Rendimento locativo per distretto

L'analisi del rendimento locativo mostra il rendimento locativo lordo per distretto per proprietà residenziali private non fondiarie, calcolato come affitto mensile medio annualizzato diviso per il prezzo mediano di transazione per unità comparabili nello stesso distretto e tipologia di camera da letto. I dati derivano da due fonti: avvertenze sugli affitti URA (mercato privato) e dati sugli affitti HDB (rivendita pubblica), entrambi aggiornati mensilmente. La vista principale mostra una tabella di rendimento distretto per distretto con codifica a colori (verde ≥ 3,5%, ambra 2,5–3,5%, rosso < 2,5%). Una visualizzazione di serie temporali secondarie mostra come si è evoluto il rendimento negli ultimi 5 anni per qualsiasi quartiere o tipologia di camera da letto selezionata, catturando la compressione o l'espansione guidata dai movimenti del ciclo dei prezzi e dai cambiamenti della domanda di affitti.

Puoi accedere a queste informazioni su ShiokNest nella scheda Approfondimenti. Filtra per numero di camere da letto (1BR, 2BR, 3BR, 4BR) per isolare il profilo di rendimento di unità di dimensioni specifiche: un filtro fondamentale perché le unità con 1 camera da letto rendono sistematicamente più elevate delle unità con 4 camere da letto nello stesso edificio. Le schede KPI mostrano il distretto con il rendimento più elevato, il rendimento lordo mediano nazionale e l'andamento del rendimento a 12 mesi. Questa pagina si abbina naturalmente al Calcolatore del flusso di cassa, che converte il rendimento lordo in rendimento netto cash-on-cash dopo aver tenuto conto di mutuo, manutenzione e posti vacanti.

Il rendimento locativo lordo è il punto di partenza per ogni decisione di investimento immobiliare a Singapore ed è il parametro più frainteso sul mercato. Il mercato residenziale privato di Singapore incassa tra il 2,2% e il 4,5% a seconda del quartiere e della tipologia di camera da letto. Su un condominio con 2 camere da letto da 1,5 milioni di dollari, la differenza tra un distretto con rendimento del 2,5% e uno con rendimento del 3,8% è di 19.500 dollari all’anno in reddito lordo da locazione – o 195.000 dollari in 10 anni prima di finanziamenti e costi. Questa non è una differenza marginale; è la differenza tra una proprietà che ha un flusso di cassa positivo e una che richiede una ricarica mensile di contanti di $ 1.000–$ 2.000 oltre al mutuo.

Il numero più importante rivelato da questa pagina è il rapporto rendimento-prezzo: i distretti con i prezzi PSF più alti (CCR, D9/D10/D11) mostrano costantemente i rendimenti lordi più bassi (2,2–2,8%), mentre i distretti con il rendimento più elevato (D19–D22 OCR, adiacenti al cuore dell'HDB) mostrano rendimenti del 3,5–4,5%. Questa relazione inversa significa che gli investitori che acquistano in base al prestigio o al potenziale di apprezzamento del capitale pagano un costo di rendimento per tale aspettativa. La domanda a cui risponde questa pagina è: quale rendimento stai effettivamente acquistando ai prezzi odierni nel tuo distretto target, e come si confronta con il trend di 10 anni?

L'errore più comune commesso dagli investitori è citare un rendimento che hanno sentito da un agente senza verificare le ipotesi sul tipo di camera da letto e sulle dimensioni dell'unità. Un rendimento del 3,8% per i "condomini D19" spesso riflette unità con 1 camera da letto che richiedono un affitto sproporzionatamente alto rispetto al loro prezzo. Le unità con 3 camere da letto dello stesso edificio possono rendere solo il 2,8%. Ciò è estremamente importante per il finanziamento (le unità più grandi hanno una maggiore esposizione TDSR) e per l’uscita dalla rivendita (le unità con 3 camere da letto hanno un pool di acquirenti proprietario-occupante più ampio). Queste informazioni ti consentono di filtrare in base al numero di camere da letto per vedere il rendimento effettivamente applicabile al tipo specifico di unità che stai valutando.

Anche le tendenze del rendimento nel tempo sono importanti per i tempi di ingresso. Nel 2022-2023, la domanda di affitti da parte degli espatriati sfollati e dei nuovi possessori di work pass ha portato i rendimenti di Singapore ai livelli più alti dal 2012: molti distretti hanno raggiunto il 4%+ per le unità con 2 camere da letto. Da allora, i rendimenti si sono compressi poiché i prezzi sono aumentati più rapidamente degli affitti. Utilizza queste informazioni insieme al Calcolatore del ROI per un modello completo dall'acquisizione all'uscita e alla Mappa del rendimento degli affitti per vedere a colpo d'occhio la distribuzione geografica del rendimento in tutta Singapore.