Atterrato vs Condominio Calcolatrice

Confronto tra immobile e condominio

Confronta il costo totale di proprietà tra terreno e condominio

Proprietà fondiaria
Condominio
Ipotesi
PSF sbarcato -
Condominio PSF -
Valore immobiliare (fine) -
Valore condominiale (fine) -
Plusvalenza fondiaria -
Plusvalenza condominiale -
Manutenzione totale sbarcata -
Manutenzione totale del condominio -
Differenza netta (vantaggio ottenuto) -

Landed vs Condo: qual è quello giusto per te?

Punti chiave

  • Landed properties appreciate faster in absolute terms but are less liquid — selling a $4M terrace takes 3–6 months to find a qualified SC buyer, vs 4–8 weeks for a comparable condo.
  • Landed rental yields are typically 1.5–2.5% gross (difficult to justify on a $4M property at $8,000–$10,000/month rent), while condos in the same district yield 2.5–3.5% gross.
  • Landed properties have no sinking fund, facilities, or MCST — but maintenance falls entirely on the owner: structural repairs, roofing, plumbing, and repainting can cost $30,000–$80,000 every 5–7 years.
  • En-bloc potential exists for landed estates (especially in older districts) — this optionality has historically added a premium to landed prices near lease expiry or in areas targeted for redevelopment.
  • Foreigners cannot buy most landed properties, making the buyer pool smaller at resale — a factor that can slow sales in down cycles when SC buyers have multiple options.

Cosa fa

Confronta il costo totale di proprietà tra proprietà fondiaria e condomini. Tieni conto dell'apprezzamento del terreno, dei costi di manutenzione, delle differenze fiscali sulla proprietà, dell'ambito della ristrutturazione e dei compromessi sullo stile di vita per un'analisi completa.

Puoi trovare questo calcolatore nella scheda Calcolatori su ShiokNest. Aggiorna istantaneamente i risultati man mano che modifichi gli input: senza attese, senza ricaricamenti della pagina.

Perché è importante

Terreno vs condominio è una delle questioni sugli investimenti immobiliari più dibattute a Singapore. Storicamente le proprietà fondiarie hanno registrato un maggiore apprezzamento in termini assoluti di dollari: una casa a schiera da 3 milioni di dollari acquistata nel 2010 per 1,5 milioni di dollari ha raddoppiato il suo valore. Ma il confronto per metro quadrato, il confronto del rendimento e il confronto della liquidità raccontano una storia diversa. Prendere questa decisione senza un confronto finanziario strutturato porta a scelte guidate dall'aspirazione piuttosto che dall'analisi.

Il numero più importante rivelato da questo calcolatore è il differenziale di rendimento totale: la differenza nei rendimenti annualizzati tra terreni e condominio nel periodo di detenzione specificato, che tiene conto del prezzo di acquisto, delle ipotesi di apprezzamento, del reddito da locazione, dei costi di manutenzione e dei costi di uscita. Su una base di puro apprezzamento, i terreni di primo distretto (D10, D15) in genere superano i condomini nello stesso distretto su periodi di 10 anni. Ma in base al rendimento, il reddito da locazione del condominio in genere supera quello fondiario: le proprietà fondiarie sono giochi di apprezzamento del capitale, non di reddito.

L'errore più comune è considerare la decisione sul terreno o sul condominio come un confronto unidimensionale. Le proprietà fondiarie comportano una gestione a strati zero, la piena proprietà della terra e un potenziale di riqualificazione. I condomini offrono maggiore liquidità (biglietto più piccolo, più acquirenti), strutture e in genere un rendimento locativo migliore. Il confronto corretto deve includere tutte queste dimensioni, non solo l'apprezzamento del prezzo in un periodo scelto dall'acquirente per far sembrare migliore la sua opzione preferita.

Utilizza questo calcolatore insieme al Calcolatore dell'imposta di bollo e all'Investimento end-to-end Calcolatore per modellare il quadro finanziario completo di entrambe le opzioni prima di impegnarsi in una delle due.

Come funziona

  • Vai a Calcolatrici: fai clic sulla scheda "Calcolatrici" nella barra di navigazione di ShiokNest. Tutti i 47 calcolatori sono raggruppati per scopo per un facile accesso.
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  • Esegui scenari ipotetici: è qui che sta il vero potere. Cambia una variabile alla volta per vederne l'impatto. Ad esempio, prova ad aumentare il tasso di interesse dell'1% o ad estendere il periodo di detenzione di 5 anni. Nota come cambiano i risultati.
  • Confronta e decidi: esegui 2-3 scenari diversi e annota i risultati. Ciò ti offre una gamma di risultati su cui basare la tua decisione, anziché fare affidamento su un'unica proiezione.

Esempi

Terrazza D21 vs condominio D21: confronto del rendimento totale a 10 anni

Ingressi
Casa a schiera
$3,200,000 | Appreciation: 3.5% p.a. | Rent: $6,500/month
Condominio
$1,800,000 | Appreciation: 3.0% p.a. | Rent: $4,200/month
Periodo di detenzione
10 years
Finanziamento
Both at 75% LTV, 3.5% interest, 25yr tenure
Risultati
Terrazza Anno 10 valore
$4,524,000 (+$1,324,000 capital gain)
Valore condominio anno 10
$2,419,000 (+$619,000 capital gain)
Reddito netto da locazione terrazza (10 anni)
$588,000 (gross) − maintenance − tax
Reddito netto da locazione condominiale (10 anni)
$453,600 (gross) − MCST − tax

Come leggere questo: La terrazza produce $ 1.324.000 di plusvalenza rispetto ai $ 619.000 del condominio - $ 705.000 in più in termini di apprezzamento assoluto. Ma la terrazza richiedeva 1.400.000 dollari in più di capitale iniziale (il 25% di 3,2 milioni di dollari contro 450.000 dollari per il condominio). In termini di rendimento del capitale proprio, il condominio genera un rendimento percentuale più elevato sul capitale più piccolo impiegato. La terrazza vince in termini di rendimento assoluto in dollari; il condominio vince in termini di efficienza del capitale. Il confronto corretto per un investitore che sceglie tra i due dipende dal suo capitale totale: se hanno più di 1 milione di dollari in azioni, il terrazzo fornisce una migliore creazione di ricchezza assoluta. Se hanno $ 500.000 di capitale, l'appartamento con LTV al 75% è l'opzione più accessibile con rendimenti rispettabili.

