Verstehen Sie mithilfe von Balas Tabelle, wie sich der Verfall von Pachtverhältnissen auf den Immobilienwert auswirkt.
Verbleibender Mietvertrag-
Zerfallsfaktor-
Grundstückswert-
Auswirkungen auf den Verfall-
CPF-Berechtigung-
Aktuelle Position-
Pachtverfall und Balas Tisch erklärt
Wichtige Erkenntnisse
Lease decay accelerates at two critical bands: ~70 years remaining (banks apply LTV haircuts) and below 40 years (CPF withdrawal restrictions + SLA discount tables widen significantly).
A 40-year leasehold property bought today may be nearly unsaleable in 20 years — model the 20-year residual value before purchasing any short-lease asset.
Leasehold properties held for 5–15 years lose relatively little value and cost 15–25% less at purchase — the decay only becomes material below 60 years remaining.
The decay model uses empirical URA transaction data by lease band, not theoretical curves — these are real prices observed in the market.
Check the CPF OA eligibility threshold: buyers cannot use CPF if remaining lease does not cover the youngest buyer to age 95.
Was es tut
Verstehen Sie anhand der Bala's Table in Singapur, wie der Wert von Pachtimmobilien im Laufe der Zeit sinkt. Vergleichen Sie 99-jährige, 999-jährige und Eigentumsimmobilien nebeneinander. Sehen Sie sich den kritischen CPF-Berechtigungsschwellenwert an und erfahren Sie, wann sich der Mietverfall beschleunigt – wichtiges Wissen für jeden Pachtkäufer.
Diesen Rechner finden Sie auf der Registerkarte Rechner auf ShiokNest. Die Ergebnisse werden sofort aktualisiert, wenn Sie Eingaben anpassen – kein Warten, kein Neuladen der Seite.
Warum es wichtig ist
Verfall von Mietverträgen ist das größte Risiko bei Immobilien mit einer Laufzeit von 99 Jahren, das viele Käufer in Singapur ignorieren oder unterschätzen. Der Zerfall verläuft nicht linear – er beschleunigt sich in den letzten Jahrzehnten dramatisch. Dieser Rechner ist wichtig, weil:
Wie es funktioniert
Navigieren Sie zu Rechnern – Klicken Sie in der ShiokNest-Navigationsleiste auf die Registerkarte „Rechner“. Alle 26 Rechner sind für einen einfachen Zugriff nach Zweck gruppiert.
Wählen Sie den Rechner aus – Wählen Sie „So visualisieren Sie den Mietverfall in Singapur“ aus der Rechnerliste. Sie sehen die bereits geladenen Standardwerte, sodass Sie sie sofort erkunden können.
️ Geben Sie Ihre Werte ein – Ersetzen Sie die Standardwerte durch Ihre eigenen Zahlen. Die Schlüsselfelder sind:
Überprüfen Sie die Ergebnisse – Der Rechner wird sofort aktualisiert, wenn Sie eine Eingabe ändern. Eine Verfallkurve für Mietverträge mit einer Laufzeit von 99 Jahren, 999 Jahren und Eigentumswohnungen, wobei Ihre Immobilie im Diagramm markiert ist.
Was-wäre-wenn-Szenarien ausführen – Hier liegt die wahre Stärke. Ändern Sie jeweils eine Variable, um ihre Auswirkungen zu sehen. Versuchen Sie beispielsweise, den Zinssatz um 1 % zu erhöhen oder Ihre Haltedauer um 5 Jahre zu verlängern. Beachten Sie, wie sich die Ergebnisse verschieben.
Vergleichen und entscheiden – Führen Sie zwei bis drei verschiedene Szenarien durch und notieren Sie die Ergebnisse. Dadurch erhalten Sie eine Reihe von Ergebnissen, auf die Sie Ihre Entscheidung stützen können, anstatt sich auf eine einzige Prognose zu verlassen.
Beispiele
Lernen Sie David kennen, der eine Eigentumswohnung mit einer Laufzeit von 99 Jahren und einer Laufzeit von 20 Jahren bewertet (verbleibender Mietvertrag:…)
Ergebnisse
Remaining Lease
79 years
Est. Value Retention
74.6%
CPF Eligible
Yes
So lesen Sie das:
Die Realität des Verfalls: Nach 79 verbleibenden Jahren behält die Immobilie noch etwa 74,6 % ihres Eigentumswertes. CPF kann weiterhin verwendet werden, da die verbleibende Lease den Mindestschwellenwert überschreitet. Wenn David jedoch weitere 20 Jahre hält, sinkt die verbleibende Mietdauer auf 59 Jahre – und gelangt damit in die Zone des beschleunigten Verfalls, in der der Wert deutlich schneller sinkt. Die entscheidende Frage: Wird der Kapitalzuwachs den Mietverfall übertreffen? Der Visualizer zeigt beide Kurven an, sodass David genau sehen kann, wann der Verfall das Wachstum überholt – den Punkt, an dem das Halten wertschädlich wird.
