Scenario di investimento Calcolatrice

Analizzatore di scenari

Ottieni un verdetto completo su una proprietà con costi di acquisizione, flusso di cassa, rendimenti e convenienza.

Confronto tra scenari di acquisto di proprietà

Punti chiave

  • Singapore condo prices have appreciated at roughly 2–4% per annum over the past two decades — but the spread between best-case and worst-case scenarios on a $1.5M purchase can exceed $400,000 in final proceeds.
  • The single biggest driver of investment returns is not rental yield but holding period: an extra 5 years at 3% appreciation adds roughly $240,000 in capital gain on a $1.5M property.
  • Cash-on-cash return and IRR tell very different stories — a property with a 4% gross yield but 75% LTV financing can deliver a 10%+ cash-on-cash return in early years while still being TDSR-constrained.
  • Vacancy assumptions matter more than most buyers realise: even a single month of vacancy per year reduces effective gross yield by roughly 8%, equivalent to shaving 0.3–0.4 percentage points off annual return.
  • CCR properties typically appreciate less but rent higher in absolute terms; OCR properties offer stronger yield but slower capital growth — modelling both side by side is the only way to see which suits your exit strategy.

Cosa fa

Modella fianco a fianco gli scenari di investimento migliore, base e peggiore. Modifica l'apprezzamento, i posti vacanti, i tassi di interesse e la crescita degli affitti per mettere alla prova la tua tesi di investimento immobiliare prima di impegnare il capitale.

Puoi trovare questo calcolatore nella scheda Calcolatori su ShiokNest. Aggiorna istantaneamente i risultati man mano che modifichi gli input: senza attese, senza ricaricamenti della pagina.

Perché è importante

Buying a Singapore private property at $1.5 million is not just a housing decision — it is a capital allocation of between $375,000 and $525,000 in upfront cash (down payment, BSD, ABSD, legal fees, and renovation), plus a monthly loan commitment of $5,500–$7,000 over 25 years. At that scale, the difference between a well-structured scenario and a poorly stress-tested one can easily exceed $300,000 in final net proceeds. Yet most buyers make the decision after reading one agent-prepared comparison sheet that shows a single rosy outcome.

The number this calculator exists to surface is Internal Rate of Return (IRR) — not gross yield, not capital gain, not rental income. IRR is the annualised return on every dollar of your own cash deployed, taking into account the precise timing of each cash outflow (down payment, stamp duties, monthly loan top-ups) and each inflow (rental receipts, net sale proceeds). A property showing a headline 4% gross yield can deliver an IRR of 7% with 75% LTV financing, or barely 3% on an all-cash purchase. That gap is the entire argument for — and against — leverage, and only IRR captures it cleanly.

The most common mistake buyers make is running a single-point projection: one price, one appreciation rate, one rental assumption. The result looks precise but is actually meaningless, because every input is uncertain. A 1% difference in annual appreciation on a $1.5M property compounds to a $218,000 swing in exit value over ten years. A 0.5% rise in interest rates adds roughly $150 per month to a $1.1M loan — which is tolerable, but a 1.5% rise adds $450 per month and can turn a cash-flow-positive investment into a monthly drain of $800–$1,200. Modelling best-case, base-case, and worst-case simultaneously lets you see the full distribution of outcomes before you commit.

Once you have run your scenarios here, use the Cash Flow Calculator to project month-by-month net position across your holding period, and cross-check stamp duty costs with the Stamp Duty Calculator before finalising which scenario to pursue.

Come funziona

  • Vai a Calcolatrici: fai clic sulla scheda "Calcolatrici" nella barra di navigazione di ShiokNest. Tutti i 47 calcolatori sono raggruppati per scopo per un facile accesso.
  • Seleziona la calcolatrice: scegli "Come creare scenari di investimento" dall'elenco delle calcolatrici. Vedrai i valori predefiniti già caricati in modo da poterli esplorare immediatamente.
  • ️ Inserisci i tuoi valori: sostituisci i valori predefiniti con i tuoi numeri. I campi chiave sono:
  • Controlla i risultati: la calcolatrice si aggiorna istantaneamente quando modifichi qualsiasi input. I risultati principali vengono visualizzati in schede KPI e grafici che si aggiornano man mano che si modificano gli input.
  • Esegui scenari ipotetici: è qui che sta il vero potere. Cambia una variabile alla volta per vederne l'impatto. Ad esempio, prova ad aumentare il tasso di interesse dell'1% o ad estendere il periodo di detenzione di 5 anni. Nota come cambiano i risultati.
  • Confronta e decidi: esegui 2-3 scenari diversi e annota i risultati. Ciò ti offre una gamma di risultati su cui basare la tua decisione, anziché fare affidamento su un'unica proiezione.

