Die Sanierung im Block hat für einzelne Immobilieneigentümer einige der größten Einzeltransaktionen Singapurs mit sich gebracht – und einige der schmerzhaftesten Überraschungen für Käufer, die eine Prämie für ein Projekt zahlten, das anschließend unaufgefordert gemeinsam verkauft wurde und gezwungen war, mit einem unter den Erwartungen liegenden Erlös aus dem Projekt auszusteigen. Das Farrer Court-En-Bloc im Jahr 2007 (1,339 Milliarden US-Dollar, etwa 1,5 Millionen US-Dollar pro Einheit) und das Normanton Park-En-Bloc im Jahr 2017 (830,1 Millionen US-Dollar) stellen den Aufwärtstrend dar. Die Kehrseite besteht darin, ein Bauprojekt zu einem PSF-Aufschlag von 200–300 US-Dollar für seinen Lebensstil oder seine Lage zu kaufen, nur um dann ein Sammelverkaufsangebot zu erhalten, bei dem das Grundstück anhand des Grundstückspreises und nicht anhand der Wiederbeschaffungskosten bewertet wird – was zu Erlösen führt, die nicht die Kosten für den Kauf einer gleichwertigen Ersatzimmobilie decken.
Das wichtigste Signal im En-Bloc-Score ist der GPR-Uplift-Potential-Faktor – das Verhältnis zwischen der aktuellen Bruttogrundstücksauslastung des Bauvorhabens und dem maximal zulässigen GPR unter dem URA-Master Planen. Eine mit 1,4x GPR errichtete Siedlung auf einem Gelände mit 2,8x GPR hat ein zweifaches Sanierungspotenzial: Ein Entwickler kann die bestehende 200-Einheiten-Entwicklung durch etwa 400 Einheiten ersetzen. Diese Erhöhung macht die kollektive Verkaufsökonomie attraktiv und legt eine Untergrenze für den Grundstückspreis fest. Entwicklungen mit hohem GPR-Anstieg in Bezirken mit starker Nachfrage nach Wohnraum sind die En-Block-Ziele mit der höchsten Wahrscheinlichkeit – und der Score quantifiziert dies für jede Entwicklung in der Datenbank.
Der Faktor der verbleibenden Mietverträge verdient besondere Aufmerksamkeit. Erbpachtprojekte mit einer Restlaufzeit von 40 bis 60 Jahren befinden sich im En-Bloc-Fenster mit „hoher Wahrscheinlichkeit“ – kurz genug, dass sich der Verfall des Pachtvertrags beschleunigt und die Eigentümer einem zunehmenden Ausstiegsdruck ausgesetzt sind, aber lang genug, dass der Standort noch einen realisierbaren Entwicklungswert hat. Eigentümer solcher Bauvorhaben, die bei ihrer Ausstiegsplanung die Wahrscheinlichkeit eines Gesamtpakets nicht berücksichtigt haben, erhalten möglicherweise eine Sammelverkaufsmitteilung mit einer Entscheidungszeit von weniger als zwei Monaten. Der Score hilft derzeitigen Eigentümern von in die Jahre gekommenen Pachtgrundstücken zu verstehen, wie wahrscheinlich ein Sammelverkaufsansatz ist, und entsprechend zu planen – entweder bereiten sie sich darauf vor, mit „Ja“ zu stimmen und im Voraus Ersatzwohnungen zu beschaffen, oder sie bereiten sich darauf vor, ein Angebot von geringem Wert zu blockieren, wenn das Grundstück nicht zum fairen Grundstückswert verkauft wurde.
Für Käufer ist der En-bloc-Score ein Risikomanagement-Tool: Ein hoher Score sollte nicht als rein positiv (das bedeutet, dass die Entwicklung übernommen werden könnte und Sie zum Ausstieg gezwungen wären) oder rein negativ (Sie könnten erhalten) angesehen werden ein Glücksfall über Ihrem Kaufpreis). Es handelt sich um ein Signal, das eine aktive Überwachung erfordert. Eine Entwicklung mit einer Wertsteigerung von 42 auf 67 innerhalb von 18 Monaten – was auf eine zunehmende GPR-Steigerung im Zuge der Neugestaltung der umliegenden Gebiete und der Verkürzung der Mietdauer zurückzuführen ist – verdient die Aufmerksamkeit der derzeitigen Eigentümer. Kombinieren Sie diese Erkenntnisse mit der 3D-Gebäudekarte, um den GPR-Kontext visuell zu bewerten, und mit der Holding Returns Insight, um abzuschätzen, was ein Sammelverkauf liefern müsste, um eine faire Rendite auf den ursprünglichen Kaufpreis zu erzielen.