Il rischio di decadimento del contratto di locazione è il rischio sistematicamente sottovalutato negli investimenti immobiliari a Singapore. Una proprietà in locazione di 99 anni acquistata a 60 anni rimanenti vale circa l’80-85% di una proprietà di proprietà equivalente nella stessa posizione ai prezzi attuali di mercato, ma tale sconto si allargherà a circa il 50-60% della proprietà quando rimangono 40 anni, e al di sotto del 30% quando rimangono 30 anni. La natura cumulativa di questo sconto significa che gli acquirenti che acquistano un contratto di locazione di 60 anni credendo di ottenere uno sconto del 15-20% sulla proprietà assoluta stanno in realtà accettando uno sconto che aumenterà sostanzialmente durante il periodo di detenzione. Il grafico del decadimento del contratto di locazione rende questa traiettoria futura visibile in anticipo.
L'intuizione più importante di questo grafico è che lo sconto empirico di mercato non segue una curva regolare e prevedibile. Ha invece due zone di accelerazione. Il primo si verifica intorno ai 70 anni rimanenti, quando le banche iniziano ad applicare tagli alle valutazioni secondo le linee guida sui mutui MAS, riducendo il LTV per gli acquirenti, il che riduce il pool di acquirenti idonei e comprime i prezzi. Il secondo si verifica intorno ai 40 anni rimanenti, quando le tabelle di sconto del contratto di locazione SLA entrano in vigore in modo più aggressivo e gli upgrade dell'HDB (il più grande gruppo di acquirenti per le proprietà di fascia media) perdono l'idoneità al finanziamento CPF a meno che il contratto di locazione rimanente non copra l'acquirente più giovane fino a 95 anni. Questi effetti soglia sono visibili nel grafico come nodi nella curva di sconto a circa 70 anni e a circa 40 anni di contratto di locazione rimanenti.
Per i venditori di beni di terzi invecchiati, il grafico risponde alla domanda su quanto urgentemente vendere. Un complesso immobiliare di 99 anni costruito nel 1990 ha 63 anni rimanenti nel 2026, ancora al di sopra della prima zona di accelerazione. Un complesso costruito nel 1983 ha 56 anni rimanenti, avvicinandosi alla prima soglia di accelerazione dello sconto. I proprietari che intendono vendere nei prossimi 5-10 anni stanno decidendo su quale lato della soglia dei 70 anni rimanenti si troveranno al momento della vendita. Il superamento della soglia dei 70 anni durante la proprietà aggiunge circa il 5–8% di sconto aggiuntivo PSF rispetto alla vendita al di sopra della soglia: una somma significativa su una proprietà da oltre un milione di dollari.
Per gli acquirenti, il grafico del decadimento del contratto di locazione risponde direttamente "quanto sconto dovrei ottenere per questo contratto di locazione rispetto a una proprietà equivalente?" Se il mercato attualmente prezza i beni di locazione a 60 anni al 18% in meno di proprietà, e la media empirica di lungo periodo è del 22%, i beni di locazione sono relativamente costosi rispetto al loro sconto storico: la proprietà offre un valore relativamente migliore in quel momento. Quando lo sconto si allarga al 25-28% (come è avvenuto con le misure di raffreddamento post-2013 quando il sentiment dei beni di locazione si è indebolito), l’acquisto di un bene di locazione con uno sconto maggiore della media rispetto alla proprietà può rappresentare un valore tattico. Utilizzalo insieme al Tenure Trends Insight e al Lease Decay Calculator per modellare il costo di mantenimento della diminuzione del leasing nel periodo di detenzione previsto.