Esempi

OCR Buy-to-Let: condominio 2BR a $ 1,2 milioni

Ingressi
Prezzo d'acquisto
$1,200,000
LTV/Importo del prestito
75% / $900,000
Tasso di interesse
3.5% p.a.
Affitto mensile
$3,200
Apprezzamento annuale
3% (base case)
Risultati
Rendimento lordo
3.2%
Restituzione in contanti
6.8% (yr 1)
Est. Valore di uscita (5 anni)
$1,391,000
IRR (mantenimento di 5 anni)
8.4%

Come leggere questo: Questo OCR a due letti offre un rendimento lordo modesto del 3,2% – inferiore al costo del debito pari al 3,5% – ma la leva finanziaria amplifica significativamente il rendimento azionario. Con 300.000 dollari di liquidità impiegata (25% in meno + 60.000 dollari in tasse e commissioni), l'investitore raccoglie circa 192.000 dollari di reddito da locazione in cinque anni ed esce con un valore stimato di 1,39 milioni di dollari. Dopo aver rimborsato il saldo del prestito di circa 810.000 dollari, i proventi netti al lordo delle imposte ammontano a circa 581.000 dollari: un guadagno di 281.000 dollari sul capitale investito di 300.000 dollari, con un IRR di circa l'8,4%. Il rischio principale è un tasso di posti vacanti superiore al 10% o un picco del tasso di interesse superiore al 4,5%, entrambi i quali comprimono l’IRR al di sotto del 5%.

Acquisto-vendita CCR: 1BR a 1,8 milioni di dollari, ribaltamento di 3 anni

Ingressi
Prezzo d'acquisto
$1,800,000
LTV/Importo del prestito
75% / $1,350,000
Tasso di interesse
3.5% p.a.
Affitto mensile
$4,800
Apprezzamento annuale
4% (optimistic)
Risultati
Rendimento lordo
3.2%
Flusso di cassa mensile
-$280 (negative)
Est. Valore di uscita (3 anni)
$2,025,000
IRR (mantenimento di 3 anni)
11.2%

Come leggere questo: Questo CCR a 1 letto è un gioco di crescita del capitale, non di reddito. Il reddito mensile da locazione di 4.800 dollari è leggermente inferiore al costo di interesse più manutenzione di circa 5.080 dollari, il che significa che l'investitore guadagna circa 280 dollari al mese, per un totale di 10.080 dollari in tre anni. Tuttavia, se la proprietà si apprezza del 4% annuo, uscirà a $ 2,025 milioni. Dopo aver rimborsato 1,29 milioni di dollari di prestito in essere, i proventi netti ammontano a 735.000 dollari a fronte di un capitale investito di circa 480.000 dollari (acconto + imposte di bollo + ricariche), producendo un IRR dell'11,2%. Il rischio critico è un apprezzamento inferiore al 2,5%: a quel livello, l’IRR scende quasi a zero una volta inclusi i costi di transazione, rendendo ingiustificabile il carry negativo. Utilizza questo scenario per impostare la soglia di apprezzamento minima accettabile prima di firmare.

Suggerimenti e insidie

Consigli degli esperti

  • Utilizzare ipotesi realistiche: l'apprezzamento dei condomini di Singapore è stato storicamente in media del 2-4% all'anno. Evitare proiezioni eccessivamente ottimistiche. In caso di dubbio, utilizzare il 3% come base.

