Punteggio En-Bloc

L'analisi del punteggio En-Bloc classifica tutti gli oltre 3.400 condomini monitorati da ShiokNest in base al loro punteggio quantitativo di probabilità en-bloc, un composito da 0 a 100 calcolato da sette fattori ponderati: area del sito e rapporto di utilizzo del lotto, contratto di locazione rimanente, numero di unità, età dall'ultima transazione, frequenza en-bloc del distretto, potenziale di incremento del GPR ed età di sviluppo. Le proprietà vengono visualizzate in una classifica ordinabile con punteggio, verdetto (probabilità alta/media/bassa/molto bassa) e fattori chiave che contribuiscono. Puoi filtrare per distretto, segmento di mercato (CCR/RCR/OCR), fascia di prezzo e livello di verdetto per trovare sviluppi con specifici profili di rischio o opportunità in blocco. Facendo clic su uno sviluppo si apre l'analisi completa del punteggio con i dettagli dei fattori che contribuiscono.

Puoi trovare queste informazioni su ShiokNest nella scheda Approfondimenti. I punteggi vengono precalcolati mensilmente dal database ShiokNest e ricalibrati man mano che vengono aggiunti nuovi dati su transazioni e beni di locazione. Il punteggio en-bloc è uno dei quattro sottopunteggi che contribuiscono al punteggio ShiokNest composito; gli altri sono pedonabilità, potenziale di investimento e redditività. Visualizza lo ShiokNest Score Insight per la classifica combinata o utilizza questa pagina quando la probabilità in blocco è la considerazione principale per la decisione sulla tua proprietà.

La riqualificazione in blocco ha prodotto alcuni dei più grandi guadagni inaspettati di Singapore per i singoli proprietari immobiliari - e alcune delle sorprese più dolorose per gli acquirenti che hanno pagato un premio per uno sviluppo che successivamente ha ricevuto una vendita collettiva non richiesta e sono stati costretti ad uscire con proventi inferiori alle aspettative. L’en-bloc Farrer Court nel 2007 (1,339 miliardi di dollari, circa 1,5 milioni di dollari per unità) e l’en-bloc Normanton Park nel 2017 (830,1 milioni di dollari) rappresentano il lato positivo. Lo svantaggio è acquistare uno sviluppo con un premio PSF di $ 200-300 per il suo stile di vita o posizione, solo per ricevere un'offerta di vendita collettiva che valuta il sito sulla tariffa del terreno piuttosto che sul costo di sostituzione, con conseguenti proventi che non coprono il costo di acquisto di una proprietà sostitutiva equivalente.

Il segnale più importante nel punteggio en-bloc è il fattore potenziale di aumento del GPR: il rapporto tra l'attuale rapporto di utilizzo del rapporto lordo del terreno dello sviluppo e il GPR massimo consentito dall'URA Master Piano. Uno sviluppo costruito con GPR 1,4x su un sito suddiviso in zone per GPR 2,8x ha un potenziale di riqualificazione 2×: uno sviluppatore può sostituire lo sviluppo esistente di 200 unità con circa 400 unità. Questo aumento è ciò che rende attraente l’economia della vendita collettiva e stabilisce un limite minimo al prezzo di offerta del terreno. Gli sviluppi con un elevato aumento del GPR nei distretti che sperimentano una forte domanda residenziale sono gli obiettivi in ​​blocco con la più alta probabilità e il punteggio lo quantifica per ogni sviluppo nel database.

Il fattore di locazione rimanente merita un'attenzione specifica. Gli sviluppi su beni di terzi con 40-60 anni rimanenti si trovano nella finestra in blocco "ad alta probabilità" - abbastanza breve da far accelerare il decadimento del contratto di locazione e i proprietari devono affrontare una crescente pressione per uscire, ma abbastanza lungo da far sì che il sito abbia ancora un valore di sviluppo sostenibile. I proprietari di tali sviluppi che non hanno preso in considerazione la probabilità in blocco nel loro piano di uscita potrebbero ricevere un avviso di vendita collettiva con meno di 2 mesi per decidere. Il punteggio aiuta gli attuali proprietari di immobili in affitto a capire quanto è probabile un approccio di vendita collettiva e a pianificare di conseguenza, preparandosi a votare sì e procurandosi in anticipo un alloggio sostitutivo, oppure preparandosi a bloccare un'offerta di basso valore se il sito non è stato venduto al giusto valore del terreno.

Per gli acquirenti, il punteggio in blocco è uno strumento di gestione del rischio: un punteggio elevato non dovrebbe essere considerato puramente positivo (significa che lo sviluppo potrebbe essere rilevato e saresti costretto a uscire) o puramente negativo (potresti ricevere un guadagno inaspettato superiore al tuo prezzo di acquisto). È un segnale che richiede un monitoraggio attivo. Uno sviluppo con un punteggio che sale da 42 a 67 in 18 mesi - che riflette il miglioramento dell'aumento del GPR man mano che le aree circostanti si riqualificano e il contratto di locazione si accorcia - merita l'attenzione degli attuali proprietari. Abbina queste informazioni alla mappa degli edifici 3D per valutare visivamente il contesto GPR e alla Holding Returns Insight per stimare ciò che una vendita collettiva dovrebbe fornire per rappresentare un giusto ritorno sul prezzo di acquisto originale.