Procedura guidata per il mutuo Calcolatrice

Procedura guidata per l'acquisto di proprietà

Guida passo passo per comprendere i costi di acquisto e l'idoneità della tua proprietà.

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Passaggio 1: il tuo profilo

Procedura guidata dettagliata per la preparazione all'acquisto

Punti chiave

  • Singapore citizenship status, existing property count, and whether the purchase is HDB or private together determine your ABSD rate — which ranges from 0% for first-property Singapore Citizens up to 65% for certain foreign buyers on a third-and-above purchase.
  • TDSR (Total Debt Servicing Ratio) caps all loan repayments at 55% of gross monthly income — for a buyer earning $10,000/month, maximum total debt service is $5,500, which typically supports a maximum loan of around $1.05M at current interest rates.
  • CPF Ordinary Account funds can be used for down payment and monthly loan instalments on private property, but the CPF Accrued Interest rule means you must refund CPF plus compounded interest (currently 2.5% p.a.) when you sell, reducing net cash proceeds.
  • Most first-time buyers discover their eligibility constraints only after making an offer — running the wizard before your property search sets a realistic budget ceiling and prevents costly Option to Purchase forfeitures.
  • Second-property buyers must budget 20% ABSD on top of the purchase price — on a $1.5M purchase that is $300,000 payable within 14 days of exercising the OTP, a cash requirement many buyers underestimate.

Cosa fa

Rispondi ad alcune semplici domande sul tuo reddito, sulla tua propensione al rischio e sui tuoi piani immobiliari e ottieni una raccomandazione personalizzata sul mutuo. La procedura guidata analizza TDSR, MSR, LTV e sensibilità al tasso per suggerire la struttura di prestito ottimale per la tua situazione.

Puoi trovare questo calcolatore nella scheda Calcolatori su ShiokNest. Aggiorna istantaneamente i risultati man mano che modifichi gli input: senza attese, senza ricaricamenti della pagina.

Perché è importante

Buying property in Singapore involves at least six overlapping financial rules that interact in non-obvious ways: TDSR (total debt cap at 55% of income), MSR (mortgage servicing cap at 30% for HDB), LTV limits (up to 75% for first private property, 45% for second), ABSD (up to 65% for certain buyers), BSD (tiered from 1% to 6%), and CPF usage rules. A buyer earning $12,000 per month with $300,000 in CPF OA and $200,000 cash who assumes they can buy any $2M property will be surprised to find that TDSR limits their loan to roughly $1.26M, BSD adds $54,600, and if this is their second property, ABSD adds a further $400,000 — making the true all-in cost $2.45M against a cash-and-CPF reserve of only $500,000. Running the numbers before you start viewing saves weeks of wasted effort and protects your 1% option fee.

The single most important number the wizard produces is Total Cash Needed at Completion: the sum of the minimum cash portion of the down payment (always at least 5% cash for private property), BSD, ABSD, legal fees, and the gap between the maximum bank loan and the purchase price, net of CPF that can be applied. This figure tells you whether you can actually complete the purchase — not just whether you can afford the monthly repayments. Many buyers can service the loan comfortably but cannot clear the upfront cash requirement, which is why forfeitures happen.

The most common mistake is starting a property search with a budget based on maximum loan alone ("the bank said I can borrow $1.2M, so my budget is $1.6M") without accounting for ABSD and the 5% mandatory cash component. A Singapore Citizen buying their second property at $1.6M needs to find: 5% cash down ($80,000), 20% top-up from CPF or cash ($320,000), plus 20% ABSD ($320,000), plus BSD ($44,600), plus legal and agent fees (~$15,000) — a total upfront requirement of $779,600. If that exceeds liquid assets, the transaction will fail at completion stage.

After the wizard confirms your eligibility and total cash requirement, use the Stamp Duty Calculator for a detailed stamp duty breakdown and the Affordability Calculator to fine-tune your maximum purchase price across different income and loan scenarios.

Come funziona

  • Vai a Calcolatrici: fai clic sulla scheda "Calcolatrici" nella barra di navigazione di ShiokNest. Tutti i 47 calcolatori sono raggruppati per scopo per un facile accesso.
  • Seleziona la calcolatrice: scegli "Come utilizzare il suggerimento mutuo" dall'elenco delle calcolatrici. Vedrai i valori predefiniti già caricati in modo da poterli esplorare immediatamente.
  • ️ Inserisci i tuoi valori: sostituisci i valori predefiniti con i tuoi numeri. I campi chiave sono:
  • Controlla i risultati: la calcolatrice si aggiorna istantaneamente quando modifichi qualsiasi input. I risultati principali vengono visualizzati in schede KPI e grafici che si aggiornano man mano che si modificano gli input.
  • Esegui scenari ipotetici: è qui che sta il vero potere. Cambia una variabile alla volta per vederne l'impatto. Ad esempio, prova ad aumentare il tasso di interesse dell'1% o ad estendere il periodo di detenzione di 5 anni. Nota come cambiano i risultati.
  • Confronta e decidi: esegui 2-3 scenari diversi e annota i risultati. Ciò ti offre una gamma di risultati su cui basare la tua decisione, anziché fare affidamento su un'unica proiezione.

