Nuovo lancio vs rivendita Calcolatrice

Nuovo lancio vs rivendita

Confronta il costo reale dell'acquisto di un nuovo lancio rispetto a una proprietà di rivendita.

Nuovo lancio
Rivendita
Ipotesi
PSF Premio -
Differenza di prezzo -
Perdita di locazione (costruzione) -
Interessi (costruzione) -
Vera differenza di costo -
Pareggiare -

Confronto di nuovi progetti di lancio

Punti chiave

  • New launches in Singapore typically carry a 15–25% PSF premium over nearby resale units — meaning you pay for future potential, not present liveability.
  • The opportunity cost of waiting 3–4 years for TOP includes foregone rental income ($3,500–$6,000/month for a 2-bedder) plus interest on progressive drawdowns — this hidden cost can easily exceed $150,000.
  • New launch ABSD remission for Singapore Citizen couples buying a second property requires the first property to be sold within 6 months of TOP or key collection — missing this window forfeits the entire remission amount.
  • Resale condos offer immediate rental income and no construction risk, but typically require $50,000–$150,000 in renovation costs that new launches do not.
  • Break-even analysis matters: a new launch needs to appreciate faster than a resale equivalent to justify the price premium plus the cost of the construction wait — this calculator shows exactly how many years that takes.

Cosa fa

Nuovo lancio o rivendita: quale offre il miglior valore? Confronta il sovrapprezzo, i tempi di attesa per la costruzione, il programma di pagamento, i costi di ristrutturazione, la tempistica di noleggio e l'apprezzamento previsto. Analisi basata sui dati utilizzando dati reali sulle transazioni URA.

Puoi trovare questo calcolatore nella scheda Calcolatori su ShiokNest. Aggiorna istantaneamente i risultati man mano che modifichi gli input: senza attese, senza ricaricamenti della pagina.

Perché è importante

Choosing between a new launch and a resale condo is one of the most consequential financial decisions a Singapore buyer will make — often involving $1.5 million to $3 million in committed capital. Yet most buyers compare only the headline price per square foot without accounting for the full picture. A new launch at $2,200 PSF and a resale at $1,800 PSF may look like an $400 PSF gap, but the actual cost difference — once you factor in progressive payment interest, years of foregone rental income, and renovation savings — can land anywhere between $80,000 in favour of the new launch and $300,000 in favour of resale, depending entirely on your assumptions.

The single most important number this calculator surfaces is the true cost difference: the new launch price premium plus construction-period interest and rental opportunity cost, net of renovation savings on the resale side. For a typical $1.8M new launch versus a $1.5M resale equivalent with a 3-year construction wait at 3.5% interest, the total hidden cost of the new launch adds roughly $126,000 to $180,000 before a single tile is laid. That means the new launch actually needs to deliver $300,000–$480,000 more in future value just to break even — a figure that surprises most buyers who focused only on PSF.

The most common mistake is treating new launch appreciation as guaranteed. Buyers see a showflat with premium finishes and assume the developer price reflects fair market value. In reality, developer prices in Singapore embed a marketing premium, sales commission, and profit margin that resale units do not. During the 2021–2023 cooling measures cycle, several new launch projects in the OCR launched at prices 18–22% above nearby resale comparables. Buyers who did not run a break-even analysis found themselves holding units that were underwater on a capital-adjusted basis for the first 2–3 years post-TOP even as the broader market rose.

Use this calculator alongside the Progressive Payment Calculator to map out exactly when cash leaves your account during construction, and pair it with the Affordability Calculator to confirm your monthly obligations are sustainable if rental income is delayed post-TOP. Together, these three tools give you a complete financial blueprint before you sign any Option to Purchase.

Come funziona

  • Vai a Calcolatrici: fai clic sulla scheda "Calcolatrici" nella barra di navigazione di ShiokNest. Tutti i 47 calcolatori sono raggruppati per scopo per un facile accesso.
  • Seleziona la calcolatrice: scegli "Come confrontare nuovi condomini di lancio e rivendita" dall'elenco delle calcolatrici. Vedrai i valori predefiniti già caricati in modo da poterli esplorare immediatamente.
  • ️ Inserisci i tuoi valori: sostituisci i valori predefiniti con i tuoi numeri. I campi chiave sono:
  • Controlla i risultati: la calcolatrice si aggiorna istantaneamente quando modifichi qualsiasi input. I risultati principali vengono visualizzati in schede KPI e grafici che si aggiornano man mano che si modificano gli input.
  • Esegui scenari ipotetici: è qui che sta il vero potere. Cambia una variabile alla volta per vederne l'impatto. Ad esempio, prova ad aumentare il tasso di interesse dell'1% o ad estendere il periodo di detenzione di 5 anni. Nota come cambiano i risultati.
  • Confronta e decidi: esegui 2-3 scenari diversi e annota i risultati. Ciò ti offre una gamma di risultati su cui basare la tua decisione, anziché fare affidamento su un'unica proiezione.

