Indice dei prezzi Calcolatrice

Tracker dell'indice dei prezzi

Monitora l'andamento dei prezzi degli immobili residenziali privati ​​per segmento di mercato.

PSF mediana -
Cambiamento su base annua -
Cambio mamma -
Conteggio delle transazioni -

Lettura dell'indice dei prezzi immobiliari URA

Punti chiave

  • The URA Private Residential Property Price Index uses 2009 Q1 as its base (index = 100) — an index reading of 190 means prices have risen 90% since then, not that prices are at $190 PSF.
  • The three sub-segments — CCR (Core Central), RCR (Rest of Central), and OCR (Outside Central) — frequently diverge; in 2022–2023 the OCR rose faster than CCR, reversing the typical premium gap.
  • Quarter-on-quarter PPI changes of ±1–2% are statistically normal noise; a genuine trend requires 3+ consecutive quarters moving in the same direction before drawing conclusions.
  • The PPI tracks price levels, not transaction volumes — a rising index during low-volume quarters (e.g. post-ABSD cooldown) signals price stickiness, not market strength, and buyers should treat it accordingly.
  • HDB resale and private residential PPI move somewhat independently; private CCR often leads by 1–2 quarters while HDB resale tends to lag by 2–3 quarters during bull runs.

Cosa fa

Comprendi l'indice dei prezzi delle proprietà residenziali private URA e cosa significa per le tue decisioni immobiliari. Tieni traccia delle variazioni trimestrali, confronta i segmenti (CCR/RCR/OCR) e identifica i cicli di mercato utilizzando dati governativi reali.

Puoi trovare questo calcolatore nella scheda Calcolatori su ShiokNest. Aggiorna istantaneamente i risultati man mano che modifichi gli input: senza attese, senza ricaricamenti della pagina.

Perché è importante

The URA Property Price Index is the most authoritative government benchmark for tracking private residential property values in Singapore. Published quarterly by the Urban Redevelopment Authority, it covers all completed non-landed private residential transactions across three market segments — CCR (Districts 9, 10, 11 plus Sentosa), RCR (the remainder of the central planning area), and OCR (all remaining districts). For property owners, investors, and buyers timing their entry or exit, understanding how to read the PPI correctly can mean the difference between acting on real market momentum and chasing statistical noise.

The single most important number this tracker reveals is the year-on-year percentage change by segment. A 6% YoY rise in the overall PPI obscures dramatically different stories at the segment level: OCR condos may be up 9% on the back of strong HDB upgrader demand, while CCR luxury units are flat or negative as foreign buyer sentiment cools under ABSD. Knowing which segment is driving the headline figure — and whether it aligns with your own property — is essential context that headline news coverage typically omits.

The most common mistake readers make is comparing the current index value to the wrong base period. The PPI is anchored to 2009 Q1 = 100. An index reading of 195 in the current quarter means prices are 95% above their 2009 Q1 level — it does not tell you anything about the price level in absolute dollars. The second common mistake is treating a single quarter's change as a trend. Singapore's property market is highly policy-sensitive; a single ABSD rate adjustment or Total Debt Servicing Ratio tweak can create one-off quarter effects that revert within 2–3 quarters. Always look at a rolling 4-quarter window before concluding that a trend has changed direction.

For a more granular view of actual median PSF prices at the district level, explore the District Analytics page which breaks down URA transaction data by district. To understand how PPI trends relate to your specific buying power, pair this tracker with the Affordability Calculator — rising PPI with flat income growth is the clearest signal that your budget needs recalibrating.

Come funziona

  • Vai a Calcolatrici: fai clic sulla scheda "Calcolatrici" nella barra di navigazione di ShiokNest. Tutti i 47 calcolatori sono raggruppati per scopo per un facile accesso.
  • Seleziona la calcolatrice: scegli "Come leggere l'indice dei prezzi immobiliari" dall'elenco delle calcolatrici. Vedrai i valori predefiniti già caricati in modo da poterli esplorare immediatamente.
  • Controlla i risultati: la calcolatrice si aggiorna istantaneamente quando modifichi qualsiasi input. I risultati principali vengono visualizzati in schede KPI e grafici che si aggiornano man mano che si modificano gli input.
  • Esegui scenari ipotetici: è qui che sta il vero potere. Cambia una variabile alla volta per vederne l'impatto. Ad esempio, prova ad aumentare il tasso di interesse dell'1% o ad estendere il periodo di detenzione di 5 anni. Nota come cambiano i risultati.
  • Confronta e decidi: esegui 2-3 scenari diversi e annota i risultati. Ciò ti offre una gamma di risultati su cui basare la tua decisione, anziché fare affidamento su un'unica proiezione.

