La performance degli affitti degli immobili commerciali è sia un parametro di investimento a sé stante che un indicatore importante per il mercato degli immobili residenziali. Quando i valori dell’indice degli affitti degli uffici sono in forte aumento, ciò segnala che l’occupazione nel CBD è in espansione: più lavoratori che si recano nel CBD significano una maggiore domanda di proprietà residenziali all’interno del raggio di spostamento dei pendolari della regione centrale. L’indice degli affitti degli uffici ha raggiunto il picco nel terzo trimestre del 2008 (indice ~220) e il minimo nel secondo trimestre del 2020 (indice ~120), con un calo di quasi il 40% in 12 anni. Gli investitori che hanno seguito questo ciclo potrebbero anticipare periodi di indebolimento della domanda degli inquilini per le proprietà residenziali adiacenti al CBD ben prima che tali effetti si manifestassero nei dati sulle transazioni residenziali dell'URA.
La visualizzazione grafica più importante è la divergenza dell'indice degli uffici rispetto all'indice del commercio al dettaglio dal 2015. Gli affitti degli uffici hanno registrato una forte ripresa dal 2021 al 2023 poiché Singapore ha attirato sedi centrali regionali e aziende tecnologiche; gli affitti al dettaglio si sono ripresi più lentamente a causa degli ostacoli strutturali derivanti dalla penetrazione del commercio elettronico e dal parziale spostamento verso il commercio al dettaglio suburbano. Questa divergenza ha un’implicazione diretta sugli investimenti: gli uffici degli strati commerciali (uffici e piani negli edifici del CBD) hanno beneficiato della ripresa degli uffici, mentre gli strati commerciali suburbani hanno continuato a dover affrontare la pressione dell’occupazione. Capire quale segmento dell'indice commerciale determina il numero principale è essenziale per valutare un investimento a strati commerciali.
Per gli investitori residenziali, l'indice commerciale fornisce il segnale di domanda anticipata che manca ai dati puramente residenziali. Un indice degli affitti di uffici in aumento 2-3 trimestri prima che i dati sugli affitti residenziali mostrino un movimento indica che la domanda degli inquilini guidata dall'occupazione è in aumento: questo segnale è apparso nel terzo-quarto trimestre del 2021, circa 2 trimestri prima che l'impennata degli affitti di Singapore si manifestasse con forza nelle statistiche sugli affitti residenziali dell'URA nel primo-secondo trimestre del 2022. Gli investitori che hanno monitorato l'indice commerciale nel 2021 avrebbero visto il segnale della domanda prima e avrebbero posizionato i loro portafogli residenziali di conseguenza.
Per gli acquirenti di immobili a strati commerciali. (negozi, uffici, unità di vendita al dettaglio), l'indice è il punto di riferimento principale per ciò che sta facendo il mercato complessivo. Un rendimento richiesto basato su un presupposto di locazione che supera l’attuale tendenza dell’indice implica una sovraperformance rispetto al mercato – un’affermazione che dovrebbe essere verificata rispetto a specifici affitti comparabili nello stesso edificio o strada, non solo rispetto all’indice. Utilizza questo indice insieme al Calcolatore del rendimento commerciale per sottoporre a stress test le ipotesi di affitto a diversi livelli di indice prima di impegnarti nell'acquisto di una proprietà commerciale.