Esempi

Acquirente SC per la prima volta: condominio privato da 1,5 milioni di dollari

Ingressi
Profilo dell'acquirente
Singapore Citizen, 1st property
Prezzo d'acquisto
$1,500,000 (99-yr leasehold condo)
Reddito mensile
$10,000 (no existing debts)
CPF OA / Contanti
$200,000 CPF OA + $150,000 cash
Risultati
ABSD
0% (1st property SC)
BSD
$44,600
Prestito massimo (75% LTV)
$1,125,000
Contanti totali necessari
$94,600 (5% cash down + BSD + fees)

Come leggere questo: Per un cittadino di Singapore che acquista per la prima volta un condominio privato, i numeri sembrano gestibili. ABSD è zero, BSD è $ 44.600 su un acquisto di $ 1,5 milioni (calcolato sulla scala BSD a più livelli) e il prestito massimo al 75% LTV è $ 1.125.000. Il restante acconto di 375.000 dollari può provenire da CPF OA (fino a 200.000 dollari disponibili) e contanti, lasciando 175.000 dollari da finanziare in contanti. In combinazione con la componente in contanti obbligatoria del 5% ($ 75.000) e BSD ($ 44.600) e spese legali (~ $ 5.000), l’esborso in contanti è di circa $ 94.600, ben entro i $ 150.000 in contanti disponibili. Il rimborso mensile al 3,5% in 25 anni su 1.125.000 dollari è di circa 5.618 dollari, che rappresenta il 56% del reddito lordo, che è proprio al limite del TDSR. Questo acquirente è idoneo, ma non ha quasi alcun buffer finanziario se i tassi di interesse aumentano; un reddito di $ 10.000 al mese con $ 375 di margine TDSR mensile è scarso.

SC Upgrader: vendita di HDB per acquistare la seconda proprietà privata

Ingressi
Profilo dell'acquirente
Singapore Citizen, 2nd property (HDB still owned)
Prezzo d'acquisto
$1,800,000 (freehold condo)
Reddito mensile
$15,000 (HDB loan $1,200/mth remaining)
CPF OA / Contanti
$350,000 CPF OA + $300,000 cash
Risultati
ABSD
20% = $360,000
BSD
$54,600
Prestito massimo (45% LTV)
$810,000
Contanti totali necessari al completamento
$504,600 (before HDB sale proceeds)

Come leggere questo: Questo scenario illustra la trappola dell’aggiornamento in cui cadono molti singaporiani. L'ABSD del 20% su una seconda proprietà è di $ 360.000 – dovuto entro 14 giorni dall'esercizio dell'OTP – e deve essere pagato in contanti (non CPF). L'acquirente ha $ 300.000 in contanti, ovvero $ 60.000 in meno rispetto al solo ABSD, prima di contare l'acconto obbligatorio in contanti del 5% ($ 90.000), BSD ($ 54.600) e le spese legali. La liquidità totale necessaria al completamento è di circa 504.600 dollari contro i 300.000 dollari disponibili: un deficit di 204.600 dollari. La soluzione standard è vendere prima l'HDB (o contemporaneamente), ma i tempi tra la vendita dell'HDB e il completamento del condominio devono essere coordinati attentamente, poiché l'ABSD è ancora dovuto alla data di acquisto indipendentemente dal fatto che l'HDB sia stato venduto. La remissione ABSD per gli upgrade (vendita di HDB entro 6 mesi dall'acquisto del condominio) risolve parzialmente questo problema: questa procedura guidata contrassegna tale opzione e ti indirizza a confermare l'idoneità con IRAS.

Suggerimenti e insidie

Consigli degli esperti

  • Utilizzare ipotesi realistiche: l'apprezzamento dei condomini di Singapore è stato storicamente in media del 2-4% all'anno. Evitare proiezioni eccessivamente ottimistiche. In caso di dubbio, utilizzare il 3% come base.