Esempi

Lettura di un trend OCR di 5 anni

Ingressi
Segmento selezionato
OCR (Outside Central Region)
Filtro periodo
Past 5 Years
Quarto base visualizzato
2019 Q1 (index ~152)
Ultimo trimestre visualizzato
2024 Q1 (index ~196)
Risultati
Variazione dell'indice quinquennale
+44 points (+28.9%)
Guadagno annualizzato
~5.2% per annum
Quarto di punta
2023 Q2 (index ~201)
Tendenza recente
Slight softening (-2.5%) from peak

Come leggere questo: In questo periodo di 5 anni, i prezzi OCR sono aumentati del 28,9% in termini di indice, sostanzialmente al di sopra della media storica di circa il 15-18% su qualsiasi periodo di 5 anni comparabile. Il guadagno annualizzato del 5,2% riflette il forte ciclo rialzista del 2021-2023 guidato dalla domanda di upgrade di HDB e dai bassi tassi di interesse dell’era COVID. Il segnale più importante per un acquirente che valuta i tempi di ingresso è l’indebolimento dal picco attuale del 2,5% a partire dal secondo trimestre del 2023, suggerendo che la fase di rapido apprezzamento si è interrotta. Questo tipo di analisi, ovvero identificare la propria posizione rispetto al picco recente piuttosto che al periodo di base, è molto più attuabile rispetto alla semplice constatazione che "i prezzi sono aumentati del 29% in 5 anni".

Confronto tra divergenza CCR e OCR

Ingressi
Prima esecuzione: segmento
CCR, Past 3 Years
Modifica triennale del CCR
+8.4% (approx. index 188→204)
Seconda corsa: segmento
OCR, Past 3 Years
Modifica triennale dell'OCR
+18.1% (approx. index 166→196)
Risultati
Divergenza dei segmenti
OCR outperformed CCR by ~9.7 percentage points
Interpretazione
Mass-market upgrader demand stronger than luxury segment
Implicazioni sugli investimenti
OCR yield compression less severe — rental growth kept pace
Rischio di reversione
OCR now at a narrower historical discount to CCR — watch for mean reversion

Come leggere questo: L’esecuzione del tracker due volte – una per il CCR e una per l’OCR – rivela un cambiamento strutturale nel ciclo 2021-2024. L'OCR ha sovraperformato il CCR di quasi 10 punti percentuali in 3 anni, spinto dalla forte domanda da parte degli upgrade di HDB e dalla relativa accessibilità dei condomini suburbani. Per un investitore che sta valutando in quale segmento entrare, questi dati sollevano due domande: in primo luogo, il premio OCR è sufficientemente compresso da scontare la sovraperformance (ovvero, il punto di ingresso è ancora attraente)? e in secondo luogo, la debolezza del CCR è temporanea (ad esempio, l’ABSD che sopprime la domanda estera) o strutturale? Nessuna delle due domande può essere risolta dal solo PPI, ma identificare la divergenza è il primo passo essenziale che questa analisi affiancata consente.

Suggerimenti e insidie

Consigli degli esperti

  • Utilizzare ipotesi realistiche: l'apprezzamento dei condomini di Singapore è stato storicamente in media del 2-4% all'anno. Evitare proiezioni eccessivamente ottimistiche. In caso di dubbio, utilizzare il 3% come base.

