Per gli investitori immobiliari, il reddito da locazione è il principale motore del flusso di cassa e l'accuratezza di un'ipotesi di locazione può determinare il successo o il fallimento del calcolo del rendimento. Il mercato degli affitti di Singapore si muove secondo cicli pluriennali, guidato dalla crescita dell'occupazione, dal numero degli espatriati e dal completamento di nuove abitazioni. Durante l’impennata degli affitti nel periodo 2021-2023, gli affitti medi di due camere da letto nei quartieri centrali sono aumentati del 50-70% in 24 mesi. Gli investitori che hanno acquistato prima dell’impennata e hanno modellato il reddito da locazione ai livelli del 2020 hanno sottostimato il loro futuro reddito da locazione; Coloro che hanno modellato i livelli di picco del 2023 per le proprietà acquistate nel 2024 stanno ora scoprendo che la normalizzazione post-ondata ha riportato gli affitti al di sotto del picco del 15-25%. The rental analysis chart gives you the current position in the cycle rather than just a single point estimate.
The most important number on this page is the year-on-year rental change rate for the 2-bedroom segment in your target district. Quando questo tasso diventa negativo per due mesi consecutivi, segnala l’inizio di una fase di indebolimento degli affitti, che storicamente persiste per 12-24 mesi prima di stabilizzarsi. Quando il tasso è positivo e in accelerazione, indica un rafforzamento della domanda degli inquilini. Questo segnale ha preceduto l’aumento degli affitti del 2022 di circa un trimestre e ha iniziato a segnalare l’indebolimento del periodo 2023-2024 circa 3 mesi prima che apparisse nei dati medi sugli affitti. Per gli investitori che gestiscono attivamente proprietà in affitto, questa visione del tasso di variazione è più attuabile rispetto al livello assoluto dell'affitto.
L'indicatore di posti vacanti, derivato dal rapporto tra inserzioni e transazioni, fornisce un controllo incrociato indipendente sull'andamento degli affitti. Un segnale in aumento di posti vacanti significa che sono disponibili più unità rispetto agli accordi conclusi, in genere prima dell’ammorbidimento dei canoni di 1-2 mesi. Un segnale di restrizione dei posti vacanti (rapporto in calo) precede il rafforzamento degli affitti. Molti investitori monitorano solo i livelli degli affitti conclusi senza seguire l’indicatore anticipatore dei posti vacanti, il che significa che guardano sempre cosa stava facendo il mercato 1-2 mesi fa piuttosto che dove sta andando. La combinazione di livello dell'affitto + tasso di variazione dell'affitto + segnale di posti vacanti fornisce una visione tridimensionale dell'attuale posizione sul mercato degli affitti.
Per gli acquirenti che valutano un rendimento da locazione su un potenziale acquisto, questo grafico fornisce i dati per verificare l'ipotesi di affitto implicita in qualsiasi cifra di rendimento citata da un agente. Un agente che cita un rendimento del 4,2% su una proprietà con 2 camere da letto da 1,5 milioni di dollari nel D15 implica un affitto annuo di $ 63.000 ($ 5.250 al mese). Controllare l'attuale affitto mediano di 2 camere da letto per D15 su questo grafico ti dice immediatamente se $ 5.250 al mese è al mercato, sopra o sotto. Se la mediana attuale è di 4.400 dollari, l’affitto implicito è superiore del 19% al mercato e il rendimento è sopravvalutato. Utilizzalo insieme al Insight sul rendimento degli affitti e al Calcolatore del flusso di cassa per un quadro finanziario completo del proprietario.