Flusso di cassa Calcolatrice

Proietta il flusso di cassa per l'affitto anno per anno in tre scenari: ottimistico, di base e pessimistico. Scopri quando il tuo flusso di cassa cumulativo diventa positivo, confronta il ROI agli anni 5 e 10 e sottoponi a stress la tua tesi di investimento con diverse ipotesi di affitto, rivalutazione e posti vacanti.

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Il rendimento lordo dell'affitto e il flusso di cassa mensile sono cose completamente diverse e confonderli è uno degli errori più costosi che un investitore immobiliare di Singapore possa commettere. Un condominio in affitto da 1,5 milioni di dollari per 4.500 dollari al mese mostra un rendimento lordo del 3,6%. Sembra rispettabile. Ma dopo una rata mensile di mutuo di 5.632 dollari, 400 dollari in spese condominiali, tasse sulla proprietà e un buffer di posti vacanti del 6%, la stessa proprietà vale 1.600 dollari negativi ogni mese. L’investitore paga effettivamente 19.200 dollari all’anno per detenere l’asset, sperando che l’apprezzamento del capitale lo compensi. Questo calcolatore ti mostra quel numero prima di impegnare il tuo capitale.

Il singolo risultato più prezioso prodotto da questo calcolatore è l'anno di pareggio del flusso di cassa cumulativo, l'anno in cui il reddito totale da locazione copre finalmente il totale dei costi vivi. Per i condomini di investimento di Singapore, quel numero spesso rientra tra i sette e i quindici anni, a seconda del tasso di prestito, dei posti vacanti e delle ipotesi di crescita dell'affitto. La maggior parte degli acquirenti non lo calcola mai. Acquistano in base alle percentuali di rendimento e scoprono la realtà del flusso di cassa solo dopo che iniziano ad arrivare gli estratti conto dei mutui. Eseguire uno scenario pessimistico in questo calcolatore (affitto più basso, posti vacanti più alti, apprezzamento più piatto) prima dell'acquisto è l'unico modo per verificare se la tua convinzione può sopravvivere a un brutto anno.

L'errore analitico più comune è confrontare il rendimento lordo dell'affitto con il tasso di interesse ipotecario. Un rendimento lordo del 3,6% non significa che la proprietà copre un mutuo del 3,5%: è necessario confrontare il reddito operativo netto (affitto meno posti vacanti, imposta sulla proprietà, manutenzione) con il servizio totale del debito (capitale più interessi). Per molti condomini di Singapore, il reddito operativo netto è inferiore del 40-50% al reddito lordo da locazione. Il calcolatore esegue questo confronto automaticamente e il risultato è spesso un campanello d'allarme per gli investitori che si affidavano a un calcolo del rendimento lordo pronto all'uso.

Per un quadro completo dell'investimento, abbina questo calcolatore al Calcolatore del ROI, che aggiunge l'apprezzamento del capitale, i costi di vendita e il guadagno azionario totale, e al Calcolatore buy-to-let per un confronto tra diverse strategie di partecipazione. Il flusso di cassa e il rendimento totale sono entrambi obiettivi essenziali; nessuno dei due da solo racconta la storia completa.