Esempi

RCR Nuovo lancio o rivendita — 3 camere da letto

Ingressi
Nuovo prezzo di lancio
$1,800,000 (approx. 818 sqft at $2,200 PSF)
Prezzo di rivendita
$1,500,000 (approx. 833 sqft at $1,800 PSF)
Anni al TOP
3 years
Tasso di interesse
3.5% p.a.
Canone mensile di mercato
$4,200/month
Risultati
PSF Premio
+$400 PSF (22.2%)
Differenza di prezzo
$300,000
Costo opportunità di noleggio
$151,200 (3 yrs × $4,200/mth)
Vera differenza di costo
~$471,000 in favour of resale

Come leggere questo: A valore nominale il nuovo lancio costa 300.000 dollari in più rispetto alla rivendita. Ma l'acquirente della rivendita si trasferisce immediatamente, guadagna $ 151.200 di affitto in 3 anni ed evita interessi di pagamento progressivi di circa $ 19.800 sul prelievo del prestito durante la costruzione. Se si aggiunge un budget conservativo di 80.000 dollari per la ristrutturazione dell'unità di rivendita, il divario corretto si riduce a circa 391.000 dollari: si tratta ancora di un ostacolo sostanziale che il nuovo lancio deve superare solo attraverso la rivalutazione. Affinché il nuovo lancio raggiunga il pareggio, è necessario che si apprezzi a circa il 4,8% annuo, composto su 5 anni dopo il TOP, ben al di sopra della media di lungo periodo di Singapore del 3–3,5%.

Nuovo lancio OCR o rivendita — 2 camere da letto

Ingressi
Nuovo prezzo di lancio
$1,150,000 (approx. 603 sqft at $1,907 PSF)
Prezzo di rivendita
$980,000 (approx. 614 sqft at $1,596 PSF)
Anni al TOP
4 years
Tasso di interesse
3.5% p.a.
Canone mensile di mercato
$3,200/month
Risultati
PSF Premio
+$311 PSF (19.5%)
Differenza di prezzo
$170,000
Costo opportunità di noleggio
$153,600 (4 yrs × $3,200/mth)
Vera differenza di costo
~$253,600 in favour of resale

Come leggere questo: Nell'esempio dell'OCR, l'attesa di 4 anni aggrava notevolmente il costo opportunità. Anche se il divario di prezzo assoluto è inferiore ($ 170.000 contro $ 300.000 nell’esempio 1), il periodo di costruzione prolungato aggiunge $ 153.600 in affitto perduto, portando il vantaggio in termini di costo totale rettificato della rivendita a oltre $ 253.000 prima della ristrutturazione. Se si applica un budget di ristrutturazione di $ 60.000 per l'unità di rivendita, il divario netto è ancora di circa $ 193.600: il nuovo lancio deve superare la rivendita di circa il 3,9% annuo per 5 anni dopo il TOP solo per raggiungere il livello. Per gli investitori con una forte esigenza di reddito da locazione, in questo scenario la scelta della rivendita è chiaramente superiore.

Suggerimenti e insidie

Consigli degli esperti

  • Utilizzare ipotesi realistiche: l'apprezzamento dei condomini di Singapore è stato storicamente in media del 2-4% all'anno. Evitare proiezioni eccessivamente ottimistiche. In caso di dubbio, utilizzare il 3% come base.