Insidie ​​​​comuni

  • Fare un'offerta prima di eseguire la procedura guidata. La commissione di opzione dell'1% su una proprietà da 1,5 milioni di dollari è di 15.000 dollari e non è rimborsabile se non è possibile completare l'operazione. Molti acquirenti pagano l’opzione, poi scoprono durante la due diligence che l’ABSD rende la transazione inaccessibile o che il TDSR viene violato quando la banca valuta formalmente il loro reddito. La procedura guidata richiede meno di tre minuti e fa emergere qualsiasi ostacolo prima che tu commetta un solo dollaro.
  • Dimenticare che gli interessi maturati CPF riduce i proventi netti delle vendite. Quando utilizzi CPF OA per l'acconto e le rate mensili, il Consiglio CPF addebita gli interessi maturati al 2,5% annuo sull'importo prelevato. Quando vendi, devi rimborsare il capitale più tutti gli interessi maturati. Su $ 200.000 di CPF utilizzati in 10 anni, l'interesse maturato è di circa $ 56.000, il che significa che il tuo effettivo denaro in mano derivante dalla vendita è di $ 56.000 inferiore a quanto potresti aspettarti. La procedura guidata ne tiene conto nella stima del ricavo netto.
  • Supponendo che lo stesso LTV si applichi alla seconda e alla terza proprietà. Per una prima proprietà privata, il LTV arriva fino al 75%. Per un secondo mutuo immobiliare in sospeso, il LTV scende al 45%. Per un terzo o successivo prestito è del 35%. Ciò significa che il contributo in contanti e CPF richiesto aumenta notevolmente: il passaggio da HDB a un condominio da 2 milioni di dollari pur mantenendo il prestito HDB richiede un contributo iniziale del 55% (1,1 milioni di dollari dai fondi propri), non il 25% che la maggior parte degli acquirenti presume. La procedura guidata calcola il livello LTV corretto in base al conteggio del prestito esistente.

Domande frequenti

I miei dati vengono salvati?
No. Tutti i calcoli vengono eseguiti interamente nel tuo browser. Niente di ciò che inserisci (reddito, risparmi, conteggio delle proprietà o altri dati personali) viene trasmesso ai nostri server o archiviato ovunque. Puoi chiudere la scheda e i tuoi input verranno cancellati.
Cos'è l'ABSD e quanto pagherò?
L'imposta di bollo aggiuntiva dell'acquirente (ABSD) è un supplemento oltre all'imposta di bollo dell'acquirente (BSD), applicata in base al tuo stato di residenza e al numero di proprietà che già possiedi. Dal 2024: i cittadini di Singapore pagano lo 0% sulla prima proprietà, il 20% sulla seconda, il 30% sulla terza e oltre. I PR pagano il 5% sul primo, il 30% sul secondo e oltre. Gli stranieri pagano il 60% su ogni acquisto. Queste tariffe sono stabilite dall'IRAS e sono soggette a modifiche: la procedura guidata utilizza le tariffe attualmente pubblicate.
Cos'è il TDSR e come limita il mio prestito?
Il Total Debt Servicing Ratio (TDSR) limita tutti i rimborsi mensili del debito, inclusi il nuovo mutuo, i prestiti per l'auto, i pagamenti minimi delle carte di credito e qualsiasi altro obbligo di rata, al 55% del reddito mensile lordo. Per un acquirente che guadagna $ 10.000 al mese, il servizio del debito totale massimo è $ 5.500. Se hai un prestito auto esistente di $ 800 al mese, sono disponibili solo $ 4.700 per il rimborso del mutuo, che al 3,5% su 25 anni supporta un prestito massimo di circa $ 884.000. Il TDSR viene valutato dalla tua banca al momento della richiesta formale di prestito utilizzando un tasso di stress test di almeno il 4%.
Posso utilizzare CPF per pagare l'acconto su una proprietà privata?
Sì, ma con un vincolo importante: per una proprietà privata, almeno il 5% del prezzo di acquisto deve essere pagato in contanti – il CPF non può sostituire questa componente in contanti. La restante parte dell'acconto (fino al 20% per il primo immobile, di più per i successivi) può provenire dal tuo Conto Ordinario CPF. L'utilizzo del CPF è inoltre soggetto al limite di valutazione (VL) e al limite di ritiro (WL): è possibile utilizzare il CPF fino al VL (prezzo di acquisto o valutazione, a seconda di quale sia inferiore) e oltre fino al WL (120% del VL) per proprietà in locazione di 99 anni con un contratto di locazione residuo sufficiente.
In che modo la procedura guidata gestisce la remissione ABSD dell'aggiornamento HDB?
I cittadini di Singapore che possiedono un HDB e acquistano una proprietà privata sono responsabili del 20% di ABSD in anticipo. Tuttavia, se vendono il loro HDB entro 6 mesi dall'acquisto della proprietà privata (o dalla data del permesso di occupazione temporanea per i nuovi lanci, a seconda di quale data sia successiva), hanno diritto a una remissione ABSD, essenzialmente un rimborso del 20%. La procedura guidata contrassegna questa opzione di remissione quando il tuo profilo è un cittadino di Singapore con esattamente un HDB esistente. Tieni presente che devi avere ancora i contanti per pagare l'ASSD al momento dell'acquisto; la remissione viene richiesta successivamente. Verifica la tua idoneità specifica con IRAS prima di fare affidamento su di essa nel tuo piano finanziario.

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Disclaimer: Le cifre mostrate sono stime solo a scopo di pianificazione. Tariffe, regole e quantità di sovvenzione cambiano frequentemente: verifica con la tua banca, HDB o un consulente finanziario autorizzato prima di agire.