In che modo gli aumenti dei tassi o i cali del reddito influiscono sul prezzo massimo accessibile
Testare lo stress del tuo mutuo contro gli aumenti dei tassi
Punti chiave
Always run the 4% floor rate stress test — MAS assesses your TDSR at 4% regardless of the current market rate; this is the bank's actual approval threshold, not a hypothetical.
A 30% income drop stress test is more useful than a rate rise test for most salaried buyers — job loss is a more likely scenario than rates jumping 3% in a single year.
If the stress test shows your max affordable price drops below your target at 4% rate or 20% income drop, you are at the limit of serviceability — do not proceed without a buffer.
TDSR is 55% for private property, 30% MSR for HDB — switching property type dramatically changes your max affordable price at the same income.
The stress test result is the maximum the bank will approve; your comfortable purchase limit should be 10–15% below that to leave room for life changes.
Cosa fa
Conviene acquistare o continuare ad affittare a Singapore? Questo calcolatore confronta il costo reale di entrambe le opzioni nel tempo, inclusi gli interessi ipoteca, imposta di bollo, rivalutazione della proprietà, manutenzione, imposta sulla proprietà, aumenti dell'affitto e il costo opportunità di vincolare l'acconto. Trova il tuo anno di pareggio personale.
Puoi trovare questa calcolatrice nella scheda Calcolatrici su ShiokNest. Aggiorna istantaneamente i risultati man mano che modifichi gli input: senza attese, senza ricaricamenti della pagina.
Perché è importante
Questa è probabilmente la questione finanziaria più importante per i giovani singaporiani. La risposta è diversa per ognuno e dipende da fattori a cui la maggior parte delle persone non pensa, come il costo opportunità dell’acconto. Questa calcolatrice è importante perché:
Come funziona
Vai a Calcolatrici: fai clic sulla scheda "Calcolatrici" nella barra di navigazione di ShiokNest. Tutte le 26 calcolatrici sono raggruppate per scopo per un facile accesso.
Seleziona la calcolatrice: scegli "Acquisto o affitto: trovare il punto di pareggio" dall'elenco delle calcolatrici. Vedrai i valori predefiniti già caricati in modo da poterli esplorare immediatamente.
Controlla i risultati: la calcolatrice si aggiorna istantaneamente quando modifichi qualsiasi input. Un grafico mostra il costo cumulativo di acquisto e affitto nel tempo, con l'anno di pareggio chiaramente indicato nel punto in cui le due linee si incrociano.
Esegui scenari ipotetici: è qui che sta il vero potere. Cambia una variabile alla volta per vederne l'impatto. Ad esempio, prova ad aumentare il tasso di interesse dell'1% o ad estendere il periodo di detenzione di 5 anni. Nota come cambiano i risultati.
Confronta e decidi: esegui 2-3 scenari diversi e annota i risultati. Ciò ti offre una gamma di risultati su cui basare la tua decisione, anziché fare affidamento su un'unica proiezione.
Esempi
Acquirente con reddito da $ 10.000: come un aumento del tasso del 2% riduce il prezzo massimo accessibile
Ingressi
Reddito mensile
$10,000 (gross)
Obblighi esistenti
$0
Tasso base
3.5% p.a. | Stress rate: 5.5% (+2%)
Durata del prestito
25 years | Down payment: 25%
Tipo di proprietà
Private (TDSR 55%)
Risultati
Pagamento mensile massimo (TDSR)
$5,500
Prestito massimo al 3,5%
~$1,069,000
Prestito massimo al 5,5% (+2%)
~$875,000
Calo dei prezzi massimo conveniente
$1,425,000 → $1,167,000 (−$258,000)
Come leggere questo:
Al 3,5%, un acquirente con reddito da 10.000 dollari può permettersi una proprietà da 1,43 milioni di dollari (prestito LTV al 75% di 1,07 milioni di dollari). Se i tassi salissero al 5,5% – cosa che Singapore ha visto nel ciclo 2022-2023 – lo stesso reddito supporterebbe solo una proprietà da 1,17 milioni di dollari. Si tratta di una riduzione di 258.000 dollari del potere d’acquisto per lo stesso reddito e acconto. Lo stress test rende concreto questo scenario prima che tu ti impegni. Se acquisti oggi al 3,5% ma i tassi potrebbero raggiungere il 5,5% tra 18 mesi, dovresti sottoporre a stress test la tua funzionalità al tasso più alto prima di firmare l'OTP.
Shock sul reddito: calo del reddito del 30%: puoi ancora onorare il mutuo?
Ingressi
Reddito mensile
$12,000 (base) → $8,400 after 30% drop
Tasso attuale
3.5% p.a.