Insidie ​​​​comuni

  • Ignorando l'orologio T&C per la remissione ABSD. Le coppie di cittadini di Singapore possono richiedere la remissione ABSD su una seconda proprietà se vendono la loro prima casa entro 6 mesi dal TOP o dal ritiro delle chiavi del nuovo lancio. Molti acquirenti prevedono un budget per la remissione, ma sottovalutano quanto sia ristretto questo periodo, in particolare se il TOP scivola di 6-12 mesi, il che è comune. Se non si rispetta la scadenza, si perde l'intero condono (attualmente il 20% ABSD per una seconda proprietà residenziale), aggiungendo centinaia di migliaia di dollari al costo totale. Modellare sempre lo scenario in cui TOP viene ritardato di un anno.
  • Confronto tra PSF senza normalizzare le dimensioni dell'unità e l'efficienza del layout. I nuovi lanci tendono ad avere rapporti di efficienza incorporata più elevati (85–92% netto/lordo) rispetto ai condomini di rivendita più vecchi costruiti prima del 2010 (a volte fino al 75%). Un nuovo lancio a $ 2.200 PSF su 700 piedi quadrati di spazio utilizzabile può effettivamente offrire un valore migliore rispetto a una rivendita a $ 1.800 PSF su 780 piedi quadrati lordi con un rapporto di efficienza del 75% che produce solo 585 piedi quadrati utilizzabili. Confermare sempre se i dati PSF si basano sull'area degli strati o sull'area utilizzabile netta, quando disponibili.
  • Trattamento del prezzo dello sviluppatore come prezzo di mercato. I nuovi prezzi di lancio vengono stabiliti dagli sviluppatori in base al costo del terreno, al costo di costruzione e al margine target, non solo in base agli attuali comparabili del mercato. In un ambiente di lancio competitivo, gli sviluppatori nelle località OCR e RCR più popolari sono riusciti a lanciare con successo il 15-25% in più rispetto ai valori di rivendita vicini, facendo affidamento sul marketing showflat per giustificare il premio. Estrarre sempre i dati PSF mediani dell'URA per le transazioni di rivendita recenti entro 500 metri prima di accettare il prezzo dello sviluppatore come valore equo.

Domande frequenti

I miei dati vengono salvati?
No. Tutti i calcoli vengono eseguiti interamente nel tuo browser. Nessun dato viene inviato a nessun server, archiviato in un database o condiviso con terze parti. Quando chiudi o aggiorni la scheda, i tuoi input scompaiono.
La calcolatrice tiene conto dell'ABSD?
Il confronto dei costi reali si concentra sul sovrapprezzo, sugli interessi di costruzione e sul costo dell’opportunità di affitto. L'ABSD è un costo specifico del profilo dell'acquirente che si applica allo stesso modo ai nuovi lanci e alla rivendita nella maggior parte degli scenari: utilizza il calcolatore dell'imposta di bollo per calcolare separatamente la tua responsabilità ABSD specifica e aggiungerla alla parte pertinente di questo confronto.
Qual è un tasso di apprezzamento realistico da utilizzare?
I dati URA mostrano che i prezzi delle abitazioni private a Singapore sono aumentati in media di circa il 3-4% annuo negli ultimi 20 anni, comprese le recessioni del 2008-2009 e del 2020. Per una pianificazione conservativa utilizzare il 2–3%. Evita di utilizzare un singolo anno recente come punto di riferimento: i cicli recenti (2021-2023) hanno visto guadagni annuali dell’8-12% che difficilmente saranno sostenuti. Esegui la calcolatrice al 2%, 3% e 4% per visualizzare l'intervallo di risultati.
Il nuovo confronto PSF di lancio tiene conto dei costi di ristrutturazione?
Le nuove unità di lancio vengono generalmente consegnate in condizioni grezze (solo finiture fornite dallo sviluppatore) e non richiedono importanti ristrutturazioni. Le unità di rivendita, a seconda dell'età e delle condizioni, in genere necessitano di 50.000-150.000 dollari in lavori di ristrutturazione prima dell'occupazione o del noleggio. Questo calcolatore evidenzia la perdita di noleggio e l'interesse progressivo per il nuovo lancio: dovresti aggiungere manualmente il budget previsto per la ristrutturazione della rivendita al lato dei costi di rivendita per un confronto completamente accurato.
Cosa significa "anni di pareggio" nei risultati?
Gli anni di pareggio sono il numero di anni dopo il TOP in cui il valore della nuova proprietà di lancio - crescendo al tasso di apprezzamento dichiarato - supererebbe il valore della proprietà di rivendita in misura sufficiente a compensare la differenza di costo reale (premio di prezzo più costi del periodo di costruzione). Un pareggio di 7 anni significa che il nuovo lancio inizia a generare un vantaggio netto rispetto alla rivendita solo nell'anno 7 dopo il TOP. Se il periodo di detenzione previsto è inferiore al pareggio, la rivendita è la scelta finanziariamente migliore.

Risorse correlate

Articolo Come verificare l'idoneità alla CE Articolo Come calcolare il prelievo di rivendita HDB Articolo Come pianificare il conto alla rovescia del MOP Articolo Come verificare l'idoneità alla sovvenzione HDB Articolo Come comprendere le pianificazioni dei pagamenti progressivi Calcolatrice Come analizzare gli investimenti in costruzione