Rendimenti del periodo di detenzione

L'approfondimento Holding Returns analizza i rendimenti di capitale realizzati per le proprietà residenziali private di Singapore stratificando le transazioni in base all'anno in cui la proprietà è stata originariamente acquistata. Per ogni gruppo di anni di acquisto (ad esempio, "tutte le proprietà acquistate nel 2010"), il grafico mostra la distribuzione dei guadagni nominali annualizzati alla rivendita - mediana, 25° percentile e 75° percentile - in modo da poter comprendere non solo il risultato medio ma anche la diffusione dei risultati per le proprietà acquistate in quell'anno. L'asse orizzontale è l'anno di acquisto (dal 2000 ad oggi) e l'asse verticale è il rendimento nominale annualizzato. Un filtro ti consente di selezionare un distretto o un segmento di mercato specifico per vedere come varia il profilo di rendimento in base alla località.

Puoi trovare queste informazioni su ShiokNest nella scheda Approfondimenti. I dati provengono da coppie abbinate di avvertenze di acquisto e rivendita URA: sono incluse solo le transazioni in cui sia l'acquisto originale che la successiva rivendita sono registrati nel database, garantendo che i rendimenti siano basati su transazioni di andata e ritorno effettive piuttosto che su stime modellate. Il set di dati esclude le proprietà ancora detenute (non ancora rivendute), il che significa che gli ultimi anni di acquisto (2022-2025) avranno pochi punti dati fino a quando tali proprietà non inizieranno a effettuare transazioni nel mercato secondario. Queste informazioni si abbinano al punteggio di redditività per l'analisi a livello di sviluppo e al calcolatore del flusso di cassa per la modellazione del rendimento al netto dei costi di finanziamento.

L'intuizione più importante che emerge dai dati sui rendimenti societari è il modo in cui i tempi di acquisto influiscono notevolmente sui risultati. Le proprietà acquistate nel 2009 (dopo la crisi finanziaria globale) e rivendute in qualsiasi momento nel periodo 2012-2020 hanno prodotto rendimenti nominali annualizzati medi dell’8-14%, eccezionali rispetto a qualsiasi standard di asset class. Le proprietà acquistate al picco del 2011 e rivendute 5-7 anni dopo hanno prodotto rendimenti medi dello 0-2% annualizzato, appena al di sopra dell’inflazione dopo aver tenuto conto dei costi di transazione. Il grafico rende visibile la sensibilità dell'anno di acquisto durante l'intero ciclo storico, in modo da poter individuare qualsiasi anno di acquisto storico e capire cosa ha effettivamente ricevuto l'acquirente medio.

La distribuzione del rendimento, che mostra le fasce del 25° e del 75° percentile, è altrettanto importante della mediana. Un anno di acquisto in cui il rendimento medio è del 5% ma il 25° percentile è del -2% significa che circa il 25% degli acquirenti in quella coorte ha perso denaro in termini reali al netto dei costi. Un anno di acquisto in cui il 25° percentile è del 3% e il 75° percentile è del 9% ha una distribuzione dei rendimenti ristretta e costantemente positiva: l’intero gruppo ha ottenuto risultati abbastanza buoni. L'ampiezza della distribuzione indica quanta variabilità dei risultati ha dovuto affrontare un acquirente in quell'anno, che è una misura del rischio a livello di mercato in quel periodo piuttosto che del rischio di selezione individuale.

Per gli acquirenti attuali, l'applicazione più utile è calibrare le aspettative per la coorte di ingresso 2024-2026. Considerati gli attuali livelli di PSF, ABSD e costi di transazione, e l’ambiente di raffreddamento post-2023, quale rendimento annualizzato un acquirente del 2024 avrebbe bisogno che il mercato fornisca per ottenere un rendimento minimo accettabile? I dati sui rendimenti immobiliari forniscono un contesto storico: il mercato residenziale privato di Singapore ha prodotto rendimenti nominali positivi in ​​ogni periodo di detenzione di oltre 5 anni misurato da anni di acquisto non di punta. Negli anni di picco degli acquisti (2011, 2013), i detentori di titoli a 5 anni spesso hanno raggiunto a malapena il pareggio nominale. Questi dati inquadrano l'attuale punto di ingresso (non un picco stile 2011, ma nemmeno un minimo del 2009) e aiutano a definire aspettative di rendimento realistiche per un orizzonte di investimento di 5-10 anni.

Il filtro distrettuale rivela significative variazioni regionali nei rendimenti societari. I distretti CCR D9/D10/D11 mostrano una maggiore volatilità dei rendimenti (spread più ampio tra il 25° e il 75° percentile) ma rendimenti medi più elevati negli anni di acquisto minimi. I distretti OCR D19/D20/D21 mostrano una minore volatilità dei rendimenti e rendimenti modesti più costanti. Per gli investitori avversi al rischio che cercano rendimenti costanti piuttosto che una potenziale sovraperformance, il profilo di rendimento del portafoglio OCR offre storicamente una distribuzione più ristretta anche se la mediana è inferiore di 2-3 punti percentuali rispetto al CCR rispetto ad anni di acquisto equivalenti. Abbinalo a Tenure Trends Insight per comprendere come si confrontano i rendimenti FH rispetto a quelli a 99 anni all'interno dello stesso distretto in periodi equivalenti.