Piano Premium

L'analisi Floor Premium misura quanto pagano gli acquirenti PSF per l'altezza nelle proprietà residenziali private non fondiarie in tutta Singapore. Utilizzando i caveat record URA, raggruppa le transazioni in sei fasce di piano (piani 1–5, 6–10, 11–15, 16–20, 21–30 e 31+) e calcola la PSF mediana per ciascuna fascia all'interno di un distretto e un intervallo di tempo selezionati. Il grafico principale traccia la PSF per fascia minima come grafico a barre, con una linea sovrapposta che mostra il premio percentuale di ciascuna fascia rispetto alla linea di base del piano terra. Una vista secondaria mostra come si è evoluto il premio del piano nel corso di 5 anni: utile per capire se le unità ai piani alti sono diventate relativamente più o meno costose rispetto a quando un edificio è stato inaugurato di recente.

Puoi trovare queste informazioni su ShiokNest nella scheda Approfondimenti: seleziona "Piano Premium" dal menu degli approfondimenti. Filtra per distretto o per nome di un progetto specifico (ove disponibile) per confrontare i prezzi dei piani all'interno di un edificio. Le schede KPI mostrano il premio medio nazionale per la fascia minima più alta, il distretto con la curva del premio minimo più ripida e il livello minimo al quale il premio marginale si appiattisce (in genere intorno al piano 20-25 per la maggior parte degli sviluppi OCR).

Nel mercato condominiale di Singapore, i premi minimi sono reali e materiali. Considerando tutte le transazioni private non immobiliari dal 2015, la PSF mediana per le unità ai piani 21-30 è di circa l'8-12% superiore alla PSF mediana per unità comparabili ai piani 1-5 nello stesso complesso, salendo al 15-25% per i piani 31 e superiori. Su un acquisto di 1,5 milioni di dollari, lo spread è compreso tra 120.000 e 375.000 dollari. Il livello minimo che scegli, e se negozi in base ai dati di mercato effettivi piuttosto che ai prezzi degli sviluppatori, può quindi spostare i costi di acquisizione di un quarto di milione di dollari. La maggior parte degli acquirenti accetta i prezzi minimi per gli sviluppatori come fissi; queste informazioni ti mostrano a quali transazioni comparabili sono state effettivamente liquidate.

Il numero più importante rivelato da questa pagina è il premio marginale per livello del piano, non solo il premio del piano più alto. In molti complessi OCR, la curva del premio è ripida tra i piani 1-10 (rumore, privacy, mancanza di vista) e poi si appiattisce significativamente tra i piani 15-25. Un'unità al piano 18 spesso ha l'80% del vantaggio visivo del piano 25 e il 30-40% del premio rispetto al piano terra. Gli acquirenti che prendono di mira il "ginocchio" della curva ottengono la maggior parte dei benefici pratici in termini di stile di vita senza pagare il sottile premio che i piani ultra alti richiedono a un piccolo gruppo di acquirenti.

Il premio minimo è fondamentale anche per i prezzi di rivendita. I venditori di unità ai piani alti spesso sovrapprezzo sulla base dell'attaccamento emotivo al premio di visualizzazione pagato al momento del lancio. Ma se la curva del premio del piano di un quartiere si è compressa da quando sono stati acquistati (perché nuovi blocchi più alti hanno bloccato le viste precedentemente premium, o perché il quartiere si è gentrificato e le unità ai piani bassi hanno rivalutato i prezzi al rialzo), il premio di rivendita effettivo che possono ottenere potrebbe essere significativamente inferiore a quello pagato. Questa pagina consente ai venditori di verificare se la loro ipotesi di premio minimo è fondata sulle prove attuali della transazione.

I premi minimi differiscono sostanzialmente in base al tipo di sviluppo e al distretto. I condomini del mercato di massa OCR ad alta densità mostrano tipicamente una curva del pavimento ripida perché i piani bassi soffrono pesantemente di rumore e vista. Gli sviluppi di lusso del CCR mostrano spesso una curva più piatta perché anche i piani inferiori hanno specifiche elevate e i piani alti richiedono un premio ultralusso a offerta veramente limitata. Utilizza queste informazioni insieme al Calcolatore mutuo per modellare l'impatto finanziario di un passaggio al livello superiore o inferiore e insieme al Insight sul rendimento degli affitti per verificare se la domanda di affitto giustifica il premio PSF ai piani più alti per gli acquisti di investimento.