Investitore focalizzato sul rendimento: perché i fondi immobiliari raramente guadagnano sui redditi da locazione

Ingressi
Semi-D
$5,000,000 | Rental: $12,000/month | Gross yield: 2.88%
Condominio (D15)
$2,200,000 | Rental: $5,800/month | Gross yield: 3.16%
Rendimento netto dopo i costi
Semi-D: 2.0% | Condo: 2.7%
Manutenzione
Semi-D: $18,000/yr | Condo: $5,400/yr (MCST)
Risultati
Reddito netto annuo – Semi-D
$82,400 (1.65% on $5M)
Reddito netto annuo — Condominio
$53,820 (2.45% on $2.2M)
Capitale per unità di reddito netto
Semi-D: $60.7 per $1 annual income | Condo: $40.9
Verdetto
Condo is more capital-efficient for yield investors by 33%

Come leggere questo: Per un investitore focalizzato sul rendimento, la proprietà fondiaria è del 33% meno efficiente in termini di capitale rispetto al condominio. Per ogni dollaro di reddito netto annuo da locazione, il semi-D richiede $ 60,70 in valore della proprietà rispetto ai $ 40,90 del condominio. Questo è il divario di rendimento fondiario: le proprietà fondiarie sono fondamentalmente strumenti di apprezzamento del capitale, non di reddito. Un investitore che acquista terreni per rendimenti di reddito rimarrà deluso rispetto alle alternative condominiali. Il calcolatore rende esplicito questo confronto calcolando il rendimento netto sul valore di mercato per entrambi, consentendo all'investitore di scegliere la giusta classe di attività per i propri obiettivi di rendimento specifici (reddito vs crescita del capitale).

Suggerimenti e insidie

Consigli degli esperti

  • Utilizzare ipotesi realistiche: l'apprezzamento dei condomini di Singapore è stato storicamente in media del 2-4% all'anno. Evitare proiezioni eccessivamente ottimistiche. In caso di dubbio, utilizzare il 3% come base.

Insidie ​​​​comuni

  • Confronto tra l'apprezzamento fondiario nei distretti principali e l'apprezzamento condominiale nell'OCR: un confronto valido richiede lo stesso distretto. La terrazza D10 rispetto al condominio D10 è significativa; La terrazza D10 rispetto al condominio D25 non lo è. Garantire una posizione e specifiche comparabili prima di trarre conclusioni.
  • Ignorare la differenza nei costi di manutenzione: la manutenzione del condominio è prevedibile (tariffa MCST mensile) e condivisa. La manutenzione fondiaria è sporadica e totalmente a carico del proprietario. Una proprietà terriera di 15 anni accumula tipicamente $ 100.000– $ 200.000 in riparazioni importanti non riflesse nelle stime dei costi annuali.
  • Scontare il premio di liquidità dei condomini: in un mercato al ribasso, i condomini vengono venduti in settimane a causa del pool di acquirenti più ampio (SC, PR, stranieri). Le proprietà fondiarie possono rimanere per 6-12 mesi senza offerte se il sentiment del mercato è debole. Questa illiquidità è un costo di rischio reale che dovrebbe riflettersi nel confronto.

Domande frequenti

I miei dati vengono salvati?
No. Tutti i calcoli vengono eseguiti interamente nel tuo browser. Niente viene archiviato sui nostri server o condiviso con terze parti.
Le proprietà fondiarie si apprezzano più velocemente dei condomini?
In termini assoluti di dollari, le proprietà fondiarie nei distretti principali si sono storicamente apprezzate più dei condomini nello stesso distretto, a causa della scarsità di terreni, del bacino limitato di acquirenti stranieri e dell’offerta limitata di case fondiarie a Singapore. Tuttavia, su base percentuale di rendimento, i condomini possono sovraperformare i terreni durante specifici cicli di mercato, in particolare quando i prezzi dei condomini sono soppressi rispetto ai terreni. Il confronto tra l'apprezzamento dipende anche in larga misura dal distretto, dal possesso (proprietà vs 99 anni) e dai tempi specifici di acquisto e vendita.
Posso salvare i miei risultati?
Accedi per salvare gli scenari nella tua dashboard o utilizza il pulsante di condivisione per copiare un URL che codifichi i tuoi input.
Quali sono i principali costi tipici della proprietà fondiaria?
Costi di proprietà specifici del terreno non applicabili al condominio: (1) Manutenzione esterna completa: tetto, struttura, drenaggio, riverniciatura. Il ciclo tipico costa dai 30.000 ai 80.000 dollari ogni 5-8 anni. (2) Nessun MCST per gestire le aree condivise: il proprietario è l'unico responsabile. (3) Imposta sulla proprietà sull'intero AV del terreno + edificio: un AV più elevato significa un'imposta sulla proprietà più elevata. (4) Nessun fondo di ammortamento: tutte le riparazioni importanti provengono dalle riserve di liquidità del proprietario. Budget pari all'1,0–1,5% annuo del valore della proprietà in costi di manutenzione medi per un periodo di proprietà di 10 anni.

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