utilizzare il 3% come base.

Insidie ​​​​comuni

  • Impostazione del prezzo di riserva senza controllo economico dello sviluppatore: la modalità di fallimento in blocco più comune è un prezzo di riserva fissato dai proprietari in base al profitto desiderato, non a ciò che uno sviluppatore può permettersi. Ricavare sempre il prezzo di riserva dall’analisi del valore fondiario residuo, quindi aggiungere un margine di negoziazione del 5-10%, non il contrario.
  • Ignorare i costi di sviluppo per le tabelle DC: se il sito può essere sviluppato a un'intensità maggiore rispetto all'uso corrente, gli sviluppatori devono pagare i costi di sviluppo per integrare il rapporto di trama più elevato. Questa CD (che può essere di $ 50–$ 150 psf ppr) riduce il valore residuo del terreno disponibile per la vendita in blocco. Utilizza il calcolatore DC di URA per stimare l'addebito prima di valutare l'offerta.
  • Utilizzando ipotesi GDV del ciclo di punta: la stima GDV (prezzi di vendita attesi del nuovo sviluppo) dovrebbe riflettere condizioni di mercato realistiche, non ipotesi di picco. Una stima del valore del terreno basata sul prezzo di vendita di 2.500 dollari psf per i nuovi condomini in un mercato in cui progetti comparabili vengono venduti a 2.000 dollari psf produrrà un valore del terreno gonfiato che nessun promotore sottoscriverà.

Domande frequenti

I miei dati vengono salvati?
No. Tutti i calcoli vengono eseguiti interamente nel tuo browser. Niente viene archiviato sui nostri server o condiviso con terze parti.
Cos'è "psf ppr" e perché viene utilizzato?
"Psf ppr" sta per "rapporto per piede quadrato per lotto" - è l'unità di prezzo standard dei terreni a Singapore che si normalizza per diversi rapporti di terreno. Un sito con un'area di terreno di 10.000 piedi quadrati e un rapporto di terreno di 3,0 ha 30.000 piedi quadrati di GFA edificabile. Se il terreno vale $ 36 milioni, il valore del terreno è $ 36 milioni ÷ 30.000 piedi quadrati = $ 1.200 psf ppr. Ciò consente il confronto diretto tra siti di diverse dimensioni e intensità.
Posso salvare i miei risultati?
Accedi per salvare gli scenari nella tua dashboard o utilizza il pulsante di condivisione per copiare un URL che codifichi i tuoi input.
Quale costo di costruzione dovrei usare?
Il costo di costruzione per gli sviluppi residenziali di Singapore varia tipicamente da $ 350 a $ 600 psf di GFA a seconda delle specifiche (base vs premium), dell'altezza dell'edificio e degli attuali prezzi delle offerte BCA. I condomini di molti piani (>30 piani) costano di più per piede quadrato rispetto a quelli di media altezza a causa dei requisiti strutturali. Aggiungere gli onorari professionali (10-15% della costruzione) e gli imprevisti (5%) per arrivare al costo di sviluppo totale. BCA pubblica dati trimestrali sui costi di costruzione che possono essere utilizzati come controllo incrociato.

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