Für Immobilieninvestoren sind Mieteinnahmen der wichtigste Cashflow-Treiber – und die Genauigkeit einer Mietannahme kann über den Erfolg oder Misserfolg einer Renditeberechnung entscheiden. Singapurs Mietmarkt bewegt sich in mehrjährigen Zyklen, angetrieben durch Beschäftigungswachstum, Expat-Mitarbeiterzahl und Fertigstellung neuer Wohnungen. Während des Mietschubs 2021–2023 stiegen die durchschnittlichen Mieten für Zweizimmerwohnungen in zentralen Bezirken innerhalb von 24 Monaten um 50–70 %. Anleger, die vor dem Anstieg gekauft und die Mieteinnahmen auf dem Niveau von 2020 berechnet hatten, unterschätzten ihre zukünftigen Mieteinnahmen; Diejenigen, die für im Jahr 2024 gekaufte Immobilien von den Spitzenwerten im Jahr 2023 ausgegangen sind, stellen nun fest, dass die Normalisierung nach dem Anstieg dazu geführt hat, dass die Mieten 15–25 % unter dem Spitzenwert liegen. Das Mietanalysediagramm gibt Ihnen die aktuelle Position im Zyklus und nicht nur eine Einzelpunktschätzung.
Die wichtigste Zahl auf dieser Seite ist die Jahresänderungsrate der Miete für das 2-Zimmer-Segment in Ihrem Zielbezirk. Wenn dieser Zinssatz in zwei aufeinanderfolgenden Monaten negativ wird, signalisiert dies den Beginn einer Mietpreissenkungsphase, die in der Vergangenheit 12 bis 24 Monate andauerte, bevor sie sich stabilisierte. Wenn die Rate positiv ist und sich beschleunigt, deutet dies auf eine steigende Mieternachfrage hin. Dieses Signal ging dem Mietanstieg im Jahr 2022 um etwa ein Viertel voraus und begann, die Abschwächung in den Jahren 2023 bis 2024 zu signalisieren, etwa drei Monate bevor es in den mittleren Mietzahlen auftauchte. Für Anleger, die Mietobjekte aktiv verwalten, ist diese Ansicht über die Änderungsrate umsetzbarer als das absolute Mietniveau.
Der Leerstandsindikator – abgeleitet aus dem Verhältnis von Angebot zu Transaktion – bietet eine unabhängige Gegenprüfung der Mietdynamik. Ein steigendes Leerstandssignal bedeutet, dass im Verhältnis zu den abgeschlossenen Verträgen mehr Einheiten verfügbar sind, was in der Regel ein bis zwei Monate vor einer Mietpreissenkung liegt. Ein sich verschärfendes Leerstandssignal (Rückgang der Quote) geht einem Anstieg der Mieten voraus. Viele Anleger überwachen nur die Höhe der abgeschlossenen Mieten, ohne den Leerstandsvorlaufindikator zu verfolgen, was bedeutet, dass sie immer darauf achten, was sich auf dem Markt vor ein bis zwei Monaten entwickelt hat, und nicht, wohin er sich entwickelt. Die Kombination aus Mietniveau + Mietänderungsrate + Leerstandssignal ergibt eine dreidimensionale Ansicht der aktuellen Position auf dem Mietmarkt.
Für Käufer, die die Mietrendite bei einem potenziellen Kauf bewerten, liefert dieses Diagramm die Daten, um die Mietannahme, die in den von einem Makler angegebenen Renditezahlen enthalten ist, auf Plausibilität zu überprüfen. Ein Makler, der eine Rendite von 4,2 % für eine Immobilie mit zwei Schlafzimmern im Wert von 1,5 Millionen US-Dollar in D15 angibt, impliziert eine jährliche Miete von 63.000 US-Dollar (5.250 US-Dollar/Monat). Wenn Sie die aktuelle durchschnittliche Zwei-Zimmer-Miete für D15 in dieser Tabelle überprüfen, sehen Sie sofort, ob 5.250 $/Monat marktüblich, darüber oder darunter sind. Wenn der aktuelle Median bei 4.400 US-Dollar liegt, liegt die implizite Miete 19 % über dem Marktwert – und die Rendite ist überbewertet. Verwenden Sie dies zusammen mit dem Rental Yield Insight und dem Cashflow-Rechner für ein vollständiges Finanzbild des Vermieters.