Tipps und Fallstricke
Expertentipps
Verwenden Sie realistische Annahmen – Die Wertsteigerung von Eigentumswohnungen in Singapur betrug in der Vergangenheit durchschnittlich 2–4 % pro Jahr. Vermeiden Sie zu optimistische Prognosen. Verwenden Sie im Zweifelsfall 3 % als Basiswert.
Beobachten Sie die 60-Jahres-Klippe – Der Verfall des Mietvertrags beschleunigt sich dramatisch, sobald der verbleibende Mietvertrag unter 60 Jahre sinkt. Der Wertverlust pro Jahr verdoppelt sich im Vergleich zu den ersten 40 Jahren etwa.
Kennen Sie die CPF-20-Jahres-Grenze – Wenn der verbleibende Mietvertrag in Ihrem Alter + 95 unter 20 Jahren liegt, ist die CPF-Nutzung eingeschränkt oder vollständig gesperrt. Dadurch verringert sich Ihr Käuferpool.
Häufige Fallstricke
Ignorieren der verbleibenden Mietdauer beim Verkauf – Viele Käufer konzentrieren sich auf die heutige verbleibende Mietdauer, vergessen jedoch, dass diese beim Verkauf 10 bis 15 Jahre kürzer sein wird. Modellieren Sie den Ausgang, nicht nur den Eingang.
Angenommen, „999 Jahre sind dasselbe wie Eigentum“ – Obwohl sie praktisch ähnlich sind, werden sie von einigen Banken und CPF-Regeln unterschiedlich behandelt. Gehen Sie nicht davon aus, dass sie austauschbar sind.
Häufig gestellte Fragen
Werden meine Daten gespeichert?
Nein. Alle Berechnungen laufen vollständig in Ihrem Browser. Es wird nichts auf unseren Servern gespeichert oder an Dritte weitergegeben.
Wie genau ist das Zerfallsmodell?
Das Modell wird aus URA-Transaktionsdaten abgeleitet, die Immobilien im gleichen Bezirk und mit demselben Schlafzimmertyp, gruppiert nach verbleibendem Mietzeitraum, mit Eigentumsäquivalenten vergleichen. Es handelt sich um beobachtete Marktpreise und nicht um theoretische Abschreibungskurven. Dünne Märkte (wenige Transaktionen in einem Mietvertragsband) führen zu weniger zuverlässigen Schätzungen – der Rechner markiert, wenn die Stichprobengröße klein ist.
Kann ich meine Ergebnisse speichern?
Melden Sie sich an, um Szenarien in Ihrem Dashboard zu speichern, oder verwenden Sie die Schaltfläche „Teilen“, um eine URL zu kopieren, die Ihre Eingaben kodiert.
Beeinflusst der Verfall des Mietvertrags die Mieteinnahmen?
Im Allgemeinen nein – Mieter zahlen für die aktuelle Bewohnbarkeit, nicht für den Restmietwert. Bei Objekten mit sehr kurzer Mietdauer (unter 40 Jahren) kann es jedoch zu einer geringeren Mietnachfrage seitens Firmen-/Expat-Mietern kommen, deren Unternehmen eine Mindestrestlaufzeit der Miete verlangen, sowie von Käufern am Ende der Mietdauer, die mit Wiederverkaufsschwierigkeiten rechnen.
Wann erlischt die CPF-Berechtigung für Mietobjekte?
CPF OA kann nur genutzt werden, wenn der verbleibende Mietvertrag den jüngsten Käufer bis zum Alter von 95 Jahren abdeckt. Für einen 35-jährigen Käufer benötigt die Immobilie eine verbleibende Mietdauer von mindestens 60 Jahren. Unterhalb dieses Schwellenwerts wird die CPF-Nutzung anteilig berechnet, wodurch sich die verfügbare effektive Vorfinanzierung verringert und es schwieriger wird, die Immobilie an zukünftige Käufer in derselben Situation zu verkaufen.