Insidie ​​​​comuni

  • Utilizzando lo stesso tasso di apprezzamento per tutti i distretti. Gli acquirenti spesso applicano un apprezzamento uniforme del 3% in ogni scenario, indipendentemente dalla posizione. Storicamente le proprietà CCR (Core Central Region) si sono apprezzate dell'1,5–2,5% all'anno, mentre le proprietà OCR hanno registrato una media del 3–4%. L’applicazione di un tasso unico maschera il compromesso fondamentale tra rendimento e crescita e ti porterà a sopravvalutare sistematicamente gli acquisti CCR o a sottovalutare quelli OCR. Esegui i tuoi scenari con parametri di riferimento appropriati per il distretto o, come minimo, testa un intervallo compreso tra l'1,5% e il 4,5%.
  • Ignorando la SSD (imposta di bollo del venditore) sulle trattenute brevi. Le proprietà vendute entro 1 anno dall'acquisto attirano il 12% di SSD; entro 2 anni, 8%; entro 3 anni, 4%. Un acquirente che pianifica un'inversione di tendenza di 3 anni su una proprietà da 1,8 milioni di dollari e dimentica l'SSD supererà i proventi netti di 72.000 dollari. Imposta sempre il periodo di detenzione su almeno 3 anni nel calcolatore o contabilizza esplicitamente l'SSD nei campi dei costi di uscita se prevedi di uscire prima.
  • Trattare il rendimento lordo come metrica della performance. Il rendimento lordo (affitto annuale diviso per il prezzo di acquisto) sembra pulito ma ignora le spese di manutenzione, l'imposta sulla proprietà, l'assicurazione, le commissioni degli agenti, i posti vacanti e gli interessi sui prestiti. Un condominio da 1,2 milioni di dollari con un rendimento lordo del 3,2% in genere offre solo un rendimento netto dell’1,8–2,2% al netto dei costi. Quando modelli gli scenari, utilizza il rendimento netto (o lascia che sia la sezione relativa al flusso di cassa a farlo per te), altrimenti il ​​tuo IRR sarà sovrastimato di 1,5–2 punti percentuali, abbastanza da rendere attraente un investimento marginale.

Domande frequenti

I miei dati vengono salvati?
No. Tutti i calcoli vengono eseguiti interamente nel tuo browser. Niente di ciò che inserisci viene trasmesso ai nostri server o archiviato ovunque. Puoi chiudere la scheda e i tuoi input scompariranno, quindi annota qualsiasi scenario che desideri conservare.
Cos'è l'IRR e perché è migliore del rendimento?
L'IRR (tasso interno di rendimento) è il rendimento annualizzato su ogni dollaro del tuo denaro, che tiene conto del momento esatto di ogni pagamento in entrata e in uscita. Il rendimento lordo confronta solo l’affitto annuale con il prezzo di acquisto e ignora la plusvalenza, i costi di finanziamento e i tempi delle transazioni. Due proprietà con rendimenti lordi identici del 3,5% possono avere IRR rispettivamente del 5% e dell'11% se una è sottoposta a leva finanziaria e detenuta per cinque anni mentre l'altra viene acquistata in contanti e venduta in due. Utilizza sempre l'IRR quando confronti le opzioni di investimento.
Come posso modellare uno scenario peggiore?
Imposta l'apprezzamento allo 0% o addirittura al -1%, aumenta il tasso di interesse al 4,5–5% (riflettendo un potenziale ciclo dei tassi), assumi un mese di posto vacante all'anno (imposta l'affitto effettivo al 91,7% dell'affitto principale) e aggiungi il 10–15% ai costi di mantenimento e mantenimento. Se l’IRR è ancora positivo in queste condizioni, l’investimento ha un ragionevole margine di sicurezza. Se diventa negativo, stai facendo affidamento sul fatto che tutto vada bene: una posizione rischiosa su un asset multimilionario.
La calcolatrice tiene conto di ABSD e SSD?
La sezione dei costi di acquisizione calcola BSD e ABSD in base al profilo dell'acquirente e al prezzo di acquisto. L'SSD viene preso in considerazione nei costi di uscita se il periodo di detenzione è inferiore a tre anni. Per un cittadino di Singapore che acquista una seconda proprietà a 1,5 milioni di dollari, l’ABSD da solo aggiunge 300.000 dollari (20%) ai costi iniziali – una cifra che sopprime significativamente l’IRR nei primi anni ed è la ragione principale per cui le prenotazioni brevi sono solitamente antieconomiche per gli acquirenti di una seconda proprietà.
Quale tasso di apprezzamento dovrei usare per i condomini di Singapore?
I prezzi delle abitazioni private a Singapore sono aumentati in media di circa il 2,1% all’anno dal 2000 al 2024 in termini reali (al netto dell’inflazione), sebbene l’apprezzamento nominale sia stato in media più vicino al 3,5-4%. Le proprietà OCR hanno generalmente superato CCR in termini percentuali. Per una pianificazione conservativa, utilizzare il 2–3% per il caso base, lo 0% per il caso peggiore e il 4–5% per il caso migliore. Evitare di modellare un tasso superiore al 5% annuo per un periodo prolungato: ciò implica un raddoppio ogni 14 anni, cosa che è avvenuta solo una volta (periodo 2005-2013).

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