I prezzi degli sviluppatori per i nuovi lanci a Singapore non sono direttamente trasparenti: il listino prezzi esiste, ma su nessun portale di quotazione viene mostrato se tale prezzo rappresenta un valore equo rispetto al mercato circostante. Gli agenti presentano i nuovi lanci facendo riferimento ai confronti psf dello sviluppatore (che naturalmente favoriscono il nuovo lancio) piuttosto che rispetto a dati imparziali sulle transazioni di rivendita. Il New Launch Advisor utilizza lo stesso set di dati sulle transazioni URA che alimenta i grafici dei prezzi di rivendita di ShiokNest per fornire una risposta diretta e comparabile: "questo nuovo lancio richiede un X% superiore alla mediana di 12 mesi per la stessa tipologia di camera da letto nello stesso distretto". Questo divario è il premio per il nuovo lancio e sapere se è superiore o inferiore alla media storica per quel segmento è il dato più importante che un acquirente per il nuovo lancio può avere.
L'analisi del pareggio è il risultato finanziariamente più significativo. Se un nuovo lancio nel D19 richiede $ 2.100 PSF contro una media di rivendita D19 di $ 1.720 PSF (un premio del 22%), un acquirente ha bisogno che i prezzi di rivendita D19 aumentino da $ 1.720 a $ 2.100 affinché l'acquisto del nuovo lancio raggiunga la parità PSF alla rivendita. Al tasso di apprezzamento storico del D19 pari a circa il 3,5% annuo, ciò richiede circa 6 anni. Se il periodo di detenzione previsto dell'acquirente è di 5 anni, il nuovo acquirente di lancio potrebbe vendere in perdita rispetto a un acquirente di rivendita che ha acquistato alla mediana di rivendita odierna. Il grafico di pareggio rende esplicita questa sequenza temporale, mostrando l'anno in cui il nuovo investimento di lancio "raggiunge" l'equivalente investimento di rivendita in diversi scenari di apprezzamento ipotizzati.
Il rischio di mercato della sottovendita è una dimensione del nuovo investimento di lancio che il consulente modella specificamente. Tra l'acquisto e il TOP (in genere 3-5 anni), i proprietari di nuovi lanci che devono uscire possono farlo solo attraverso il mercato della subvendita - e gli acquirenti della subvendita applicano uno sconto sui prezzi del nuovo lancio perché stanno acquistando uno sviluppo in costruzione senza possibilità di ispezione fisica. Durante le recessioni del mercato, i prezzi di subvendita possono essere inferiori dell'8-15% al prezzo originale dello sviluppatore. Per gli acquirenti che hanno un evento di uscita noto all'interno della finestra TOP (trasferimento, necessità aziendale, cambiamento dello stile di vita), il consulente segnala esplicitamente questo rischio di sottovendita e mostra la fascia di prezzo alla quale le sottovendite in sviluppi comparabili sono state completate negli ultimi trimestri.
Per gli investitori-acquirenti, il calcolo del rendimento al pareggio fa emergere un compromesso che raramente viene presentato nel marketing degli sviluppatori. Un acquirente che paga un premio del 20% per il nuovo lancio e poi affitta l’unità a prezzi di mercato guadagna un rendimento sul prezzo del nuovo lancio, non sul prezzo di rivendita. Se la rendita di mercato supporta un rendimento del 3,8% sulla PSF di rivendita ma solo del 3,2% sulla PSF di nuovo lancio (perché il denominatore è più alto del 20%), l’investitore accetta un rendimento inferiore dello 0,6% in cambio del premio per il nuovo lancio. In 5 anni con un finanziamento LTV al 75%, quella compressione del rendimento dello 0,6% rappresenta circa $ 45.000– $ 60.000 di mancato reddito da locazione rispetto all'acquisto di rivendita allo stesso costo totale. Utilizzalo insieme al Insight nuovo lancio e rivendita per un contesto premium del segmento di mercato più ampio e al Calcolatore del flusso di cassa per modellare l'economia completa del noleggio.