SPI Methodology

Индекс недвижимости ShiokNest (SPI) — это ежемесячный составной индекс цен, рассчитываемый прозрачным образом на основе предостережений URA и данных data.gov.sg HDB о перепродаже. Все входные данные, пороговые значения и веса описаны ниже.

Базовый период

Все индексы сегментов пересчитаны на февраль 2021 года = 100 000. Базовый период находится внутри скользящего 5-летнего окна URA REALIS, поэтому базовые медианы остаются вычислимыми, и является достаточно недавним, чтобы каждая ячейка первичной страты имела достаточный объем транзакций для создания стабильной базовой медианы.

Стратификация

Каждый сегмент делится на ячейки перед вычислением медиан, чтобы контролировать смещение смеси:

  • Private: CCR / RCR / OCR × apartment / condo / EC × low (floors 1–6) / mid (7–15) / high (16+)
  • HDB: Town (26 towns) × Flat type (2 / 3 / 4 / 5-room / Executive)
  • Landed: Detached / Semi-Detached / Terrace × CCR / RCR / OCR district group

Веса

Мы используем фиксированные гири в стиле Ласпейреса, которые замораживаются ежегодно в качестве «винтажных весов». Вес каждой ячейки равен ее доле в объеме транзакций за предыдущие 5 лет; Веса на уровне сегмента равны доле каждого сегмента в общей стоимости транзакции за одно и то же окно.

Активный винтаж: 2026 (2026-05-16 22:01:46)

Вес сегментов: Private 76.0% · Hdb 20.1% · Landed 3.9% ·

Подавление и качественные ворота

  • Ячейки с менее чем 5 транзакциями в месяц удаляются.
  • Минимальный объем по всему сегменту: частные ≥ 200, HDB ≥ 500, совершенные ≥ 25 транзакций в месяц. Landed использует более низкий порог, поскольку рынок Landed в Сингапуре структурно тонкий (~30-80 транзакций в месяц). Ниже нижнего уровня мы подавляем этот сегмент и повторно нормализуем составные веса.
  • Значения PSF преобразуются в [P1, P99] за последние 24 месяца на ячейку.

Привязка к официальным индексам

Каждый проход вычислений объединяет SPI-HDB с ежеквартальными средними значениями и сравнивает их с официальным индексом цен перепродажи HDB (RPI) с сайта data.gov.sg. Аналогичным образом, SPI-Private сравнивается с индексом цен на частную жилую недвижимость URA (PPPI).

История версий

  • v1.0 эффективен от 2026-05-16 — Initial ShiokNest Property Index methodology. Stratified volume-weighted median PSF with fixed Laspeyres weights frozen as annual vintages. Base: January 2020 = 100. Segments: private (CCR/RCR/OCR × bucket × floor band), HDB (town × flat type), landed (prop_type × district group). Cell winsorization at [P1, P99] on trailing 24-month window. Min cell n=5, segment volume floors private 200/HDB 500/landed 50.

Источники данных

← Вернуться в центр индекса недвижимости