Pagamento progressivo Calcolatrice

Programma di pagamento progressivo

Visualizza il piano di pagamento progressivo per un immobile in costruzione.

Totale prima di TOP -
Interesse totale -
Mensile al TOP -
Prelievo del prestito -
Palcoscenico%QuantitàInteresse

Programma di pagamento progressivo per i nuovi lanci

Punti chiave

  • Under the Progressive Payment Scheme (PPS), you draw down your bank loan in tranches as construction milestones are certified — meaning your monthly interest obligation grows from near-zero at booking to full loan repayment only after TOP.
  • Interest-only payments during construction (before TOP) can seem manageable at $800–$1,500/month, but the step-up to full principal + interest repayments at TOP ($4,000–$6,000/month) catches many buyers off-guard who did not plan ahead.
  • The largest single payment tranche — 25% at TOP and 15% at legal completion — means buyers must keep significant liquid reserves available well into the construction period, not just at the initial booking stage.
  • Total construction-period interest for a typical $1.5M new launch at 3.5% p.a. over 3 years amounts to approximately $55,000–$75,000 on top of the purchase price — a cost that is easy to overlook when focus is on the headline price.
  • Deferred Payment Schemes (DPS) offered by some developers eliminate interest during construction but typically command a 2–3% higher purchase price — this calculator helps you evaluate whether deferral is genuinely cost-effective.

Cosa fa

Visualizza il programma di pagamento progressivo per i condomini di nuovo lancio. Scopri esattamente quando è dovuto ogni pagamento, dalla commissione di prenotazione al CSC, e calcola il costo totale degli interessi durante la costruzione. Essenziale per la pianificazione del flusso di cassa.

Puoi trovare questa calcolatrice nella scheda Calcolatrici su ShiokNest. Aggiorna istantaneamente i risultati man mano che modifichi gli input: senza attese, senza ricaricamenti della pagina.

Perché è importante

Buying a new launch condominium in Singapore means committing to a property that may not be habitable for 3–5 years. Unlike resale purchases where your full loan repayments begin immediately and are predictable, the Progressive Payment Scheme ties your loan drawdown schedule to 8 construction milestones — each certified by a licensed architect before the developer can call for the next payment. For a $1.5 million purchase with a 75% loan, this means your outstanding loan balance grows from zero to $1.125 million over approximately 36–48 months, with interest charged only on the amount drawn at each stage. The practical result is that your monthly financial obligation doubles or triples between booking and TOP, a cash flow step-change that requires careful planning.

The single most important number this calculator reveals is your total construction-period interest — the cumulative cost you pay while the development is being built and before you can move in or rent out the unit. For a $1.5M purchase at 75% LTV and 3.5% p.a. interest over a 36-month construction period, this figure typically lands between $55,000 and $75,000 depending on how quickly the developer calls each tranche. This is money that generates no return: you are not living in the property, not earning rent, and not building equity through principal repayment. It is pure carry cost, and it needs to be factored into your total acquisition cost alongside stamp duty and legal fees.

The most common mistake new launch buyers make is anchoring on the interest-only monthly payments in the early construction stages. When the foundation tranche is drawn (10% of loan = ~$112,500), your monthly interest is only about $328/month — seemingly trivial. By the time the reinforced concrete framework is complete and Partition Walls certified (cumulative drawdown 35% = ~$394,000), monthly interest has grown to roughly $1,148. At TOP (cumulative 85% = ~$956,000), you transition to full monthly repayments of $4,000–$5,500 — a 5–10x increase from where you started. Buyers who did not model this step-up often find themselves stretching their monthly budget significantly at exactly the moment they also face renovation costs and moving expenses.

Run this calculator alongside the New Launch vs Resale Calculator to understand whether the total cost of the progressive scheme makes the new launch financially worthwhile versus an equivalent resale. For a holistic view of your financing capacity at TOP, use the Affordability Calculator to confirm your income and TDSR can absorb the full monthly repayment before you exercise the OTP.

Come funziona

  • Vai a Calcolatrici: fai clic sulla scheda "Calcolatrici" nella barra di navigazione di ShiokNest. Tutti i 47 calcolatori sono raggruppati per scopo per un facile accesso.
  • Seleziona la calcolatrice: scegli "Come comprendere le pianificazioni dei pagamenti progressivi" dall'elenco delle calcolatrici. Vedrai i valori predefiniti già caricati in modo da poterli esplorare immediatamente.
  • ️ Inserisci i tuoi valori: sostituisci i valori predefiniti con i tuoi numeri. I campi chiave sono:
  • Controlla i risultati: la calcolatrice si aggiorna istantaneamente quando modifichi qualsiasi input. I risultati principali vengono visualizzati in schede KPI e grafici che si aggiornano man mano che si modificano gli input.
  • Esegui scenari ipotetici: è qui che sta il vero potere. Cambia una variabile alla volta per vederne l'impatto. Ad esempio, prova ad aumentare il tasso di interesse dell'1% o ad estendere il periodo di detenzione di 5 anni. Nota come cambiano i risultati.
  • Confronta e decidi: esegui 2-3 scenari diversi e annota i risultati. Ciò ti offre una gamma di risultati su cui basare la tua decisione, anziché fare affidamento su un'unica proiezione.