Acquisto pianificato
$1.6M condo (75% LTV = $1.2M loan)
Mutuo mensile al 3,5%, 25 anni
$5,993/month
Risultati
TDSR a reddito pieno ($ 12.000)
49.9% — within the 55% cap
TDSR a reddito ridotto ($ 8.400)
71.3% — exceeds 55% cap by 16%
Carenza mensile dopo il calo del reddito
$597/month above comfortable ceiling
Verdetto
Current purchase is not survivable at 30% income drop
Come leggere questo:
A reddito pieno, questo acquirente rientra nel TDSR (49,9% contro il limite massimo del 55%) e la banca approverà il prestito. Ma un calo del reddito del 30% – realistico per i lavoratori a contratto, per coloro che percepiscono provvigioni o per chiunque debba affrontare un licenziamento – spinge il TDSR al 71,3%. Si tratta del 16% al di sopra del limite rigido. L'acquirente non ha buffer. Lo stress test consiglia di ridurre il prezzo di acquisto a 1,3 milioni di dollari (il TDSR sopravvive al 58,2% a reddito ridotto, ancora troppo alto) o di puntare a 1,1 milioni di dollari (il TDSR scende al 51% a reddito ridotto – sopravvissuto). Questa analisi è il controllo più importante che un acquirente in difficoltà può fare: non solo "posso permettermelo oggi" ma "posso sopravvivere a un brutto anno".
Suggerimenti e insidie
Consigli degli esperti
Utilizzare ipotesi realistiche: l'apprezzamento dei condomini di Singapore è stato storicamente in media del 2-4% all'anno. Evitare proiezioni eccessivamente ottimistiche. In caso di dubbio, utilizzare il 3% come base.
Sii onesto riguardo al costo opportunità: l'acconto bloccato nella tua proprietà potrebbe fruttare il 5-7% in un portafoglio diversificato. Il calcolatore tiene conto di questo.
Aumento degli affitti nei progetti: gli affitti a Singapore possono aumentare del 3-5% ogni anno. Se noleggi a lungo termine, questo aumenta in modo significativo.
Insidie comuni
Pregiudizi emotivi: la maggior parte delle persone ha una forte preferenza emotiva per il possesso. Lascia che siano i numeri a guidarti, non le sensazioni.
Supponendo che l'apprezzamento sia garantito: i prezzi degli immobili possono ristagnare o addirittura diminuire per anni. Prova con un apprezzamento dello 0% e del 2% per vedere se l'acquisto ha ancora senso.
Domande frequenti
I miei dati vengono salvati?
No. Tutti i calcoli vengono eseguiti interamente nel tuo browser. Niente viene archiviato sui nostri server o condiviso con terze parti.
Qual è il tasso di stress test MAS per i mutui?
Il MAS richiede alle banche di valutare la TDSR della proprietà privata ad un tasso minimo del 4%, indipendentemente dal tasso di mercato effettivo. Per i prestiti HDB la soglia minima è del 3,5%. Ciò significa che anche se ti assicuri un tasso legato al SORA del 3%, la banca ne verifica l'accessibilità come se il tasso fosse del 4%. Per questo motivo il calcolatore utilizza per impostazione predefinita il 4%: rispecchia la valutazione effettiva della banca, non l’attuale tasso di mercato.
Posso salvare i miei risultati?
Accedi per salvare gli scenari nella tua dashboard o utilizza il pulsante di condivisione per copiare un URL che codifichi i tuoi input.
Il TDSR include tutti i miei debiti?
SÌ. Il TDSR (Total Debt Servicing Ratio) comprende tutti gli obblighi di debito mensili: il nuovo mutuo, eventuali mutui immobiliari esistenti, prestiti auto, prestiti studenteschi, prestiti personali e pagamenti minimi con carta di credito (tipicamente il 3% del saldo dovuto). Inserisci tutti gli obblighi mensili esistenti nel campo "Obblighi esistenti" per ottenere un calcolo TDSR accurato. Gli obblighi mancanti sovrastimeranno la tua capacità di prestito.
Qual è la differenza tra TDSR e MSR?
Il TDSR (tetto massimo del 55%) si applica a tutti i prestiti immobiliari: condomini privati, HDB, commerciali. L'MSR (tetto del 30%) è un vincolo aggiuntivo che si applica specificamente agli acquisti di appartamenti HDB e ai condomini executive all'interno del MOP. La MSR è più restrittiva: a parità di reddito consente un prestito significativamente inferiore. Per un reddito mensile lordo di 10.000 dollari, TDSR consente fino a 5.500 dollari al mese in pagamenti del debito totale; MSR limita il solo pagamento del prestito HDB a $ 3.000 al mese.