SPI Methodology

Der ShiokNest Property Index (SPI) ist ein monatlicher zusammengesetzter Preisindex, der transparent aus URA-Vorbehalten und data.gov.sg HDB-Wiederverkaufsdaten berechnet wird. Alle Eingaben, Schwellenwerte und Gewichtungen werden unten dokumentiert.

Basiszeitraum

Alle Segmentindizes werden auf Februar 2021 = 100.000 umbasiert. Der Basiszeitraum liegt innerhalb des gleitenden 5-Jahres-Fensters von URA REALIS, sodass die Basismediane berechenbar bleiben und aktuell genug ist, dass jede primäre Stratum-Zelle über ausreichend Transaktionsvolumen verfügte, um einen stabilen Basismedian zu bilden.

Schichtung

Jedes Segment wird vor der Berechnung der Mediane in Zellen unterteilt, um den Mix-Shift-Bias zu kontrollieren:

  • Private: CCR / RCR / OCR × apartment / condo / EC × low (floors 1–6) / mid (7–15) / high (16+)
  • HDB: Town (26 towns) × Flat type (2 / 3 / 4 / 5-room / Executive)
  • Landed: Detached / Semi-Detached / Terrace × CCR / RCR / OCR district group

Gewichte

Wir verwenden feste Laspeyres-Gewichte, die jährlich als „Gewichtsjahrgänge“ eingefroren werden. Die Gewichtung jeder Zelle entspricht ihrem Anteil am Transaktionsvolumen der letzten fünf Jahre. Die Gewichtungen auf Segmentebene entsprechen dem Anteil jedes Segments am Gesamttransaktionswert im selben Fenster.

Aktiver Jahrgang: 2026 (2026-05-16 22:01:46)

Segmentgewichte: Private 76.0% · Hdb 20.1% · Landed 3.9% ·

Unterdrückung und Qualitätstore

  • Zellen mit weniger als 5 Transaktionen pro Monat werden gelöscht.
  • Segmentweite Volumenuntergrenze: Privat ≥ 200, HDB ≥ 500, Landed ≥ 25 Transaktionen pro Monat. Bei Landed wird ein niedrigerer Schwellenwert verwendet, da der Landmarkt in Singapur strukturell dünn ist (ca. 30–80 Transaktionen pro Monat). Unterhalb des Bodens unterdrücken wir dieses Segment und normalisieren die zusammengesetzten Gewichte neu.
  • PSF-Werte werden über die letzten 24 Monate pro Zelle winsorisiert auf [P1, P99].

Verankert gegenüber offiziellen Indizes

Jeder Rechendurchlauf aggregiert SPI-HDB zu vierteljährlichen Mittelwerten und vergleicht ihn mit dem offiziellen HDB-Wiederverkaufspreisindex (RPI) von data.gov.sg. Ebenso wird SPI-Private mit dem Private Residential Property Price Index (PPPI) von URA verglichen.

Versionsgeschichte

  • v1.0 wirksam ab 2026-05-16 — Initial ShiokNest Property Index methodology. Stratified volume-weighted median PSF with fixed Laspeyres weights frozen as annual vintages. Base: January 2020 = 100. Segments: private (CCR/RCR/OCR × bucket × floor band), HDB (town × flat type), landed (prop_type × district group). Cell winsorization at [P1, P99] on trailing 24-month window. Min cell n=5, segment volume floors private 200/HDB 500/landed 50.

Datenquellen

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