Esempi

Nuovo lancio RCR da 1,5 milioni di dollari: costruzione in 3 anni

Ingressi
Prezzo d'acquisto
$1,500,000
Importo del prestito
$1,125,000 (75% LTV)
Tasso di interesse
3.5% p.a.
Data di lancio
Jan 2025
Data TOP prevista
Jan 2028 (36 months)
Risultati
Totale prima del TOP (contanti + CPF)
$585,750 (incl. 20% downpayment + tranche milestones)
Interesse di costruzione totale
$62,400 (estimated over 36 months)
Mensile al TOP (P+I)
~$5,050/month
Prelievo del prestito al TOP
$956,250 (85% of loan)

Come leggere questo: Per un acquisto da 1,5 milioni di dollari, il programma progressivo di 36 mesi richiede che l'acquirente disponga di liquidità e riserve CPF sufficienti per soddisfare 8 pagamenti cardine prima del TOP. L'interesse totale del periodo di costruzione di 62.400 dollari viene pagato progressivamente man mano che viene prelevata ogni tranche, a partire da circa 328 dollari al mese (fase di fondazione) e salendo a 2.778 dollari al mese nel momento in cui viene chiamata la fase del Certificato di completamento statutario appena prima del TOP. Al TOP, l'acquirente passa al rimborso completo del capitale + degli interessi di ~$ 5.050 al mese su un prestito di 25 anni. Questo aumento mensile è la cifra critica della pianificazione: se il tuo attuale canone o il mutuo è di $ 2.500 al mese, devi assicurarti che il tuo reddito o il tuo margine di risparmio possano assorbire un raddoppio degli obblighi mensili al TOP - in genere allo stesso tempo devi affrontare costi di ristrutturazione di $ 80.000-$ 120.000.

Nuovo lancio CCR da 2,2 milioni di dollari: costruzione in 4 anni

Ingressi
Prezzo d'acquisto
$2,200,000
Importo del prestito
$1,540,000 (70% LTV — ABSD second property)
Tasso di interesse
3.75% p.a.
Data di lancio
Mar 2024
Data TOP prevista
Mar 2028 (48 months)
Risultati
Totale prima del TOP (contanti + CPF)
$990,000 (incl. 30% downpayment + milestones)
Interesse di costruzione totale
$114,800 (estimated over 48 months)
Mensile al TOP (P+I)
~$7,100/month
Prelievo del prestito al TOP
$1,309,000 (85% of loan)

Come leggere questo: Per un acquirente di una seconda proprietà nel CCR con un LTV del 70%, il programma progressivo quadriennale richiede $ 990.000 in totale in anticipo e tranche di pagamenti prima del TOP: un requisito di liquidità significativo. Il periodo di costruzione di 48 mesi significa che gli interessi di costruzione superano i 114.000 dollari, quasi il doppio dello scenario di 36 mesi dell’Esempio 1 nonostante tassi di interesse simili, semplicemente a causa della tempistica più lunga. L’aumento mensile a 7.100 dollari al TOP è altrettanto significativo: se la proprietà è intesa come investimento in affitto, un’unità CCR con 2 camere da letto che raggiunge un affitto di 5.500 dollari al mese compensa solo parzialmente l’obbligo ipotecario, con un conseguente flusso di cassa negativo di 1.600 dollari al mese. Gli investitori che valutano questo scenario dovrebbero modellare l’intero periodo di mantenimento per valutare se l’apprezzamento del capitale nell’arco di 5-7 anni giustifichi l’attuale deficit di flusso di cassa.

Suggerimenti e insidie

Consigli degli esperti

  • Utilizzare ipotesi realistiche: l'apprezzamento dei condomini di Singapore è stato storicamente in media del 2-4% all'anno. Evitare proiezioni eccessivamente ottimistiche. In caso di dubbio, utilizzare il 3% come base.

