La tipologia di camera da letto è una delle variabili più importanti negli investimenti immobiliari a Singapore, ma la maggior parte degli investitori preferisce unità con 2 camere da letto senza chiedersi se tale scelta sia effettivamente ottimale per il distretto target e il pool di inquilini. In alcuni distretti, le unità con una camera da letto richiedono un PSF più elevato rispetto a quelle con due camere da letto perché il pool di inquilini è dominato da professionisti single espatriati disposti a pagare un premio per metro quadrato per un'unità centrale e compatta. In altri, gli inquilini familiari fanno sì che le unità con 3 camere da letto raggiungano il canone assoluto più alto e il rendimento più elevato perché l’offerta è limitata. L'analisi delle camere da letto ti dice quale tipo di camera da letto è effettivamente meglio posizionata nel tuo quartiere target, non solo quale è più economica.
La tendenza più importante da monitorare in questo grafico è il premio PSF per 1BR rispetto a 2BR nel tempo. Durante l’impennata degli affitti a Singapore nel 2021-2023, le unità con una camera da letto hanno registrato il maggiore aumento percentuale dell’affitto rispetto a qualsiasi tipologia di camera da letto: la domanda da parte di lavoratori tecnologici in trasferta e di espatriati si è fortemente sbilanciata verso unità compatte e ben posizionate. Con il moderarsi di questa ondata di domanda, il premio 1BR si è compresso verso la sua media storica. Per gli investitori che valutano oggi se acquistare un 1BR o 2BR in un quartiere ad alta domanda, la posizione attuale in questo ciclo di premio è estremamente importante: l'acquisto di un 1BR al picco del premio e la vendita a un premio normalizzato si traducono in una doppia compressione (il prezzo pagato riflette il picco della domanda; il prezzo di rivendita riflette la domanda normalizzata).
La quota di volume per tipo di camera da letto rivela il profilo di liquidità di ciascun segmento. Un distretto in cui le transazioni di 1 camera da letto rappresentano solo l'8% del volume totale ha un mercato secondario limitato: la vendita di un 1BR in una data futura potrebbe richiedere l'accettazione di uno sconto per liberare il mercato. Un distretto in cui i bilocali rappresentano il 52% delle transazioni ha un bacino di rivendita ampio e liquido. L'errore più comune che gli investitori commettono è valutare PSF senza valutare la liquidità di uscita: un 1BR con PSF elevato in un distretto con un volume di transazioni basso di 1BR può essere difficile da vendere senza una significativa concessione di prezzo. Il grafico della quota di volume lo rende visibile in pochi secondi.
Per gli acquirenti che cercano di acquistare una residenza principale, l'analisi della camera da letto risponde alla domanda su quanto premio pagherai per metro quadrato in caso di aumento di dimensione. Passare da un 2BR a un 3BR in D9 comporta uno sconto PSF minore rispetto a D15, perché D9 è dominato da acquirenti con un patrimonio netto elevato con una sensibilità al prezzo relativamente elastica. Comprendere questo modello interdistrettuale – dove lo sconto PSF per le unità più grandi è maggiore – identifica i distretti in cui le famiglie possono ottenere la maggior quantità di spazio abitativo per dollaro. Abbina queste informazioni a Informazioni sul rendimento degli affitti per verificare quale tipo di camera da letto offre il miglior rendimento nel tuo quartiere target.