La velocità delle vendite è il miglior segnale in tempo reale della qualità della domanda di un nuovo lancio ed è un'informazione che sviluppatori e agenti controllano attentamente. Un agente che vende un nuovo lancio descriverà ogni progetto come "venduto velocemente" e "molto popolare". Il Sales Velocity Advisor lo sostituisce con dati oggettivi URA: quante unità effettivamente scambiate in ogni mese rispetto a quante erano disponibili. Un progetto che ha venduto l'80% delle unità nei primi 3 mesi è un lancio veramente molto richiesto. Un progetto con un tasso di assorbimento del 35% dopo 18 mesi viene assorbito lentamente nonostante le affermazioni del marketing e un lento assorbimento significa quasi sempre che lo sviluppatore dovrà scontare o mantenere i prezzi invariati per svuotare l'inventario.
L'uso più attuabile dei dati sulla velocità è la decisione acquistare ora vs aspettare. Per un lancio veramente ad alta velocità (classificazione Hot, oltre il 50% di unità vendute nei primi 3 mesi), il consiglio strategico è di acquistare in anticipo: i progetti ad alta richiesta storicamente non offrono sconti e le unità rimanenti saranno posizioni nello stack meno desiderabili. Per un lancio a bassa velocità (rating lento, assorbimento inferiore al 25% dopo 12 mesi), il consiglio strategico è di aspettare: gli sviluppatori che affrontano la pressione delle scorte in genere offrono maggiori incentivi agli acquirenti (sconti sulle imposte di bollo, schemi di pagamento differito, voucher per mobili) nei mesi 12-24 e occasionalmente prezzi definitivi inferiori per le unità rimanenti. Sapere in quale regime si trova un progetto ti dice se l'urgenza è reale o artificiale.
La traiettoria della velocità (se le vendite mensili sono in accelerazione, stabili o in decelerazione) è importante quanto l'attuale tasso di adozione. Un progetto con un assorbimento del 40% dopo 6 mesi con vendite mensili in accelerazione (aumento nei mesi 5-6) ha un profilo diverso da uno con un assorbimento del 40% con vendite in rallentamento (mesi 5-6 più lenti rispetto ai mesi 1-4). Il grafico termico sull'advisor di velocità rende questa traiettoria immediatamente visibile. Un progetto che rallenta al 40% dopo 6 mesi probabilmente si ritroverà con inventario invenduto che richiede una riparazione da parte dello sviluppatore, il che rappresenta un rischio per i primi acquirenti che presumevano che il progetto sarebbe stato esaurito e avrebbero convalidato il prezzo di ingresso attraverso il mercato della subvendita.
Per i venditori di sviluppi completati comparabili nelle vicinanze, la velocità dei nuovi lanci nello stesso distretto è un segnale di prezzo. Quando un nuovo lancio viene venduto Hot in D14, il mercato secondario per sviluppi comparabili completati in D14 in genere si rafforza: gli acquirenti che perdono il nuovo lancio si rivolgono alla rivendita. Quando un nuovo lancio nelle vicinanze viene venduto lentamente, spesso crea una pressione al ribasso sui prezzi sui prodotti comparabili del mercato secondario poiché l'inventario invenduto dello sviluppatore compete direttamente con gli elenchi di rivendita. I proprietari degli insediamenti D14 completati dovrebbero monitorare la velocità di lancio dei nuovi lanci nel loro distretto e programmare gli elenchi di rivendita per allinearsi ai periodi di forte domanda di nuovi lanci, quando gli acquirenti sono sul mercato e la concorrenza da parte dell'inventario degli sviluppatori è limitata. Abbinalo a Top Movers Insight per vedere se gli sviluppi completati nelle vicinanze stanno già rispondendo ai nuovi segnali di domanda di lancio.