Insidie ​​​​comuni

  • Non si prevede il pagamento in blocco TOP. Le due tranche più grandi del PPS (25% al ​​TOP e 15% al ​​completamento legale) arrivano in rapida successione, spesso entro 3-6 mesi l'una dall'altra. Insieme rappresentano il 40% del prezzo totale di acquisto (o il 53% di un prestito al 75%). Gli acquirenti che hanno gestito piccoli pagamenti di soli interessi durante la costruzione sono spesso colti impreparati dall'improvviso aumento sia degli obblighi di prelievo del prestito che di rimborso mensile. Calcola gli importi esatti in dollari per queste due tranche prima di firmare l’OTP e verifica di avere il CPF, la liquidità o la capacità di rifinanziamento per assorbirli.
  • Supponendo che il tasso attuale del pacchetto bancario venga applicato durante tutta la costruzione. La maggior parte degli acquirenti di nuovi lanci si assicura un prestito in linea di principio (LIP) valido per 30 giorni. Il tuo vero prestito bancario viene formalizzato al momento del perfezionamento legale (ultima tranche), non al momento della prenotazione. I tassi di interesse possono cambiare in modo significativo nel corso di 3-4 anni di costruzione. Se ti sei bloccato al 2,5% nel 2021 ma i tassi sono passati al 3,75% entro il 2024, gli interessi effettivi del periodo di costruzione e i rimborsi mensili completi saranno sostanzialmente più alti di quanto originariamente previsto. Modella sempre i tuoi pagamenti progressivi ai tassi attuali e al +1,5% per testare la tua esposizione agli aumenti dei tassi.
  • Confusione degli interessi PPS con il sistema di pagamento differito. Con il PPS standard, gli interessi maturano su ciascuna tranche prelevata a partire dalla data di prelievo: non vi sono interessi differiti. Alcuni sviluppatori offrono uno schema di pagamento differito (DPS) in cui non vengono addebitati interessi durante la costruzione, ma il prezzo di acquisto è in genere superiore del 2-3%. Gli acquirenti a volte confrontano un prezzo DPS (1,54 milioni di dollari) con un prezzo PPS standard (1,5 milioni di dollari) e concludono che il DPS è più costoso, ignorando che il PPS accumulerà tra i 60.000 e gli 80.000 dollari in interessi di costruzione, rendendo il costo totale effettivo simile. Utilizza questo calcolatore per modellare accuratamente il costo totale PPS prima di decidere se DPS vale il prezzo più alto dell'adesivo.

Domande frequenti

I miei dati vengono salvati?
No. Tutti i calcoli vengono eseguiti interamente nel tuo browser. Nessun dato viene inviato a nessun server, archiviato in un database o condiviso con terze parti. Quando chiudi o aggiorni la scheda, i tuoi input scompaiono.
Quali sono le 8 fasi del regime di pagamento progressivo?
I traguardi PPS standard e la relativa percentuale del prezzo di acquisto sono: (1) Prenotazione: 5% in contanti; (2) Contratto di vendita: 15% (di cui il 5% è il saldo dell'acconto, il resto del prestito); (3) Fondazione: 10%; (4) Struttura in cemento armato: 10%; (5) Muri divisori: 5%; (6) Tetto: 5%; (7) Cablaggio elettrico, impianto idraulico e gas: 5%; (8) Certificato di completamento statutario (CSC) — 25%; (9) Permesso di occupazione temporanea (TOP) — 25%; (10) Completamento: 15%. I nomi e le percentuali esatte delle fasi sono prescritti nelle Regole per i promotori immobiliari e possono variare leggermente in base al progetto.
Quando inizia il rimborso del mio prestito bancario?
Con un mutuo bancario standard per un nuovo lancio, i pagamenti dei soli interessi iniziano non appena viene prelevata la prima tranche del prestito (tipicamente nella fase di fondazione o cemento armato). Il rimborso completo del capitale e degli interessi inizia dopo la fase di completamento legale (la tranche finale). Alcuni acquirenti stipulano un mutuo a tasso fisso che si converte in P+I a una data specifica: conferma le date di attivazione del prelievo con la tua banca ben prima che vengano chiamate le tappe fondamentali della costruzione.
Posso utilizzare il CPF per i pagamenti progressivi?
SÌ. I fondi del Conto Ordinario (OA) CPF possono essere utilizzati per il servizio dei rimborsi ipotecari su proprietà private compresi i nuovi lanci, soggetti ai limiti di prelievo CPF (regole sul limite di valutazione e sul limite di prelievo). Ciascuna tranche di pagamento progressivo, nella misura in cui proviene dal prestito, può essere assistita dal CPF. La tassa di prenotazione del 5% dovrà essere pagata in contanti. Conferma il saldo CPF e i limiti applicabili con l'estratto conto CPF o con il calcolatore online del CPF Board prima di impegnarti.
Cosa succede se lo sviluppatore perde la data TOP?
Se uno sviluppatore non riesce a ottenere il TOP entro la data specificata nel contratto di vendita e acquisto, è tenuto a pagare gli interessi di mora agli acquirenti, in genere pari al 10-12% annuo sugli importi già pagati, capitalizzati mensilmente. Tuttavia, questo interesse è spesso significativamente inferiore al costo di mantenimento (interessi sul prestito + affitto perduto) e richiederne la corrispondenza formale tramite un avvocato specializzato in proprietà. Ritardi nella costruzione di 6-18 mesi non sono rari; modella sempre uno scenario di ritardo di 12 mesi nelle proiezioni del flusso di cassa.

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Disclaimer: Le cifre mostrate sono stime solo a scopo di pianificazione. Tariffe, regole e quantità di sovvenzione cambiano frequentemente: verifica con la tua banca, HDB o un consulente finanziario autorizzato prima di agire.