Mietertrag nach Bezirk

Der Einblick in die Mietrendite zeigt die Bruttomietrendite nach Bezirk für private, nicht bebaute Wohnimmobilien, berechnet als jährliche mittlere Monatsmiete dividiert durch den mittleren Transaktionspreis für vergleichbare Einheiten im gleichen Bezirk und in der gleichen Schlafzimmerart. Die Daten stammen aus zwei Quellen: URA-Mietvorbehalte (privater Markt) und HDB-Mietdaten (öffentlicher Weiterverkauf) – beide werden monatlich aktualisiert. Die Primäransicht zeigt eine Ertragstabelle für die einzelnen Bezirke mit Farbcodierung (grün ≥ 3,5 %, gelb 2,5–3,5 %, rot < 2,5 %). Eine sekundäre Zeitreihenansicht zeigt, wie sich der Ertrag in den letzten fünf Jahren für jeden ausgewählten Bezirk oder Schlafzimmertyp entwickelt hat, und erfasst die Komprimierung oder Expansion aufgrund von Preiszyklusbewegungen und Mietnachfrageverschiebungen.

Sie können auf diese Erkenntnisse auf ShiokNest unter der Registerkarte Einblicke zugreifen. Filtern Sie nach der Anzahl der Schlafzimmer (1 Schlafzimmer, 2 Schlafzimmer, 3 Schlafzimmer, 4 Schlafzimmer), um das Ertragsprofil bestimmter Einheitsgrößen zu isolieren – ein wichtiger Filter, da Einheiten mit einem Schlafzimmer systematisch höhere Erträge erzielen als Einheiten mit vier Schlafzimmern im selben Gebäude. Die KPI-Karten zeigen den ertragsstärksten Bezirk, den nationalen Median-Bruttoertrag und den 12-Monats-Ertragstrend. Diese Seite lässt sich natürlich mit dem Cashflow-Rechner kombinieren, der die Bruttorendite nach Berücksichtigung von Hypothek, Instandhaltung und Leerstand in eine Netto-Cash-on-Cash-Rendite umrechnet.

Die Bruttomietrendite ist der Ausgangspunkt für jede Entscheidung über als Finanzinvestition gehaltene Immobilien in Singapur – und die am meisten missverstandene Kennzahl auf dem Markt. Der private Wohnungsmarkt in Singapur erwirtschaftet je nach Bezirk und Schlafzimmertyp zwischen 2,2 % und 4,5 %. Bei einer 2-Zimmer-Eigentumswohnung im Wert von 1,5 Millionen US-Dollar beträgt die Differenz zwischen einem Bezirk mit einer Rendite von 2,5 % und einem Bezirk mit einer Rendite von 3,8 % 19.500 US-Dollar pro Jahr an Bruttomieteinnahmen – oder 195.000 US-Dollar über 10 Jahre vor Finanzierung und Kosten. Dies ist kein marginaler Unterschied; Es ist der Unterschied zwischen einer Immobilie, die einen positiven Cashflow aufweist, und einer Immobilie, die eine monatliche Baraufstockung von 1.000 bis 2.000 US-Dollar zusätzlich zur Hypothek erfordert.

Die wichtigste Zahl, die diese Seite offenbart, ist das Rendite-Preis-Verhältnis: Die Bezirke mit den höchsten PSF-Preisen (CCR, D9/D10/D11) weisen durchweg die niedrigsten Bruttorenditen (2,2–2,8 %) auf, während die Die ertragsstärksten Bezirke (D19–D22 OCR, angrenzendes HDB-Kernland) weisen Renditen von 3,5–4,5 % auf. Diese umgekehrte Beziehung bedeutet, dass Anleger, die auf der Grundlage von Prestige oder Kapitalzuwachspotenzial kaufen, für diese Erwartung Renditekosten zahlen. Die Frage, die diese Seite beantwortet, lautet: Welche Rendite kaufen Sie tatsächlich zu den heutigen Preisen in Ihrem Zielbezirk, und wie verhält sich diese im Vergleich zum 10-Jahres-Trend?

Der häufigste Fehler, den Anleger machen, besteht darin, eine Rendite zu zitieren, die sie von einem Makler gehört haben, ohne die Annahmen zu Schlafzimmertyp und Wohneinheitsgröße zu überprüfen. Eine Rendite von 3,8 % für „D19-Eigentumswohnungen“ spiegelt häufig Einheiten mit einem Schlafzimmer wider, deren Miete im Verhältnis zu ihrem Preis unverhältnismäßig hoch ist. Die Rendite der 3-Zimmer-Einheiten desselben Gebäudes beträgt möglicherweise nur 2,8 %. Dies ist von enormer Bedeutung für die Finanzierung (größere Einheiten haben ein höheres TDSR-Risiko) und für den Wiederverkaufsausstieg (Einheiten mit 3 Schlafzimmern haben einen größeren Käuferpool für Eigennutzer). Mithilfe dieser Erkenntnisse können Sie nach der Anzahl der Schlafzimmer filtern, um den Ertrag zu sehen, der tatsächlich für den spezifischen Einheitstyp gilt, den Sie bewerten.

Ertragstrends im Laufe der Zeit sind auch für den Einstiegszeitpunkt von Bedeutung. Im Zeitraum 2022–2023 trieb die Mietnachfrage von vertriebenen Expats und neuen Work-Pass-Inhabern die Renditen in Singapur auf den höchsten Stand seit 2012 – viele Bezirke erreichten 4 %+ für Einheiten mit 2 Schlafzimmern. Seitdem sind die Renditen gesunken, da die Preise schneller stiegen als die Mieten. Nutzen Sie diese Erkenntnisse zusammen mit dem ROI-Rechner für ein vollständiges Akquisitions-bis-Exit-Modell und der Mietertragskarte, um die geografische Renditeverteilung in Singapur auf einen Blick zu sehen.