Insidie ​​​​comuni

  • Confondendo il livello dell'indice con il prezzo PSF. Il PPI è un indice relativo basato sul primo trimestre del 2009 = 100, non una misura di prezzo assoluta. Una lettura dell’indice di 192 non significa che le proprietà costano 192 dollari PSF – significa che costano il 92% in più rispetto al primo trimestre del 2009. Gli acquirenti che leggono l’indice come una cifra di prezzo per metro quadrato sottostimano drammaticamente i prezzi di mercato effettivi (attualmente $ 1.400 – $ 2.800 PSF a seconda del segmento). Utilizza sempre la ricerca delle transazioni URA o i dati del distretto ShiokNest per i dati PSF effettivi.
  • Trarre conclusioni dal cambiamento di un singolo trimestre. Il mercato immobiliare di Singapore è sensibile alla politica. Gli aumenti dei tassi ABSD, gli aggiustamenti TDSR e i rilasci dell’offerta da parte dei programmi BTO o GLS creano tutti una volatilità transitoria nelle letture trimestrali dell’IPP. Un singolo trimestre che mostra un -1,5% su base trimestrale non indica un mercato ribassista, così come un singolo trimestre con un +4% non conferma una nuova corsa al rialzo. Un’interpretazione responsabile richiede almeno 3-4 trimestri consecutivi di movimento direzionale prima di concludere che un trend si è realmente spostato. Utilizza il filtro del periodo di 3 o 5 anni per vedere oltre il rumore.
  • Utilizzo dell'indice di tutti i segmenti quando la tua proprietà si trova in un segmento specifico. Il PPI composito unisce CCR, RCR e OCR con pesi di transazione diversi. Durante i periodi di divergenza (ad esempio, nel periodo 2022-2023, quando l’OCR ha sovraperformato il CCR di oltre 8 punti percentuali), l’indice complessivo oscura ciò che sta effettivamente accadendo al tuo segmento. Un proprietario di un condominio RCR che monitora il PPI complessivo potrebbe ritenere che la sua proprietà abbia apprezzato il 15% quando il suo segmento specifico si è mosso solo del 10%. Filtra sempre in base al segmento pertinente prima di confrontare il rendimento della tua struttura con l'indice.

Domande frequenti

I miei dati vengono salvati?
No. Tutti i calcoli vengono eseguiti interamente nel tuo browser. Nessun dato viene inviato a nessun server, archiviato in un database o condiviso con terze parti. Quando chiudi o aggiorni la scheda, i tuoi input scompaiono.
Con quale frequenza viene aggiornato l'indice dei prezzi delle proprietà URA?
L'URA pubblica il PPI su base trimestrale, in genere 3-4 settimane dopo la fine di ogni trimestre solare. Le stime flash (dati preliminari) vengono rilasciate anche prima, di solito entro 2 settimane dalla fine del trimestre. Il tracker ShiokNest riflette gli ultimi dati pubblicati sincronizzati dall'API URA.
Perché il PPI a volte differisce da quello che vedo nei titoli delle notizie?
I titoli delle notizie citano spesso la variazione percentuale trimestre su trimestre del PPI composito complessivo. Ciò può differire dalle modifiche specifiche del segmento mostrate in questo tracker. Può anche differire dai dati mediani PSF pubblicati dall’URA per i singoli distretti, che misurano la tendenza centrale delle transazioni effettive piuttosto che il modello di regressione edonica utilizzato per costruire il PPI. Entrambe le misure sono valide: rispondono a domande diverse.
Il PPI include le proprietà HDB?
No. L'URA PPI copre solo le proprietà residenziali private non fondiarie (condomini, appartamenti e condomini esecutivi dopo il periodo di privatizzazione). Un indice dei prezzi di rivendita HDB separato è pubblicato da HDB e tiene traccia delle transazioni di rivendita di alloggi pubblici. I due indici possono divergere in modo significativo: i prezzi di rivendita degli HDB tendono ad essere meno volatili e più influenzati dalla politica rispetto ai prezzi delle abitazioni private.
Cosa significa CCR, RCR e OCR?
CCR (Core Central Region) copre i distretti 9, 10 e 11 oltre a Sentosa Cove, il tradizionale cuore del lusso di Singapore. RCR (Resto della regione centrale) copre le restanti zone di pianificazione centrale compresi i distretti 1–8 e 12–14, 15, 20. OCR (Outside Central Region) copre tutti i restanti distretti: il segmento del mercato di massa suburbano. Queste sono le delineazioni ufficiali di URA e la base per tutte le analisi dei segmenti di mercato su ShiokNest.

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Disclaimer: Le cifre mostrate sono stime solo a scopo di pianificazione. Tariffe, regole e quantità di sovvenzione cambiano frequentemente: verifica con la tua banca, HDB o un consulente finanziario autorizzato prima di agire.